Erbschaftssteuer bei Immobilien

1. Aktuell: Erbschaftssteuer bei Immobilien ab 2023 – wird erben teurer?
   1. Änderungen durch das Jahressteuergesetz 
   2. Wie funktioniert die Erbschaftssteuer aktuell – und was soll sich 2023 ändern?
2. So funktioniert die Erbschaftssteuer bei Immobilien
   1. Wann greift die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
   2. Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
3. Praktisches Beispiel und Tipps zur Verringerung der Erbschaftssteuer
   1. Berechnungsbeispiel der Erbschaftssteuer für Haus und Grundstück
   2. So erreichen Sie eine möglichst geringe Steuerbelastung
   3. Immobilie geerbt – was nun?

Aktuell: Erbschaftssteuer bei Immobilien ab 2023 – wird erben teurer?

Änderungen durch das Jahressteuergesetz 

Immobilien sollen ab 2023 steuerlich anders bewertet werden. Infolge des Jahressteuergesetzes kann die Erbschaftssteuer für Immobilien ab 2023 steigen. Am 02.12.2022 wurde das Gesetz im Bundestag verabschiedet, am 16.12.2022 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. Die Anpassungen wirken sich auf verschiedene Steuergesetze aus und damit auch auf die Schenkung und die Vererbung von Immobilien.

Auf geerbte Immobilien müssen Sie immer Steuern zahlen. Die Erbschaftssteuer berechnet sich dabei aus unterschiedlichen Faktoren wie dem Verkehrswert der Immobilie und den Freibeträgen. Was ändert sich nun daran und warum müssen Sie womöglich ab 2023 mehr Steuern zahlen.

Wie funktioniert die Erbschaftssteuer aktuell – und was soll sich 2023 ändern?

Konkret berechnet sich die Erbschaftssteuer aus

• dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie
• den Freibeträgen, die sich je nach Verwandtschaftsgrad unterscheiden
• dem Steuersatz und der Steuerklasse

Genaue Werte und Berechnungen von Steuersätzen und Freibeträgen finden Sie weiter unten im Artikel. 2023 soll sich in erster Linie die Immobilienbewertung ändern. Freibeträge und Steuersätze sollen gleichbleiben, das Verfahren zur Wertermittlung dagegen an das aktuelle Marktniveau angepasst werden. Insbesondere soll der „Sachwertfaktor“ im Sachwertverfahren angepasst werden. Durch die Erhöhung des Sachwertfaktors kann der Wert einer Immobilie zukünftig 20-30% höher eingeschätzt werden.

In vielen Städten sind die Verkaufspreise für Immobilien in den vergangenen Jahren gestiegen. Das heißt in der Praxis, dass der Verkehrswert einer Immobilie in Zukunft oft höher eingeschätzt werden könnte. 

Wie sich das auf die Erbschaftssteuer auswirken kann, zeigt folgendes Beispiel:

• der Verkehrswert einer beispielhaften Immobilie wird 2023 statt auf 500.000 Euro nun auf 600.000 Euro geschätzt
• der Freibetrag für ein Kind (Steuerklasse I) beträgt 400.000 Euro
• der zu versteuernde Betrag steigt dadurch von 100.000 auf 200.000 Euro
• Die Erbschafssteuer würde in diesem Fall von 11.000 Euro auf 22.000 Euro steigen

Allerdings ist derzeit in der politischen Diskussion, ob im gleichen Zuge die Freibeträge erhöht werden. Dies könnte dann eine Erhöhung der Erbschaftssteuer verringern.

So funktioniert die Erbschaftssteuer bei Immobilien

Wann greift die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Der Gesetzgeber nennt den Eigentümerwechsel bei Immobilien im Rahmen einer Erbschaft „Erwerb von Todes wegen“. Erbschaftssteuer für Immobilien und Grundstücke fällt immer dann an, wenn jemand stirbt und die Vermögenswerte deshalb auf eine andere Person übergehen. Falls es mehrere Erben gibt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Verteilung des Vermögens erfolgt nach den Vorgaben im Testament. Liegt keines vor, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Eine Steuerzahlung wird immer dann fällig, wenn das Erbe den im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegten Freibetrag überschreitet.

Bei vererbtem Wohnungseigentum muss jedoch zuerst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, bevor die fällige Steuerbelastung anhand weiterer Faktoren ermittelt werden kann. Hier ist es immer ratsam, eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, da diese in vielen Fällen einen niedrigeren Wert als das Finanzamt errechnet. Die zu zahlende Steuerbelastung hängt in erster Linie von der Höhe des Nachlasses und vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen ab.

Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer für Haus, Grundstück und Vermögenswerte wird anhand der Steuerklasse und des Steuersatzes errechnet. Für die Einstufung der Steuerklasse ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser entscheidend. Die folgende Aufstellung gibt Ihnen Aufschluss über die Einteilung der Steuerklassen und die Höhe der Freibeträge nach ErbStG:

• Ehegatte und Lebenspartner (Steuerklasse I):                                500.000 €
• Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder (Steuerklasse I):                        400.000 €
• Enkel (Steuerklasse I):                                                                           200.000 €
• Übrige Personen (Steuerklasse I):                                                       100.000 €
• Geschwister (Steuerklasse II):                                                                20.000 €
• Alle übrigen Erben (Steuerklasse III):                                                    20.000 €

Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, umso höher fällt der Steuerfreibetrag aus. Der folgenden Tabelle können Sie zudem die zugehörigen Steuersätze der einzelnen Steuerklassen entnehmen:

Praktisches Beispiel und Tipps zur Verringerung der Erbschaftssteuer

Sind Sie Erbe und haben bereits eine Immobilie geerbt? Wir zeigen Ihnen ein Beispiel zur Berechnung der Erbschaftssteuer und verraten Ihnen praktische Tipps, wie Sie die Steuerbelastungen verringern und von Steuervorteilen profitieren können.

Berechnungsbeispiel der Erbschaftssteuer für Haus und Grundstück

Das Finanzamt ermittelt bei der Veranlagung zur Erbschaftssteuer auf eine Immobile den Verkehrswert der Immobilie, die Steuerklasse, den Freibetrag und den Steuersatz. Anschließend erfolgt die Berechnung der Steuerbelastung. Im folgenden Beispiel wurde berechnet, wie hoch die steuerliche Belastung ausfällt, wenn der Nachlass nach dem Tod des Erblassers auf das Kind übergeht:

Bei der aktuellen Vermögenslage deutscher Haushalte sind Immobilienwerte zwischen 350.000 € und 500.000 € nicht ungewöhnlich. Wenn Sie die Verteilung Ihres Vermögens bereits nach und nach zu Lebzeiten vornehmen, mindert sich die spätere Erbschaftssteuer bei Immobilien erheblich.

So erreichen Sie eine möglichst geringe Steuerbelastung

Es lohnt sich, bereits zu Lebzeiten über Schenkungen nachzudenken. Die gesetzlichen Regelungen zur Schenkungssteuer bei Immobilien ähneln denen der Erbschaftssteuer. Ein großer Unterschied besteht aber in der Nutzung der Freibeträge. Bei einer Schenkung greifen die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Wenn Sie rechtzeitig handeln, gehen alle zehn Jahre Teile Ihres Vermögens und Ihrer Immobilien an die späteren Erben über. Im Idealfall ist der Vermögenswert mit dem Freibetrag identisch und in der Summe der einzelnen Teilschenkungen beträgt die steuerliche Belastung gleich Null. Auf diese Weise verteilen Sie Ihren späteren Nachlass schon zu Lebzeiten gerecht und es fällt demnach keine Erbschaftssteuer an – diese wurde schon im Rahmen einer Schenkung übertragen. Wichtig ist nur, dass Erblasser frühzeitig agieren. Falls die Schenkung Ihr eigengenutztes Wohneigentum betrifft, gibt Ihnen ein vereinbartes Wohnrecht auch nach der Schenkung eine nötige Sicherheit.

Beim Familienheim räumt der Gesetzgeber weitere steuerliche Vorteile ein. Die eigengenutzte Wohnung bleibt nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz steuerfrei, wenn Ehepartner, Lebenspartner oder Kind die Immobilie für mindestens zehn Jahre nach der Erbschaft selbst bewohnen. Bei Kindern ist lediglich der Teil, der eine Wohnfläche von 200 m² übersteigt, zu versteuern.  

Immobilie geerbt – was nun?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, müssen Sie sich nicht nur mit der Erbschaftssteuer beschäftigen. Eine viel größere Entscheidung ist, was nun mit der Immobilie geschehen soll: Möchten Sie die Immobilie verkaufen? Oder bleibt diese im Familienbesitz und kann die Immobilie vermietet werden? In beiden Fällen gilt es den Wert der Immobilie zu ermitteln. Mit unserer objektiven Immobilienbewertung erfahren Sie, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist.

Hier können Sie kostenlos den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

Gern stehen wir Ihnen für weitere Fragen persönlich zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 040 - 350 80 20. Alternativ können Sie gern eine E-Mail an info@grossmann-berger.de senden.

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