Der Gewerbemietvertrag - das müssen Sie beachten!


  1.  Was ist ein Gewerbemietvertrag?
    1. In welchen Fällen wird ein Gewerbemietvertrag benötigt?

    2. Welche Spielräume und Vorschriften gibt es bei der vertraglichen Vereinbarung?

    3. Was gehört in den Vertrag?

  2.  Mieter und Vermieter
    1. Darauf sollten Sie als Mieter achten

    2. Darauf sollten Sie als Vermieter achten

  3. Was ist bei der Miethöhe und den Beitriebskosten zu beachten?
  4. Kündigung des Gewerbemietvertrages
  5. Checkliste: Was sollte im Gewerbemietvertrag stehen?
     

Wissenswertes zum Gewerbemietvertrag




Gewerbemietverträge unterscheiden sich von den Mietverträgen für Wohnräume. Eine Gewerbeimmobilie bezeichnet ein Mietobjekt, das explizit nicht als Wohnraum genutzt, sondern zu Erwerbszwecken angemietet wird. Warum gewerbliche Mietverträge eine Sonderstellung haben und was es für Mieter und Vermieter vor der Unterzeichnung zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

1. Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Jeder, der Räume zu Geschäftszwecken anmieten oder vermieten will, muss einen Gewerbemietvertag mit dem Vermieter oder Mieter abschließen. Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet und beruft sich vielmehr partiell auf das Mietrecht §§ 535 ff und §§ 580a BGB.

a. In welchen Fällen wird ein Gewerbemietvertrag benötigt?

Mieter, die Räume zur geschäftlichen Nutzung anmieten wollen, schließen Gewerbemietverträge. Gewerberäume wie
  • Ladenlokale,
  • Büros,
  • Arztpraxen
  • oder Lagerräume
unterliegen dem Gewerbemietrecht. Unternehmer benötigen daher einen Gewerbemietvertrag, den sie mit dem Vermieter schließen müssen. Die Ausformulierung der Klauseln und etwaigen Bestandteile des Mietvertrags zu Gewerbezwecken hängen maßgeblich von Mieter und Vermieter ab, da Gewerbemietverträge einigen Verhandlungsspielraum erlauben und gesetzlich nicht so strikt definiert sind wie Wohnmietverträge

b. Welche Spielräume und Vorschriften gibt es bei der vertraglichen Vereinbarung?

Tatsächlich ist bei einem Gewerbemietvertrag sogar ein mündlicher Vertragsschluss möglich: Gewerbliche Mietverträge mit einer Mietdauer von weniger als einem Jahr können formlos geschlossen werden. Sie sollten sich jedoch nicht auf schriftlose Verträge einlassen, im Streitfall ist es nämlich immer besser, verbindliche, schriftliche Vereinbarungen vorweisen zu können.

Wie diese Schriftstücke letztendlich aber aussehen, ist den Vertragsparteien überlassen. Welche Inhalte der Mietvertrag für die gewerbliche Nutzung von Räumen umfasst, wird in den meisten Fällen vom Vermieter vorgegeben. Potenzielle Mieter haben natürlich auch das Recht, eigene Formulierungen und Inhalte mit in den Vertrag einzubringen. Missfallen Ihnen bestimmte Absätze des Vertrags, versuchen Sie gemeinsam, zu einer Einigung zu kommen.

c. Was gehört unbedingt in den Mietvertrag für gewerbliche Räume?

Um ganz und gar auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Gewerbemietvertrag alle wichtigen Punkte bezüglich des Mietverhältnisses, der Vertragsparteien und des Mietobjekts beinhalten. Folgende Aspekte sind für beide Vertragsparteien wichtig:

  • Benennung der Vertragsparteien
  • Ausformulierung der Nutzungsart
  • Höhe der monatlichen Miete, der Mietnebenkosten und der einmaligen Kaution
  • Mietdauer und Kündigungsfristen
  • Besonderheiten des Mietobjekts wie Größe, Anzahl der Räume, Einbaugegenstände, Zustand und Beschaffenheit bei Übergabe des Mietobjekts
     

2. Mieter und Vermieter

a. Darauf sollten Sie als Mieter achten

Für Sie als Mieter sind vor allem praktische Aspekte des Mietvertrags von großer Bedeutung.
  • Mietzeit und Kündigungsfrist sind wesentliche Eckpunkte.
  • Kurze Kündigungsfristen geben Ihnen Flexibilität beim Standortwechsel; lange Mietzeiten bedeuten hingegen planerische Sicherheit.
 
Für Gewerbetreibenden ebenfalls prüfenswert: Außenwerbung an Gebäudeteilen. Ist im Mietvertrag festgehalten, ob und in welchem Umfang der Vermieter Außenwerbung erlaubt? Prüfen Sie den Vertrag vor Unterschrift eingehend auf diese und ähnliche Punkte. Bei der fachkundigen Prüfung können Sie auch Hilfe von unseren Gewerbemaklern oder Mietrechtsanwälten einholen.

b. Darauf sollten Sie als Vermieter achten

Ob Sie Büros vermieten oder Ladengeschäfte: Als Vermieter von Geschäftsräumen müssen Sie sich um diverse anfallende Instandhaltungs- und etwaige Modernisierungsmaßnahmen kümmern. Ausgenommen sind in der Regel Instandhaltungen/-setzungen im Inneren der Mieträume, die dem Mieter per Vertrag auferlegt werden. Dazu sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Geschäftsräume für das ausgeführte Gewerbe geeignet sind und dabei auch den Lärm- und Brandschutz im Blick haben. Mindestens genauso wichtig ist die Solvenz Ihres zukünftigen Mieters. Prüfen Sie im Vorfeld, ob dieser zahlungsfähig ist. Auch ein Blick ins Handelsregister und die Creditreform-Auskunft lohnt sich, um festzustellen, wie erfolgreich Ihr potenzieller Mieter in der Vergangenheit bereits Geschäfte betrieben hat.

3. Was ist bei der Miethöhe und den Betriebskosten zu beachten?

Ein kritischer Punkt des Mietvertrags ist die Miethöhe. Für Mieter ist die Einigung mit dem Vermieter über eine Festmiete am sinnvollsten, wenngleich dies im derzeitigen Marktumfeld kaum noch durchsetzbar ist. Unabhängig von den sonstigen Mietpreisentwicklungen in der Nachbarschaft bleibt die Miete dann stets auf dem festgelegten Niveau. Viele Vermieter bevorzugen allerdings lukrativere Mietmodelle wie etwa Indexmieten. Steigt der generelle Mietspiegel in attraktiven Nachbarschaften, kann der Vermieter seine Mietforderungen an den Index anpassen. Wie bei Wohnmietverträgen inzwischen auch vielerorts üblich, können sich Mieter und Vermieter auch auf die vertragliche Festsetzung einer Staffelmiete einigen. Die Höhe der Miete steigt dann jährlich an einem Stichtag um eine vereinbarte Summe an.

Vor Vertragsunterzeichnung sind außerdem die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten zu prüfen. Genau wie bei einer Wohnmiete müssen sich gewerbliche Mieter anteilig an den Betriebskosten für Müllabfuhr, Wasser oder für die Straßenreinigung beteiligen. Weiterhin sollten Mieter die Frage klären, ob es noch weitere Nebenkosten gibt, beispielsweise für den Wachdienst oder Objektverwaltungsarbeiten.

4. Kündigung des Gewerbemietvertrags

Was mit der Kündigung zusammenhängt, ist oft im Gewerbemietvertrag individuell geregelt. Mieter und auch Vermieter haben entsprechend der im Vertrag festgehaltenen Kündigungsfrist das Recht der fristgemäßen Kündigung. Unbefristete Mietverträge ohne definierte Mietlaufzeit können je nach vereinbarter Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Ist nichts vereinbart, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Befristete Mietverträge können während der Laufzeit nicht gekündigt werden, da sie für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen wurden. Ohne zusätzliche Klausel ist der Mieter hier bis zum Ende der Mietzeit an den Vertrag gebunden.

5. Checkliste: Was sollte im Gewerbemietvertrag stehen?

Ein Mietvertrag für gewerbliche Räume bietet für Sie als Mieter oder Vermieter mehr Spielräume, aber eben auch diverse Stolperfallen. Ein Gewerbemietvertrag sollte daher mindestens folgende Aspekte beinhalten:
  • Benennung der Vertragsparteien
  • Regelung der Miethöhe
  • Festlegung der Art der Miete: Staffel-, Umsatz-, Index- oder Festmiete
  • Betriebs- und Nebenkostenaufstellung
  • Dauer des Mietzeitraums und Kündigungsfrist
  • Art des Gewerbes und angedachte Nutzung der Gewerberäume
  • Besonderheiten des Mietobjektes, siehe 1.3
     
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