- Häufige Fehler bei der Kaufpreis-Bestimmung
- So wirkt sich ein falscher Kaufpreis auf den Verkauf aus
- Objektive Bewertung vom Fachmann
- Diese Faktoren bestimmen den Preis der Immobilie
- Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten?
Häufige Fehler bei der Kaufpreis-Bestimmung
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss im ersten Schritt den Wert der Immobilie ermitteln. Genau an dieser Stelle entsteht häufig der größte Fehler: Die Preisvorstellungen vieler privater Verkäufer sind nicht marktkonform. Sie möchten zum Beispiel das Maximum aus ihrem Objekt herausholen und setzen den Verkaufspreis deshalb zu hoch an.
Das liegt neben dem Wunsch nach einem „angemessenen“ Preis für die eigenen vier Wände auch daran, dass es für Laien schwierig ist, eine Immobilie objektiv zu bewerten. Der Immobilienwert hängt von vielen Faktoren ab – darunter Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundstücksgröße, Modernisierungen und die aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt.
Zusätzlich spielen bei der Kaufpreisfindung oft Emotionen eine große Rolle. Der eigene, ideelle Wert der Immobilie wird dann unbewusst mit einkalkuliert. Nicht selten wird der Immobilienwert aber auch zu niedrig eingeschätzt, weil Wertsteigerungen in einer Region, aktuelle Marktbewegungen oder besondere Objektmerkmale nicht richtig beurteilt werden.
So wirkt sich ein falscher Kaufpreis auf den Verkauf aus
Ein selbst ermittelter Kaufpreis ist in vielen Fällen zu hoch angesetzt. Die Folge ist, dass die Immobilie mit überhöhten Preisvorstellungen lange durch lokale Zeitungen oder Online-Portale „geistert“. Interessenten wenden sich ab, denn Immobilien, die über einen längeren Zeitraum angeboten werden, wirken am Markt schnell weniger attraktiv. Nach und nach wird der Preis nach unten korrigiert. Die Verhandlungsposition sinkt und häufig wird die Immobilie am Ende zu einem enttäuschenden Preis verkauft oder muss sogar wieder vom Markt genommen werden.
Seltener ist der selbst festgelegte Verkaufspreis zu niedrig angesetzt. Zwar steigt so die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Verkaufs, doch dieser vermeintlich schnelle Erfolg kann teuer bezahlt sein. Wer eine Immobilie unter Wert verkauft, verschenkt unter Umständen viel Geld, das beispielsweise für eine neu geplante Immobilie, die Altersvorsorge oder andere Vermögensentscheidungen hätte genutzt werden können.
Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dabei, einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen. Ziel ist nicht der höchstmögliche Wunschpreis, sondern ein marktgerechter Angebotspreis, der Nachfrage erzeugt, Vertrauen schafft und eine gute Verhandlungsbasis für den Immobilienverkauf bietet.
Objektive Bewertung vom Fachmann
Eine Immobilie ist meistens sehr individuell. Vor allem Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften lassen sich für gewöhnlich nur schwer vergleichen. Lage, Bauart, Ausstattung, Modernisierungsstand sowie Energieeffizienz führen zu völlig anderen Preisen, obwohl zwei Objekte für den Laien zunächst sehr ähnlich erscheinen. Auch bei Eigentumswohnungen gibt es viele wertrelevante Unterschiede: Ein besonderer Ausblick, ein Fahrstuhl im Haus, die Anzahl der Zimmer pro Fläche, ein Balkon, eine gute Mikrolage oder der Zustand der Eigentümergemeinschaft können den Preis der Immobilie deutlich beeinflussen.
So sind bei scheinbar vergleichbaren Immobilien erhebliche Preisabweichungen möglich. Dabei entscheidet vor allem eine marktgerechte Bewertung der Immobilie über einen erfolgreichen Verkaufsprozess. Wer den Immobilienwert realistisch einschätzt, kann den Verkaufspreis fundiert begründen, Kaufinteressenten besser einordnen und Preisverhandlungen souveräner führen.
Wer mit der objektiven Ermittlung des Verkaufspreises Schwierigkeiten hat oder sich unsicher ist, sollte fachliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Je nach Anlass kann eine Verkaufswertermittlung, eine professionelle Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Ein Immobiliensachverständiger oder erfahrener Immobilienexperte bringt den Markt und die Immobilie zusammen – oder anders formuliert: die Preisvorstellung des Verkäufers und die Zahlungsbereitschaft des Käufers.
Denn eine professionelle Immobilienbewertung ist deutlich mehr als die Auswertung einer Software oder der einfache Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Grossmann & Berger bringt viel Erfahrung und Know-how bei der Bewertung mit. Die Immobilienmakler vermitteln jährlich rund 1.000 selbst bewertete Immobilien. Diese Expertise, die Marktkenntnis und der hohe eigene Datenbestand wirken sich auf die Qualität der Kaufpreisermittlung aus.
Diese Faktoren bestimmen den Preis der Immobilie
Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel vieler objektbezogener und marktbezogener Faktoren. Für eine fundierte Immobilienbewertung werden unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundstücksgröße, Grundriss und aktuelle Vergleichswerte berücksichtigt. Auch regionale Nachfrage, Zielgruppe und Vermarktungschancen spielen bei der Ermittlung des realistischen Verkaufspreises eine wichtige Rolle.
Diese Punkte bestimmen üblicherweise den Verkaufspreis:
- Lage der Immobilie
- Grundriss und Raumaufteilung
- Haustyp
- Bauqualität
- Ausstattung
- Energieeffizienz
Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten?
Planen Sie den gesamten Verkaufsprozess
Die rechtzeitige und gewissenhafte Planung eines Immobilienverkaufs ist angeraten. Oft wird die Verkaufsdauer unterschätzt, in Einzelfällen aber auch überschätzt. Als Richtwert kann eine durchschnittliche Verkaufsdauer zwischen drei und sechs Monaten angenommen werden. Die richtige Immobilienbewertung bildet dabei die Grundlage für alle weiteren Schritte – von der Preisstrategie über die Vermarktung bis zur Verhandlung mit Kaufinteressenten.
Darauf sollten Sie achten:
- Setzen Sie sich nicht selbst unter Druck, indem Sie bereits einen Umzugstermin in ein neues Objekt festsetzen. Mit Termindruck wird Ihre Verhandlungsposition schlechter.
- Fangen Sie nicht zu spät an, ein neues Objekt zu suchen. Besonders in Ballungszentren wie Hamburg kann auch das zum Problem werden – egal ob Miete oder Kauf.
- Legen Sie frühzeitig fest, ob Sie eine erste Preisindikation, eine professionelle Immobilienbewertung oder ein ausführlicheres Gutachten benötigen.
Objektunterlagen rechtzeitig aufbereiten
Kaufinteressenten wollen meist umfassende Unterlagen, wenn sie sich näher mit der Immobilie beschäftigen. Auch die finanzierende Bank benötigt für die Finanzierungszusage umfangreiche Dokumente. Daher sollten Sie rechtzeitig damit beginnen, die Objektunterlagen zusammenzutragen. Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller kann eine Kaufentscheidung erfolgen.
Auch für die Immobilienbewertung sind vollständige Objektunterlagen wichtig. Sie helfen dabei, den Immobilienwert genauer einzuschätzen, wertrelevante Merkmale zu prüfen und Rückfragen von Kaufinteressenten professionell zu beantworten.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:
- Grundrisse, ggf. Schnitte des Hauses
- Baubeschreibung des Objektes
- Energieausweis
- ggf. Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen
- Wohn- und Nutzflächenaufstellung
- Berechnung BRI (Bruttorauminhalt) -wird von vielen Banken verlangt
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Nebenkostenaufstellung
- Feuerversicherungsschein (gebundene Gebäudeversicherung)
- ggf. Mietvertrag + Schreiben der letzten Mieterhöhung
- zusätzlich bei Wohnungseigentum:
- Teilungserklärung
- aktueller Wirtschaftsplan + letzte Wohngeldabrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. die letzten drei)
Legen Sie eine Zielgruppe fest
Die Ansprache der richtigen Zielgruppe ist ein entscheidender Verkaufsfaktor. Doch die zielgruppenorientierte Vermarktung erfordert detaillierte Markt- und Vermarktungskenntnisse. Hier haben private Verkäufer einen realen Nachteil gegenüber einem erfahrenen Makler.
Auch der ermittelte Immobilienwert sollte zur Zielgruppe passen. Eine familiengerechte Doppelhaushälfte, eine vermietete Eigentumswohnung oder ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus spricht jeweils unterschiedliche Käufergruppen an. Diese Zielgruppen unterscheiden sich in Budget, Finanzierungsbedarf, Entscheidungslogik und Erwartung an die Immobilie.
Relevante Kriterien für die Zielgruppe:
- Kaufpreis des Objektes: Bonität der Zielgruppe beachten
- Alter und Struktur der Zielgruppe, zum Beispiel Immobilie für Familien
- Lage und Einzugsgebiet der Immobilie und der Zielgruppe
- Nutzungsabsicht: Eigennutzung oder Kapitalanlage
Verkaufsexposés für potenzielle Käufer erstellen
Das Verkaufsexposé ist die Visitenkarte, die Sie beim Interessenten hinterlassen. Regen Sie damit seine Fantasie an und machen Sie die Immobilie für ihn interessant. Gleichzeitig sollte das Exposé realistisch bleiben und die wichtigsten wertbestimmenden Merkmale der Immobilie nachvollziehbar darstellen.
So verfassen Sie ein Exposé:
- Legen Sie die Inhalte und Highlights fest
- Schreiben Sie nicht zu ausführlich, aber auch nicht nur stichpunktartig
- Kurze Lagebeschreibung, Objektbeschreibung und eine Ausstattungsbeschreibung sollten enthalten sein
- Versuchen Sie keine eigenen Wertungen abzugeben, wecken Sie keine falschen Hoffnungen
- Grundrisse und umfangreiches Fotomaterial sind unabdingbar
Das sollten Sie bei Besichtigungsterminen beachten
Früher oder später wird ein Interessent wegen eines Besichtigungstermins fragen. Schon vorher sollten Verkäufer eventuelle Schäden an ihrer Immobilie beheben lassen und sich darum kümmern, dass das Objekt einen guten ersten Eindruck hinterlässt. Aufräumen und Putzen ist sicherlich selbstverständlich, aber bei einem Eigenheim sollten auch Garten und Außenanlagen einen positiven Eindruck machen.
Grundsätzlich verkauft sich eine eingerichtete Immobilie besser, da sie viel wohnlicher wirkt und sich Interessenten die Räume besser vorstellen können. Wer bei einem Besichtigungstermin nicht allein sein möchte, sollte Freunde, Bekannte oder Nachbarn dazubitten.
Ebenso hilfreich ist es, dass Sie sich auf relevante Fragen und Details vorbereiten. Sie sollten die Antworten auf die zentralen Punkte wissen oder parat haben. Viele dieser Informationen sind auch für die Bewertung der Immobilie und die spätere Kaufentscheidung relevant.
Die wichtigsten Fakten zu Ihrer Immobilie:
- Nach welcher Himmelsrichtung liegt das Haus?
- Wie ist die Immobilie gedämmt?
- Welche Heizung ist eingebaut?
- Verbleibt die Küche in der Immobilie?
- Wann und welche Modernisierung wurde durchgeführt?
- Ist Internet-, Kabel- oder Satellitenanschluss vorhanden?
- Was gibt es in der Nähe?
- Einkaufsmöglichkeiten
- Öffentliche Verkehrsmittel
- Kindergarten und Schulen
Kurze Checkliste für Besichtigungen
- Sorgen Sie für Ordnung in allen Räumen
- Öffnen Sie alle Vorhänge
- Sorgen Sie für gutes Licht
- Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor
- Bitten Sie jemanden zu dem Termin hinzu
Gern unterstützen die Immobilien-Profis von Grossmann & Berger Sie bei dem Verkauf der Immobilie und übernehmen die vorher beschriebenen Aufgaben. Dazu gehören die realistische Einschätzung des Immobilienwertes, die Entwicklung einer marktgerechten Preisstrategie, die professionelle Vermarktung, die Kaufpreisverhandlung mit Interessenten, die Begleitung der Finanzierung und damit die Sicherstellung der Bonität sowie die Unterstützung bei Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe.
Besuchen Sie gern einen Shop in Ihrer Region und führen Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch zu Ihrer Immobilienbewertung und einem möglichen Immobilienverkauf. Wir freuen uns auf Sie.
Gern stehen wir Ihnen für weitere Fragen persönlich zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 040 - 350 80 20. Alternativ können Sie gern eine E-Mail an info@grossmann-berger.de senden.
