Degressive Abschreibung nach dem Wachstumschancengesetz

Im März 2024 hat der Bundestag dem Wachstumschancengesetz zugestimmt. Dieses Gesetz hat auch Auswirkungen auf die Immobilienbranche und soll zu einer Stabilisierung des Marktes beitragen. Die degressive Abschreibung auf Abnutzung für Wohngebäude ist ein zentraler Baustein des Wachstumschancengesetzes – und zwar rückwirkend zum 01. Oktober 2023. Wir klären alle Fragen rund um die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) und zeigen Ihnen, wie Sie die Abschreibung jetzt bei Wohngebäuden nutzen können.

1. Was ist die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)?
2. Welche Vorteile hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude?
3. Voraussetzungen: Wann kann ich die degressive Abschreibung anwenden?
4. Beispielrechnung: So können Sie die degressive AfA berechnen
5. FAQ – Häufige Fragen zur degressiven AfA

Was ist die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung)?

AfA bedeutet „Absetzung für Abnutzung“ und steht für die Abschreibung von Immobilien. Geregelt ist die AfA im Einkommensteuergesetz (EStG).

Die degressive AfA oder auch „degressive Abschreibung“ gilt nur für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung gekaufte Wohngebäude und Wohnungen. Im ersten Jahr können nach § 7 Abs. 5a EStG fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren dann jeweils 5 % des Restwertes. Die Möglichkeit zur Abschreibung gilt rückwirkend für alle Bauprojekte und mit Baubeginn oder Erwerbsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Alle Voraussetzungen für die degressive Abschreibung finden Sie im Abschnitt „Voraussetzungen“.

Bisher gab es in Deutschland die lineare AfA, die nun durch die degressive AfA ergänzt wird.

• Lineare AfA: Nach §7 Abs.4 EStG steht die lineare AfA dafür, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum konstant bleibt. Dieser liegt derzeit für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 errichtet wurden, bei 2 % der Anschaffungskosten – mit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Ab Baujahr 2023 erhöht sich der AfA-Satz auf 3 % pro Jahr.
• Degressive AfA: Mit der degressiven AfA können Käufer einer neu fertiggestellten Immobilie nun sogar 5 % der Investitionssumme absetzen. Im ersten Jahr wird der Abschreibungssatz auf die gesamte Investitionssumme angewandt, in den folgenden Jahren dann auf den abschreibungsfähigen Restwert der Immobilie. Dies gilt nur für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gekauft wurden oder werden.

Welche Vorteile hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude?

Bundesministerin Klara Geywitz erklärte, dass die degressive AfA eine Maßnahme sei, um den Wohnungsbau in Deutschland wieder in Schwung zu bringen und Anreize für den Bau neuer Wohnungen zu setzen. Durch die steuerlichen Anreize sollen wieder mehr Neubauprojekte entstehen und so dem herrschenden Wohnraummangel entgegengewirkt werden. Es lohnt sich zu prüfen, ob auch Sie von einer Abschreibung steuerlich profitieren. Folgende Vorteile können sich aus der degressiven AfA ergeben:

• Finanzielle Entlastung: Dank des erhöhten Abschreibungssatzes von 5 % in den ersten Jahren sinkt die Steuerlast für Eigentümer von Immobilien.
• Anreiz für Kapitalanlagen: Die Rendite von Neubauwohnungen als Kapitalanlage steigt aufgrund der Steuervergünstigungen. Wenn die Kosten der Investition schneller abgeschrieben werden, kann auch schneller wieder in neue Immobilien investiert werden.
• Keine Baukostenobergrenze: Sie können die Möglichkeiten der degressiven AfA nutzen, unabhängig davon, wie hoch der Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie ist.
• Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich: Die finanziellen Vorteile der linearen AfA können Sie zu einem späteren Zeitpunkt nutzen.

Voraussetzungen: Wann kann ich die degressive Abschreibung anwenden?

Um die degressive Abschreibung nutzen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Abschreibung gilt nur für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
• Erwerb und Übergabe an den Erwerber sollte spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.
• Der Baubeginn oder das Erwerbsdatum der Immobilie muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Wichtig: Es gilt der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag.
• Die Immobilie wird vermietet und nicht selbst genutzt.
• Es gibt keine Obergrenze bei den Baukosten.

Beispielrechnung: So können Sie die degressive AfA berechnen

Wir zeigen Ihnen anhand eines Beispiels, wie hoch die Förderung durch die degressive Abschreibung sein kann.

Ein Ehepaar mit einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 € erwirbt eine Eigentumswohnung für 400.000 € und nimmt dabei ein Darlehen in Höhe von 350.000 € auf bei einem Zinssatz von 3,5 %. Die Wohnung wird für 1.250 € im Monat vermietet, so ergeben sich für die Familie jährliche Mieteinnahmen von 15.000 €.

Der Restwert im 7. Jahr zum angenommenen Wechsel zu der linearen AfA beträgt dann 294.036,75 €.

Der Restwert im 7. Jahr zum angenommenen Wechsel zu der linearen AfA beträgt dann 294.036,75 €.

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FAQ – Häufige Fragen zur degressiven AfA