Wenn es um eine weitreichende Investition wie den Immobilienkauf geht, ist gute Vorbereitung das A und O. Wir nennen Ihnen sechs wichtige Tipps für eine optimale Immobilienfinanzierung.
- Tipp 1: Die Immobilienfinanzierung richtig kalkulieren
- Tipp 2: Unterlagen für die Immobilienfinanzierung bereithalten
- Tipp 3: Vergleich der Darlehen-Konditionen
- Tipp 4: Hausfinanzierung mit Förderkrediten
- Tipp 5: Tilgungsplan aufstellen
- Tipp 6: Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen
Tipp 1: Die Immobilienfinanzierung richtig kalkulieren
Am Anfang einer Finanzierungsplanung steht die Bestandsaufnahme. Um zu ermitteln, wie viel Ihre Immobilie kosten darf, sollten Sie sich folgende Fragen stellen: Wie viel verdienen wir monatlich, welche Ausgaben haben wir und was steht zur Verfügung, um die Kreditraten der Baufinanzierung aufzubringen?
Für die Kalkulation der Hausfinanzierung benötigen Sie zunächst die Summe Ihres langfristig sicheren Einkommens. Unregelmäßige, ungewisse Zahlungen wie Einmalzahlungen gehören nicht mit in die Rechnung hinein. Im nächsten Schritt führen Sie auf, welche Ausgaben Sie haben. Vergessen Sie dabei nicht, nur einmal jährlich anfallende Kosten zu berücksichtigen. Teilen Sie letztere für die Monatskalkulation durch 12. Im deutschlandweiten Durchschnitt belaufen sich die Lebenshaltungskosten auf rund 900 € pro Monat.
Zu den üblichen Lebenshaltungskosten zählen:
- Wohnkosten (monatliche Miete, Nebenkosten, Strom, Rückstellungen)
- Lebensmittel, Getränke, Tabakwaren
- Kleidung
- Drogerieartikel
- Mobilität (Kfz-Kosten, ÖPNV_Fahrtickets, Flugtickets)
- Internet, Telefon, Mobilfunk, TV (GEZ, Kabel, PayTV), Streaming-Dienste
- Kreditraten
- Versicherungen, Altersvorsorge, Sparverträge
- Freizeit-Aktivitäten
In einem dritten Schritt ziehen Sie nun von den monatlichen Einnahmen die Ausgaben ab. Das Ergebnis ist das frei verfügbare Einkommen. Überlegen Sie sich, wie viel Sie davon für die monatliche Belastung Ihres Hauses aufbringen können – zusätzlich zu dem Geld, das durch die wegfallenden Mietkosten frei wird. Einer Faustregel zufolge sollte die Rate der Immobilienfinanzierung nicht höher als 50 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens sein. Bedenken Sie etwa, dass Sie über die Zeit auch Rücklagen für Reparaturen bilden müssen. Mit einem Online-Haushaltsrechner können Sie die Berechnungen schnell und unkompliziert durchführen. Man muss sich auch immer die Frage stellen, wieviel man für das Wohnen ausgeben möchte.
Ist entschieden, wie viel vom monatlichen Einkommen für die Raten zur Verfügung stehen soll, gilt es, das Eigenkapital zu bestimmen. Wie viel Geld aus Bausparverträgen, Termingeldern, Aktien, Sparbüchern oder ähnlichem stehen zur Verfügung? Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto günstiger wird der Zinssatz. Es ist wenigstens so viel Eigenkapital bereitzuhalten, dass die Erwerbsnebenkosten gedeckt werden können. Die Erwerbsnebenkosten betragen zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises. Wenn Sie eine Immobilie in Hamburg kaufen möchten, müssen Sie aktuell etwa mit knapp 13 % Erwerbsnebenkosten rechnen. Ab dem 23.12.2020 sind es nur noch 10 % durch das Inkrafttreten des neuen Gesetztes zur Maklercourtage. Es fallen Kosten wie Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten an. Da die Immobilie für die Bank als Sicherheit dient, wird für den sogenannten Beleihungswert in der Regel 90 % des Objektwertes angesetzt. Ausgehend von diesem Wert staffelt sich das Zinsangebot nach der Beleihungshöhe des Objektes.
Der Haspa-Finanzierungsrechner für Immobilien erleichtert Ihnen die Kalkulation und plant für Sie auch weitere wichtige Kostenpunkte wie die Modernisierungskosten mit ein.
Tipp 2: Unterlagen für die Immobilienfinanzierung bereithalten
Bevor Sie sich auf die Suche nach dem idealen Kreditgeber begeben, sollten Sie einige wichtige Unterlagen zusammenstellen. Welche Dokumente erwartet werden, fällt von Bank zu Bank und Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich aus. Einige Informationen werden jedoch in fast jedem Fall abgefragt. Grossmann & Berger hat Ihnen eine Checkliste mit den zentralen Unterlagen für die Immobilienfinanzierung zusammengestellt.
Folgende Unterlagen zur Angebotserstellung erwarten die meisten Banken:
- Kopie des Personalausweises
- Die letzten drei Einkommensnachweise
- Letzter Lohnsteuerbescheid
- Aktuelle Renteninformationen
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
- Nachweis über weitere Kredite
- Falls zutreffend, Nachweis über private Krankenversicherung oder Unterhaltsverpflichtungen
- Informationen über stattgefundene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren oder in Zukunft drohende Insolvenzverfahren
Folgende Unterlagen zur Immobilie verlangen die meisten Banken:
- Grundbuchauszug oder Kaufvertragsentwurf
- Lageplan und Grundrissplan
- Wohn-/ Nutzflächenberechnung oder ggf. Bruttogrundflächenberechnung
- Baubeschreibung, falls vorhanden
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Exposé und Fotos des Objektes
- Kopie der Gebäudeversicherung
Die Checkliste hilft Ihnen dabei, sich gut auf den Termin bei der Bank vorzubereiten. Es ist jedoch immer möglich, dass noch weitere Dokumente für die Bearbeitung Ihres Kreditantrags abgefragt werden.
Tipp 3: Vergleich der Darlehen-Konditionen
Auch wenn Ihre Hausbank Ihr vollstes Vertrauen genießt, sollten Sie für ein langfristiges Darlehen verschiedene Finanzierungsangebote vorab vergleichen. Die Haspa beispielsweise bietet über ihren Haspa BaufinanzFinder einen Vergleich von über 300 seriösen Finanzanbietern aus ganz Deutschland an. Damit Sie die Anbieter anhand des Effektivzins bewerten können, müssen die Konditionen bei jeder Angebotseinholung dieselben sein.
Entscheiden Sie sich vor dem Vergleich für die gewünschte
- Darlehenssumme
- Zinsbindung
- Tilgungshöhe
Würden Sie gerne bei Ihrer Hausbank bleiben, haben jedoch ein besseres Angebot bei einer anderen Bank gefunden, besprechen Sie dies mit Ihrer Hausbank. Banken haben immer etwas Spielraum und wollen Sie ungern als Kunden verlieren. Es besteht die Chance, dass Sie von der Hausbank ein zweites, günstigeres Angebot erhalten.
Stellen Sie sicher, dass Ihre Anfragen bei den Banken jeweils als sogenannte „Konditionsanfrage“ geführt werden. Nur dann werden sie nicht der SCHUFA gemeldet. Häufen sich hingegen „Kreditanfragen“ bei der SCHUFA, kann das zu einer schlechteren Bewertung führen.
Tipp 4: Hausfinanzierung mit Förderkrediten
Bevor Sie sich endgültig für eine Finanzierung entscheiden, sollten Sie prüfen, ob Sie eine öffentliche Förderung und/oder Bezuschussung in Anspruch nehmen können.
Die Förderbanken KfW, IFB und IBSH vergeben an Immobilienkäufer Darlehen zu günstigen Konditionen. Mit dem Produktfinder der KfW finden Sie schnell und unkompliziert die passende Förderung für Ihr Kaufvorhaben. Der Kredit 124, das „KfW-Wohneigentumsprogramm“, ist beispielsweise optimal für alle Menschen geeignet, die Wohnraum bauen oder kaufen und selbst darin wohnen werden. Den Förderkredit gibt es bereits ab 0,78 Prozent effektivem Jahreszins. Zudem können Sie von einer tilgungsfreien Anlaufzeit sowie Tilgungszuschuss profitieren. Der Tilgungszuschuss fällt umso größer aus, je geringer der Energieverbrauch der Immobilie ist. Möchten Sie Kredite Ihrer Bank und der KfW kombinieren, empfiehlt es sich, von Ihrer Bank die Darlehen bei der KfW beantragen zu lassen. So bleibt die Durchführung für Sie übersichtlich. Achten Sie auch auf regionale Angebote, etwa wenn Sie eine Neubauwohnung in Hamburg kaufen möchten.
Die verschiedenen Bundesländer bieten zusätzlich weitere Förderungen an. Lassen Sie sich durch Ihre Bank über mögliche Fördertöpfe informieren.
Tipp 5: Tilgungsplan aufstellen
Es gibt drei Arten von Darlehen:
- Tilgungsdarlehen
- Fälligkeitsdarlehen
- Annuitätendarlehen
Beim Tilgungsdarlehen, auch Abzahlungsdarlehen genannt, wird das Darlehen durch gleichbleibende, monatliche Tilgung abbezahlt. Zu dem konstanten Tilgungsbetrag kommen noch die sich verändernden Zinsen und Gebühren hinzu. Mit fortschreitender Laufzeit verringert sich der Zinsanteil am Monatsbetrag, da die Restschulden sinken. Sie starten also mit einer hohen Belastung, die sich über die Zeit aufgrund der schrumpfenden Zinsen verringert.
Wer sich eine gleichbleibende Belastung wünscht, dem ist das Annuitätendarlehen zu empfehlen. Hier wird über die gesamte Laufzeit hinweg der gleiche Gesamtbetrag gezahlt. Nur das Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil ändert sich im Verlauf der Zeit.
Die Tilgung ist eine Kernkennzahl Ihres zukünftigen Kredits. Sie hat starken Einfluss auf Parameter wie Kredithöhe, Laufzeit und Kosten.
Beispielrechnung zur Tilgung bei einem Annuitätendarlehen:
Für die Berechnung der Tilgung benötigen Sie den vollständigen Darlehensbetrag, den Zinssatz und Ihre gewünschte monatliche Rate. Nehmen wir an, Sie möchten ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent aufnehmen. Die Monatsrate soll 800 Euro betragen, die Zinsbindung beläuft sich auf 15 Jahre. Dann können Sie die Zusammensetzung Ihrer monatlichen Rate folgendermaßen berechnen:
- Darlehenssumme: 150.000 €
- Zinssatz: 3,00 % p.a.
- Zinsbindung: 15 Jahre
- Jährliche Zinszahlung: 4.500 € (375 € / Monat)
- 1. Monatsrate gesamt: 800 € (375 € Zinsen, 425 € Tilgung)
Es ergibt sich ein jährlicher Zinsbetrag von 4.500 €. Wenn Sie diese Summe durch 12 teilen, erhalten Sie den Anteil der monatlichen Zinsen (375 €). Ziehen Sie diesen Betrag dann von Ihrer Monatsrate ab, ergibt sich ein Tilgungsanteil von 425 €. Das Verhältnis von Tilgungssatz und Zinsanteil ändert sich in jedem weiteren Monat, die Monatsrate von 800 € bleibt gleich.
Flexible Kredite bringen viele Vorteile mit sich. Je nach finanzieller Lage können Sie so schneller schuldenfrei werden oder auch auf unvorhergesehene Einkommenseinbrüche mit einer Reduktion der Tilgungsrate reagieren. Die Stichwörter für diese Flexibilität heißen Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
Sondertilgung: Erkundigen Sie sich bei Ihrem potentiellen Kreditgeber nach Möglichkeiten zur Sondertilgung. So bekommen Sie die Möglichkeit, Ihren Immobilienkredit schneller abzubezahlen – beispielsweise mit einer Erbschaft. Fordert die Bank für Sondertilgungen jedoch einen Zinsaufschlag ein, sollten Sie prüfen, ob sich die Investition tatsächlich lohnt.
Tilgungssatzwechsel: Häufig vergehen 20 Jahre und mehr, bis ein Eigenheim abbezahlt ist. In dieser Zeit kann sich viel verändern. Deshalb sollten Sie bei der Wahl Ihres Darlehensgebers darauf achten, ob er einen Wechsel des Tilgungssatz gewährt.
Tipp 6: Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen
Informieren Sie sich rechtzeitig vor Ende Ihrer ersten Sollzinsbindung über die Anschlussfinanzierung. Denn mit einem gut gewählten Anschlussdarlehen können Sie viel bei den Zinskosten einsparen oder einfach Ihre monatlichen Raten reduzieren, um sich finanziell zu entlasten. Die Kunst liegt darin, den richtigen Moment für günstige Zinsen abzuschätzen und einen passenden Kreditgeber zu finden.
Drei Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung:
- Forward Darlehen: Gut geeignet, wenn Sie sich aktuell niedrige Zinsen für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern wollen.
- Umschuldung: Sie bietet sich an, wenn das Angebot Ihrer Hausbank nicht so gut ist wie das von einem anderen Anbieter und Sie wechseln möchten.
- Prolongation: Ideal, wenn Sie zufrieden mit dem Anschlussfinanzierungsangebot Ihrer Hausbank sind. Dann verlängern Sie einfach den bestehenden Vertrag.
Gut zu wissen: Von einer hohen Tilgung während der ersten Zinsbindung profitieren Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung. Je niedriger Ihr Darlehensbetrag bei der Anschlussfinanzierung, desto günstiger wird der Kredit!
Sie benötigen weitere Informationen zur Immobilien- oder Baufinanzierung? Oder haben Sie konkrete Fragen zum Kauf einer Immobilie in Hamburg und Umgebung? Dann lassen Sie sich von unseren Experten umfassend beraten. Sie erreichen uns unter 040 - 350 80 20 oder per E-Mail an info@grossmann-berger.de. Oder Sie nutzen unsere unkomplizierte Kontaktanfrage.
