Sie besitzen eine Wohnung in schöner Umgebung, vielleicht sogar in einer ausgewiesenen Urlaubsregion? Die Idee liegt nahe, dieses Schmuckstück als Ferienwohnung zu vermieten. Eine solche private Vermietung der eigenen Ferienwohnung hat viele Vorteile – zugleich müssen Sie aber ein paar Dinge beachten und sollten sich im Zweifelsfall – besonders in rechtlichen Fragen – von einem Experten beraten lassen. Wir erläutern Ihnen, was Sie bei einer Vermietung berücksichtigen sollten, von den größten Vorteilen bis hin zu den häufigsten Stolperfallen.
- Ferienwohnung privat vermieten: Rechtliche Fragen
- Ferienwohnung ausstatten
- Mietpreise für Ihre Ferienwohnung festlegen
- Zielgruppe erreichen: Marketing für Ihre Ferienwohnung
- Organisation und laufender Betrieb Ihrer Ferienwohnung
- Fazit: Gute Beratung als Schlüssel zum Erfolg
Ferienwohnung privat vermieten: Rechtliche Fragen
Kurzzeitige Mietverhältnisse mit Feriengästen sind meist lukrativer als eine langfristige Vermietung an gleichbleibende Mieter. Allerdings ist der Aufwand für die Vermietung – gerade zu Beginn – höher, von der Ausstattung der Wohnung über notwendige Marketingmaßnahmen bis hin zur Klärung rechtlicher Fragen.
Eine dieser rechtlichen Fragen ist die nach der Steuerpflicht und ob bei der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie ein Gewerbe vorliegt. In der Regel spricht der Gesetzgeber, wenn die Vermietung Ihrer Ferienwohnung als Verwaltung Ihres Privatvermögens angesehen werden kann und keine oder kaum Gewinne abwirft, von „Liebhaberei“ und damit von einer privaten, nicht gewerbesteuerpflichtigen Vermietung. Wenn man Ihnen hingegen eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellen kann, müssen Sie für die Vermietung ein Gewerbe anmelden. Ab einem jährlichen Ertrag von 24.500 € entsteht ohnehin eine Gewerbesteuerpflicht. Aber auch unterhalb dieser Grenze gibt es Anzeichen, die für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, zum Beispiel:
- Geringe oder gar keine Eigennutzung der Ferienwohnung
- Hoher Organisationsaufwand (ggf. in fremde Hände übertragen)
- Beschäftigung von Angestellten
- Betrieb mehrerer Ferienwohnungen
- Hohe Auslastung
Dennoch ist die Frage nach der Gewerbesteuerpflicht für Ihre Ferienwohnung nicht pauschal zu beantworten, denn das Finanzamt prüft jeden Einzelfall. Lassen Sie sich also in jedem Fall rechtlich beraten – auch hinsichtlich weiterer Verpflichtungen, wie beispielsweise der Melde- und Impressumspflicht, die auf Sie als Vermieter zukommen.
Sonderfall: Ferienvermietung von Fremdeigentum
Falls Sie selbst nicht der Wohnungseigentümer sind, Ihre Mietwohnung also untervermieten möchten, brauchen Sie dafür die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers. Ohne diese Erlaubnis Ihres Vermieters sind Sie nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Falls Sie planen, Ihre Wohnung über die Plattform Airbnb zu vermieten, müssen Sie in vielen Regionen eine gesonderte Genehmigung bei Ihrer Stadt oder Gemeinde beantragen. Prüfen Sie dies also unbedingt vorab.
Ferienwohnung ausstatten
Bestimmte Ausstattungsmerkmale sind für Ferienwohnungen obligatorisch und werden von den Gästen erwartet. So sollte Ihre Ferienwohnung über ein sauberes und gepflegtes Bad mit Dusche verfügen. Eine moderne Badewanne oder sogar ein Whirlpool verleihen der Wohnung zusätzlichen Komfort. In der Küche gehören Kaffeemaschine und Wasserkocher zum Standard, Pluspunkte geben Backofen, Mikrowelle sowie ein Geschirrspüler. Wenn Sie Ihren Gästen Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung zu stellen, bedeutet das für Sie nur wenig Mehrarbeit, für Ihre Gäste aber wesentlich mehr Bequemlichkeit. Ganz wichtig ist heutzutage ein Internetanschluss. Sorgen Sie für einen gesicherten, stabilen WLAN-Empfang in der gesamten Wohnung mit möglichst hoher Geschwindigkeit. Insbesondere Ihre jüngeren Gäste werden es Ihnen danken.
Mietpreise für Ihre Ferienwohnung festlegen
Wie bestimmen Sie den richtigen Preis für Ihre Wohnung? Konsultieren Sie die örtliche Kurverwaltung oder Touristeninformation, um einen Eindruck vom Preisniveau in Ihrer Region zu erhalten. Sie können sich die Preise Ihrer Wettbewerber zudem online anschauen. Sprechen Sie außerdem, sofern Sie selbst nicht über Erfahrung in dieser Sache verfügen, mit einem Sachverständigen, der auch Ihre Ausstattung, Wohnungsgröße und Lage in die Bewertung einbezieht. Entwickeln Sie auf dieser Basis ein gestaffeltes Preismodell unter Berücksichtigung der ortsüblichen Saisonzeiten. Es ist wichtig, dass Sie ein gesundes Preisniveau treffen. Mit einer zeitgemäßen, modernen oder ortstypischen Ausstattung und einem marktgerechten Preis kann die Auslastung gepusht werden und somit am Ende auch ein zufriedenstellender Umsatz für diese Kapitalanlage erzielt werden. Nähere Informationen dazu gibt es hier.
Zielgruppe erreichen: Marketing für Ihre Ferienwohnung
„Vermiete Ferienwohnung!“ – Wenn Sie einen großen Bekanntenkreis haben, können Sie Ihre Ferienwohnung natürlich unmittelbar anbieten und auch über Mund-zu-Mund-Propaganda einen guten Kundenstamm entwickeln. In den allermeisten Fällen sind aber Marketingmaßnahmen sinnvoll, manchmal sogar unverzichtbar. Erstellen Sie eine eigene Website und kümmern Sie sich um die Erstellung eines Profils auf den gängigen Anbieterportalen für Ferienwohnungen.
Wenn Sie die zusätzlichen Gebühren für ein Inserat nicht aufbringen möchten, können Sie auch Marketing in Eigenregie betreiben. Hierfür ist – neben dem Aufbau und Betrieb einer eigenen Website – die Pflege von Social-Media-Kanälen empfehlenswert. Um möglichst viele potenzielle Gäste auf der emotionalen Ebene zu erreichen, sollten Sie besonderen Wert auf ansprechende Fotos und Videos Ihrer Ferienwohnung und der Umgebung legen.
Beachten Sie bei allen Maßnahmen Ihre Zielgruppe! Die kann je nach Größe, Beschaffenheit und vor allem Lage Ihrer Ferienwohnung sehr unterschiedlich aussehen – von Geschäftsreisenden über Familien bis hin zu Menschen im Rentenalter, jungen Singles oder kinderlosen Paaren. Informieren Sie sich also vor der Vermietung über die spezifischen Zielgruppen Ihrer Tourismusregion.
Organisation und laufender Betrieb Ihrer Ferienwohnung
Wenn alle Vorbereitungen getroffen sind, kann es mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung losgehen. Eine der größten Herausforderungen, die im laufenden Betrieb auf Sie zukommt, ist die Organisation von Anfragen und Buchungen. Eine Direktannahme von Buchungen per E-Mail oder Telefon hat zwei entscheidende Nachteile: Sie müssen erstens stets erreichbar sein und zweitens fehlt Ihnen ein sicherer Nachweis über die Buchung. Deshalb empfiehlt sich die Verwendung eines digitalen Buchungssystems und eines Channel-Managers, der Doppelbuchungen über verschiedene Online-Portale verhindert. Auch für Direktbuchungen über Ihre eigene Website sollten Sie ein automatisches Reservierungs- und Buchungssystem einbauen.
Neben der Buchungsorganisation sollten Sie unter anderem folgende Fragen vorab für den laufenden Betrieb klären:
- Vor jedem Aufenthalt: Wie organisieren Sie die Schlüsselübergabe?
- Während jedes Aufenthalts: Wann und wie sind Sie für Ihre Gäste erreichbar?
- Nach jedem Aufenthalt: Wer kümmert sich um die Abnahme der Wohnung und die Endreinigung?
- Wer verwaltet Ihre Bewertungen bei Google und den Reiseportalen?
- Wollen Sie Ihren Gästen das Mitbringen von Haustieren erlauben?
Fazit: Gute Beratung als Schlüssel zum Erfolg
Der Kauf einer Ferienwohnung für die Vermietung an Feriengäste ist ein spannendes Projekt und eine attraktive Wertanlage. Doch es gibt viele Dinge zu beachten – und für manches brauchen Sie Experten an Ihrer Seite. Wenn Sie sich diesen Traum verwirklichen wollen, besprechen Sie Ihre Vorstellungen im gemeinsamen Gespräch mit einem Fachkundigen und lassen Sie sich umfassend beraten. Grossmann & Berger verfügt über mehr als 85 Jahre Expertise in der Immobilienvermittlung – deutschlandweit. Unser Portfolio umfasst neugebaute Ferienwohnungen mit moderner Ausstattung, die eine hohe und stabile Auslastung über das ganze Jahr garantieren.
Das Team von Grossmann & Berger ist gern für Sie da und berät Sie in all Ihren Fragen zum Thema Ferienimmobilien. Sie erreichen uns unter 040 - 350 802 249 oder per E-Mail an info@grossmann-berger.de. Alternativ können Sie auch unser Kontaktformular nutzen.
