Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert von Häusern, Wohnungen, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und unterstützen so bei den Überlegungen vor einem Verkauf, einer Übertragung oder bei Rechtsstreitigkeiten. Was genau ein solcher Gutachter prüft, in welchen Fällen Kurzgutachten und Wertgutachten notwendig werden und wie Sie den richtigen Immobiliengutachter finden, erfahren Sie hier.
- Was prüft ein Immobiliensachverständiger?
- Wann ist ein Immobiliengutachten hilfreich?
- Den richtigen Immobiliensachverständigen finden
- Verfahren und Arten von Immobiliengutachten
- Vorbereitende Unterlagen
Was prüft ein Immobiliensachverständiger?
In § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien definiert. Der Verkehrswert einer Immobilie wird demnach durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Was zunächst simpel und eindeutig klingen mag, ist für Laien dennoch kaum bewertbar, denn die einzubeziehenden „tatsächlichen Eigenschaften“ einer Immobilie sind vielfältig. Hier setzt die Arbeit des Immobiliensachverständigen an. Mit seinem Fachwissen und seiner Erfahrung kann er den Verkehrswert der Immobilie einschätzen. Ein detailliertes Gutachten berücksichtigt unter anderem folgende Merkmale:
- Lage und Erschließungszustand des Grundstücks woraus unter anderem der Bodenwert resultiert
- Eventuelle Belastungen des Grundstücks durch Dienstbarkeiten oder Baulasten
- Bauweise, Alter und durchgeführte Modernisierungen der Immobilie
- Lokale Marktlage
Wann ist ein Immobiliengutachten hilfreich?
Wenn sich jemand eine Vermögensübersicht verschaffen und wissen möchte, was seine Immobilie tatsächlich aktuell wert ist. Das kann helfen, die Zukunft, eventuell den Ruhestand, zu planen. Es kann beispielsweise Sinn machen, die Immobilie vorzeitig auf die Kinder zu übertragen. Dann gibt es natürlich die weniger erfreulichen Fälle wie Erbschafts- oder Scheidungsstreitigkeiten. Wenn das Finanzamt für die Festsetzung der Erbschaftssteuer den Wert eines Hauses oder einer Wohnung festgesetzt hat, der dem Steuerpflichtigen zu hoch erscheint, kann das ebenfalls ein Anlass sein, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Damit besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen. Da das Amt mit sehr standardisierten Verfahren rechnen muss, kann diese Detailprüfung eines versierten Sachverständigen durchaus sinnvoll sein. Wer sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zugelegt hat und die AfA, die Absetzung für Abnutzung, steuerlich geltend machen möchte, braucht die Aufteilung des Kaufpreises in einen Bodenwert- und Gebäudewertanteil. Auch wenn eine Immobilie aus einem Betriebsvermögen herausgelöst werden soll, braucht es ein Verkehrswertgutachten.
TOP-3 - Anlässe für ein Immobiliengutachten
- Zur Vermögensübersicht im Allgemeinen oder bei einer geplanten frühzeitigen Übertragung auf die Kinder, für die Verkaufsüberlegung oder zur Optimierung des bestehenden Portfolios
- Wenn in der Familie eine Immobilie vererbt wird, schafft ein Gutachten eine sachliche Grundlage jenseits emotionaler Befindlichkeiten, um eventuellen Auseinandersetzungen vorzubeugen. Gleiches gilt natürlich für wirtschaftliche Auseinandersetzungen im Scheidungsfall.
- Bei steuerlichen Anlässen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes oder zur Aufteilung in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil.
Den richtigen Immobiliensachverständigen finden
Gesetzlich sind die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger nicht geschützt, das heißt prinzipiell kann jeder in Deutschland eine solche Dienstleistung anbieten. Wenn Sie einen Sachverständigen bestellen möchten, achten Sie insbesondere auf dessen Aus- und Fortbildung sowie Praxiserfahrung. Sicherheit gibt Ihnen beispielsweise die öffentliche Bestellung und Vereidigung oder die Zertifizierung des Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 1724 durch eine bei der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle. Auch eine persönliche Empfehlung durch Freunde oder Bekannte kann helfen.
Bei der Suche nach einem Sachverständigen werden Sie auf zwei Begriffe stoßen: Im Alltagsgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger synonym verwendet, wobei häufiger vom Gutachter gesprochen wird. In offiziellen Zusammenhängen ist in der Regel vom Immobiliensachverständigen die Rede. Der Sachverständige muss nachweisen können, wie er seinen Sachverstand erlangt hat.
Sachverständigenbüro von Grossmann & Berger
Pamela Kruse leitet das Sachverständigenbüro von Grossmann & Berger. Mit dieser neuen Abteilung bietet Grossmann & Berger einen fachabteilungsübergreifenden und unabhängigen Service, der über die einfache Immobilienbewertung weit hinausreicht. Ein erfahrener Makler hat meist schon ein gutes Gefühl für den Wert einer Immobilie. Doch er kann erst einmal nicht wissen, wie die Datenlage beim Bauamt aussieht, ob ein Anbau genehmigt war oder welche schlummernden Potenziale ein Grundstück hat. Solche Details sind nur in einer tiefgreifenden Recherche zu ermitteln. Und nur ein qualifizierter Sachverständiger kann ein Gutachten normgerecht und für alle, die sich später damit befassen, nachvollziehbar gestalten.
„Die Bewertung des Maklers hat den Sinn, eine erfolgsversprechende Kaufpreisforderung zu empfehlen. Dabei werden natürlich viele Objektdetails berücksichtigt, aber nicht in der Tiefe, die ein Sachverständiger für ein Gutachten braucht“ so Pamela Kruse. Für sie hat Objektivität oberste Priorität: „Ein Sachverständiger kann sich nicht auf das verlassen, was ein Besitzer ihm erzählt. Er muss alle Fakten selbst nachvollziehen und belegen können. Schließlich haftet er für eventuelle Fehler in seinem Gutachten.“
Verfahren und Arten von Immobiliengutachten
Ein Immobiliengutachten kann im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren erstellt werden. Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich der Immobiliensachverständige bei der Berechnung des Verkehrswertes an den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte oder an Vergleichsfaktoren, welche z.B. der örtliche Gutachterausschuss in seinem Marktbericht veröffentlicht. Beim Ertragswertverfahren bildet die marktübliche Miete die Grundlage der Wertermittlung. Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert ermittelt, Einfluss hierbei haben die Bauausführung und das Alter des Gebäudes. Sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren wird der Bodenwert getrennt ermittelt und fließt in die Bewertung ebenfalls mit ein. Weitere Informationen zur Ermittlung des Immobilienwertes finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.
Je nach Zweck des Gutachtens und Anspruch des Auftraggebers wird als Ergebnis eine von drei Arten von Immobiliengutachten erwartet: Kurz-, Verkehrswert- oder Schadengutachten.
Kurzgutachten
Das Kurzgutachten ist eine verkürzte Form des Immobiliengutachtens. Es stellt die Wertermittlung nicht so ausführlich und detailliert wie ein Verkehrswertgutachten dar, häufig wird der Wert beim Kurzgutachten auch nur in einem Verfahren ermittelt. Kurzgutachten eignen sich beispielsweise für Immobilienverkäufe, einvernehmliche Scheidungen oder Übertragungen innerhalb der Familie.
Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten ist die genaueste und umfangreichste Form des Immobiliengutachtens. Anwendungsfälle sind gerichtliche Auseinandersetzungen bei Scheidungen oder Erbschaften, Streitigkeiten mit dem Finanzamt über die Festsetzung der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer sowie Zwangsversteigerungen.
Schadengutachten
Wenn Baumängel zu prüfen sind oder ein schwer zu überblickender Versicherungsschaden vorliegt, eignet sich das Schadengutachten. Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von Bauschadensachverständigen.
Vorbereitende Unterlagen
Für die Immobilienbewertung brauchen Sachverständige einige Unterlagen zu dem Objekt. Dabei hängt der Umfang der benötigten Dokumente von Art und Umfang des geplanten Gutachtens ab. Für ein umfängliches Verkehrswertgutachten werden unter anderem folgende Unterlagen benötigt:
- Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisse
- Baubeschreibung
- ggf. Bebauungsplan
- ggf. Unterlagen zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- ggf. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
Sie benötigen ein Immobiliengutachten über die klassische Immobilienbewertung hinaus? Das zudem den aktuellen rechtlichen Anforderungen genügt? Vertrauen Sie auf die Expertise der zertifizierten und erfahrenen Gutachter unseres abteilungsübergreifenden Sachverständigenbüros und lassen Sie sich umfassend beraten. Sie erreichen uns unter 040 - 350 80 22 58 oder per E-Mail an info@grossmann-berger.de. Nutzen Sie auch gern unser Kontaktformular.