Steuern bei einem Immobilienkauf - das müssen Sie beachten

Wir beantworten Ihre Fragen


  1. Welche Steuern fallen bei einem Immobilienkauf an?
    1. Die Grundsteuer

    2. Die Grunderwerbsteuer

  2. Können bei einem Immobilienkauf Steuern gespart werden?
    1. Die Lage ist entscheidend

    2. Grundstück separat kaufen

    3. Einbaumöbel separat auflisten

    4. Als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen



Wissenswertes zu Steuern bei einem Immobilienkauf

1. Welche Steuern fallen bei einem Immobilienkauf an?

Für den Traum vom Eigenheim sparen die meisten Deutschen lang. Doch neben Kaufpreis und Finanzierungskosten fallen zudem Steuern an, die es zu bedenken gibt. Hier erfahren Sie, welche Steuern bei einem Immobilienkauf auf Sie zukommen.
Neben dem grundsätzlichen Kaufpreis der Immobilie zahlen Sie die Kaufnebenkosten wie Notargebühren und die Grunderwerbssteuer. Zusätzliche müssen Sie wissen, dass Sie zukünftig auch die Grundsteuer für Ihre Immobilie tragen. Diese zahlen Sie jedoch auch in den Nebenkosten bei einer Immobilienmiete.

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a. Die Grundsteuer

Die Grundsteuer setzt sich in Deutschland aus einem Einheitswert, einer Steuermesszahl und einem gemeindespezifischen Hebesatz zusammen. Der Einheitswert wird dabei vom zuständigen Finanzamt festgelegt. Mithilfe der Grundsteuermesszahl, die für jede Grundstücksart vordefiniert ist, kann der Grundsteuermessbetrag ermittelt werden. Dieser wird anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, den die Gemeinden selbst bestimmen. Die Höhe der Grundsteuer wird also von unterschiedlichen Faktoren wie dem Grundstückswert, der Bebauungsart und auch dem Ort beeinflusst. Die Grundsteuer müssen Sie jährlich abtreten. Als Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks müssen Sie die Grundsteuer zudem so lange an die Gemeinden zahlen, wie Ihnen die Eigentumsrechte am Grundstück gehören. Die Grundsteuer hat also nichts mit dem Kauf, sondern mit dem Eigentum einer Immobilie zu tun.
In einem Vermietungsfall können Sie diese Steuer auf den Mieter übertragen. Die Steuer ist dann in den Betriebskosten enthalten.

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b. Die Grunderwerbsteuer

Anders als bei der Grundsteuer zahlen Immobilienkäufer beim Erwerb des Objektes die sogenannte Grunderwerbssteuer. Erst, wenn Sie die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt beglichen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten haben, erfolgt der Eintrag in das Grundbuch.
Diese Verkehrssteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Bundesland, in dem sie sich befindet. Bis 2006 galt beim Hauskauf deutschlandweit eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % der Kaufsumme. Seither dürfen die einzelnen Bundesländer den Steuersatz jedoch selbst festlegen, was sich teilweise in Steuersätzen bis zu 6,5 % niederschlägt. Spitzenreiter in dieser Hinsicht sind die Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Lediglich in Bayern und Sachsen werden die Steuern beim Immobilienkauf weiterhin mit den ursprünglichen 3,5 % kalkuliert (Stand 01.01.2019). Zu beachten ist, dass die Grunderwerbssteuer gesamtschuldnerisch von Verkäufer und Käufer geschuldet wird. Jedoch wird in der Regel der Käufer in dem Kaufvertrag verpflichtet, die Steuer zu begleichen.
 
Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,5%
Hessen 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
Niedersachsen 5,0%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 6,5%
 
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2. Können bei einem Immobilienkauf Steuern gespart werden?

Die Grundsteuer lässt sich nicht umgehen. Der einzige Weg, beim Kauf einer Immobilie Kosten zu sparen, ist über die Grunderwerbsteuer. Nur selten können Sie die diese vollständig umgehen. Dennoch gibt es einige Fälle, in denen diese Steuern beim Hauskauf entfallen können. Eine Schenkung bildet eine solche Ausnahme. Werden Sie durch eine Schenkung Eigentümer einer Immobilie, müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen, da Sie im klassischen Sinne keinen Grund erworben haben. Auch bei einer Scheidung entfällt die Steuer. Ähnlich verhält es sich mit einem Erbe. Wird Ihnen Grundstück oder eine Immobilie vererbt, entfällt die Grunderwerbsteuer für Sie. Unter diesen Umständen fallen jedoch andere Steuern an wie die Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.
Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, wie Sie Steuern bei einem Hauskauf einsparen können. Erfahren Sie im Folgenden, welche Möglichkeiten Sie haben, um die steuerliche Belastung möglichst niedrig zu halten.

a. Die Lage ist entscheidend

Da die Steuersätze für den Grunderwerb zwischen den einzelnen Bundesländern mitunter enorm variieren, können Sie mit einer genauen Prüfung der Landessätze die Kosten eindämmen. Während Bayern noch 3,5 % des Kaufpreises einfordert, setzt Baden-Württemberg bereits 5 % an. Wenn Sie also die Wahl zwischen zwei Immobilien in angrenzenden Bundesländern haben, kann sich der Blick auf den Steuersatz lohnen. Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück für 400.000 Euro in Hamburg, zahlen Sie bei einem Grunderwerbsteuersatz von 4,5 % 18.000 Euro. In Schleswig-Holstein erhöht sich die Steuer bei 6,5 % für ein gleichwertiges Grundstück auf 26.000 Euro.

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b. Grundstück separat kaufen

Erwerben Sie Bestandsbauten, kaufen Sie neben dem Gebäude auch das Grundstück. Diese beiden Bestandteile Ihres Kaufs werden zusammengerechnet und mit der Grunderwerbsteuer besteuert. Eine wesentlich niedrigere Grunderwerbsteuer fällt hingegen an, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen. Der Gesamtwert ist kleiner, als wenn ein Gebäude auf diesem stünde. Daher fällt auch die Steuer geringer aus. Dies ist eine Option, die Sie natürlich nur dann nutzen können, wenn Sie neu bauen wollen.

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c. Einbaumöbel und Zubehör einzeln auflisten

Möbel, die serienmäßig in dem Gebäude, dass Sie erwerben wollen, verbaut sind, sollten vom Kaufvertrag ausgeschlossen werden. Einbauküchen, Saunen oder Markisen erhöhen den Wert der Immobilie, müssen aber nicht in die Grunderwerbssteuer aufgenommen werden. Indem Sie diese Möbel aus dem Kaufvertrag ausschließen, reduzieren Sie den Gesamtkaufpreis der Immobilie und damit die entstehenden Steuern.

d. Als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen

Die Grunderwerbsteuer können Sie nur dann steuerlich absetzen, wenn Sie die Immobilie explizit für einen betrieblichen Nutzen erworben haben. Dann wird die Steuer als Betriebsausgabe behandelt und zurückerstattet. Wenn Sie eine Wohnimmobilie vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer teilweise absetzen. Die Steuer lässt sich aber nicht umgehen, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen.

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Alternativ können Sie gern eine E-Mail an info@grossmann-berger.de senden. 



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