Was gibt es bei der Eigennutzung einer Ferienwohnung zu beachten?


 
Viele Menschen entscheiden sich dazu, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zur Selbstnutzung zu erwerben. Das bedeutet, dass sie ihr Feriendomizil nicht an Urlauber vermieten, sondern ausschließlich selbst dort leben oder die Wohnung unentgeltlich Dritten überlassen. Was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie hier. 


1. Gute Gründe für die Eigennutzung der Ferienwohnung
2. Steuerliche Behandlung bei…..
       2.1. …vollständiger Selbstnutzung der Ferienwohnung
       2.2. …Selbstnutzung und Vermietung der Ferienwohnung
3. Vor- und Nachteile einer Eigennutzung gegenüber Vermietung
4. Fazit: Eigennutzung der Ferienwohnung sinnvoll oder nicht?
5. FAQ

 

1. Gute Gründe für die Eigennutzung der Ferienwohnung

Ein zweites Zuhause an Ihrem Lieblingsurlaubsort, das Sie jederzeit spontan nutzen und nach Ihren individuellen Wünschen gestalten und einrichten können. Klingt verlockend? Für viele Besitzer selbstgenutzter Ferienimmobilien sind das größtmögliche Maß an Privatsphäre und Flexibilität die ausschlaggebenden Gründe, auf eine Vermietung an Urlaubsgäste zu verzichten.


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2. Steuerliche Behandlung bei…

Die steuerliche Behandlung der Ferienimmobilie hängt generell davon ab, ob der Eigentümer sie vollständig selbst nutzt oder sie auch an Urlauber vermietet.

2.1.…vollständiger Selbstnutzung der Ferienwohnung

Möchten Sie die Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzen und sie nicht an Feriengäste vermieten, so erzielen Sie auch keine Einkünfte durch Mieteinnahmen. Für das Finanzamt zählt dies als Fall von Liebhaberei. Das bedeutet – vereinfacht gesagt –, dass Sie keine Gewinnerzielungsabsicht mit Ihrer Ferienwohnung verfolgen. Steuerlich bleibt die Ferienimmobilie dann ohne Bedeutung: Sie müssen keine Einkommens- und Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen zahlen, können aber auch keine Werbungskosten absetzen.

Achtung: Bei Ferienwohnungen zur Eigennutzung Zweitwohnungssteuer beachten!
In manchen Regionen fällt bei einem Ferienhaus bzw. einer Ferienwohnung zur Eigennutzung eine Zweitwohnungssteuer an. Ob und wieviel Zweitwohnungssteuer Sie zahlen müssen, erfahren Sie bei der Gemeinde oder der Stadt, in der sich Ihre Ferienwohnung befindet.



2.2.…Selbstnutzung und Vermietung der Ferienwohnung

Die steuerrechtliche Behandlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung regelt der Bundesfinanzhof (BFH). Bei einer Vermietung an Urlaubsgäste haben Sie den Vorteil, dass Sie finanzielle Verluste, etwa durch Leerstand oder Instandhaltungsmaßnahmen, steuerlich absetzen können. Voraussetzung ist, dass Sie dem Finanzamt in einer sogenannten Überschussprognose beweisen können, dass Sie mit der Vermietung für einen pauschalen Zeitraum von 30 Jahren einen Überschuss erzielen. Dafür erstellen Sie eine Berechnung, die die Eigennutzung der Ferienwohnung und die Vermietungszeiten offenlegt. Die Mieteinnahmen geben Sie dann in Ihrer Steuererklärung an und können diese mit den anfallenden Ausgaben wie Handwerkerkosten, Nebenkosten etc. verrechnen – sofern das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht anerkennt. Die Werbungskosten und auch die Leerstandszeiten werden dann anteilig auf die Vermietungszeit und die Selbstnutzung aufgeteilt. Für die erzielten Einkünfte fällt außerdem Umsatzsteuer an, die bei 7 % liegt.
 
Manche Ferienwohnungen unterliegen der gewerblichen Vermietung. Erwerben Sie eine Ferienwohnung, bei der die Eigennutzung ausgeschlossen ist, müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Die einfachste Gewerbe-Form ist die GbR. Dies bringt Ihnen den Vorteil, dass Sie in einer eigenen Steuererklärung alle Ausgaben wie Handwerker- und Dienstleistungskosten geltend machen können und für diese vorsteuerabzugsberechtigt sind.
 
Zu allen Vor- und Nachteilen der Selbstnutzung und gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen berät Sie das Kapitalanlagen-Team von Grossmann & Berger.
 
Auch auf die Zweitwohnungssteuer kann sich die Vermietung der Ferienwohnung auswirken: Der steuerpflichtige Eigentümer kann sie für den Vermietungszeitraum im Rahmen der Werbungskosten absetzen. Ist für die Ferienwohnung die Eigennutzung ausgeschlossen, weil der Eigentümer die Ferienwohnung als Kapitalanlage erwirbt und ausschließlich für die Vermietung vorsieht, so fällt keine Zweitwohnungssteuer an.
 
Bitte beachten Sie für umfassende Informationen auch unseren Ratgeber-Artikel zum Thema Ferienhäusern bzw. Ferienwohnungen und Steuern.



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3. Vor- und Nachteile einer Eigennutzung gegenüber Vermietung

Wie entscheiden Sie als Käufer, welches Modell das Richtige ist? Dafür sollten Sie die Vor- und Nachteile genau abwägen.
 
Die wichtigsten Vorteile der Eigennutzung im Überblick:
  • Eine Ferienwohnung zur Selbstnutzung können Sie jederzeit spontan nutzen und größtmögliche Flexibilität genießen.
  • Sie können die Ferienimmobilie ganz nach Ihrem individuellen Geschmack auswählen und einrichten und müssen keine Rücksicht auf mögliche Ansprüche von Urlaubsgästen nehmen.
  • Der Verwaltungsaufwand, den eine Vermietung mit sich bringt, sowie zusätzliche Reinigungs- und Instandhaltungsmaßnahmen entfallen.
 
Die wichtigsten Nachteile der Eigennutzung im Überblick:
  • Sie erzielen mit einer Ferienwohnung zur Eigennutzung keine Einkünfte und müssen alle laufenden Kosten aus Eigenkapital decken.
  • Je nach Region müssen Sie für Ihre Ferienwohnungen zur Eigennutzung Zweitwohnungssteuer zahlen.
  • Der immer gleiche Urlaubsort der Ferienwohnung könnte mit den Jahren an Reiz verlieren.


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4. Fazit: Eigennutzung der Ferienwohnung sinnvoll oder nicht?

Ein Urlaubsdomizil ganz nach den eigenen Wünschen gestalten und jederzeit aufsuchen können – eine romantische und verlockende Vorstellung. Tatsächlich ist die vollständige Eigennutzung der Ferienwohnung jedoch eine kostspielige Angelegenheit.
 
Tipp: Wählen Sie eine Mischform aus Eigennutzung und Vermietung und verdeutlichen dem Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht, können Sie viele Kosten von der Steuer absetzen. Gleichzeitig erzielen Sie Gewinne durch Mieteinnahmen, sodass Sie finanziell besser dastehen.
 

Interessenten sollten ihre individuellen Vorstellungen im gemeinsamen Gespräch mit einem Experten erörtern und sich umfassend beraten lassen. Das Grossmann & Berger-Team berät Sie gern rund um alle Fragen zum Thema Ferienimmobilien.
 

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5. FAQ

1. Was fällt unter Eigennutzung der Ferienwohnung?

Eigennutzung bedeutet, dass Sie Ihr Feriendomizil selbst nutzen oder die Wohnung unentgeltlich Dritten überlassen. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung, etwa für Instandhaltungs- oder Reinigungsarbeiten, zählen nicht zur Selbstnutzung.

  1. In welchem Umfang darf eine Ferienimmobilie selbst genutzt werden?
Ein Ferienhaus bzw. eine Ferienwohnung können Sie auch vollständig selbst nutzen. Zu beachten sind jedoch finanzielle Nachteile und steuerliche Aspekte gegenüber einer Mischform mit teilweiser Vermietung an Urlaubsgäste.

  1. Kann ich die Ferienimmobilie teils selbst nutzen, teils vermieten?
Ja. Wenn Sie dem Finanzamt im Rahmen einer Überschussprognose beweisen können, dass Sie mit der Vermietung langfristig einen Überschuss erzielen, können Sie sogar finanzielle Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung steuerlich absetzen.
 
  1. Wann zählt eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz?
Bei vollständiger oder teilweiser Eigennutzung zählt die Ferienwohnung als Zweitwohnsitz und muss entsprechend angemeldet werden. Vermieten Sie die Wohnung zeitweise, können Sie die in einigen Regionen anfallende Zweitwohnungssteuer anteilig absetzen.


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