- Warum sollte man (weiterhin) in Immobilien investieren?
- Tipps unserer Experten – darauf sollten Sie bei der Investition achten
- In Immobilien investieren – mit der richtigen Beratung
Warum sollte man (weiterhin) in Immobilien investieren?
Geträumt wird in Deutschland weiter davon, morgens in der eigenen Immobilie aufzuwachen. Kein Wunder: Scheint doch gerade in bewegten Zeiten mit schwer kalkulierbarer Wirtschaftslage der steinerne Anker die unumstößlichste Altersvorsorge zu sein.
Und es gibt gute Gründe, warum Sie in Immobilien investieren sollten:
- Hohe Wertbeständigkeit und die Möglichkeit von Wertsteigerungen
- Durchschnittlich eine höhere Immobilienrendite im Vergleich zu klassischen Anlageformen wie Sparbuch oder Tagesgeld
- Sichere Geldanlage auch in Krisenzeiten (z.B. bei Inflation)
- Möglichkeit von regelmäßigen Mieteinnahmen
- Altersvorsorge bei Eigennutzung
Möglichkeiten der Anlage in Immobilien
- Eigennutzung: Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, sparen Sie die monatliche Miete und können die Immobilie als Altersvorsorge nutzen.
- Vermietung: Monatliche Mieteinnahmen sind eine sichere Einnahmequelle. Sie müssen nur darauf achten, dass die Einnahmen höher sind als die regelmäßigen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
- Immobilienfonds: Gemeinsam mit anderen Investoren legen Sie Ihr Geld in Immobilienfonds an. Die Rendite des Fonds ergibt sich aus den Miet- und Verkaufseinnahmen sowie Wertsteigerung der Objekte nach Abzug der Kosten. Unterschieden wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
- Crowdinvesting: Eine Anzahl von Menschen (die Crowd) investiert gemeinsam in eine Immobilie. Dies funktioniert online über Crowdinvesting-Plattformen. Wegen der geringen Beiträge ist Crowdinvesting auch für Kleinanleger interessant.
Veränderte Bedingungen im Immobilienmarkt
Das Wohlgefühl einer eigenen Immobilie, die ich meinen individuellen Bedürfnissen entsprechend gestalten kann, lässt sich in Euro nicht beziffern. Ein Imageproblem hat das Eigenheim also nicht - allerdings ist es mittlerweile erheblich teurer geworden, sich für das eigene Haus zu verschulden.
Die Rahmenbedingungen haben sich in letzter Zeit deutlich geändert:
- Gestiegene Zinsen: Nach vielen Jahren mit niedrigen Zinsen sind die monatlichen Zinsen für den Immobilienkredit für viele bis über die Schmerzgrenze hinausgestiegen. Die Folge: Ein komplettes Käufersegment ist weggebrochen. Es sind jene Haushalte, die sich in Niedrigzinszeiten trotz hoher Preise ein kleines Reihenhaus am Stadtrand oder in der Peripherie leisten konnten, denen die Banken nun aber keine Finanzierung mehr gewähren.
- Inflation: Neben den Zinsen sind eben auch die Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen. Durch die veränderten Rahmenbedingungen dauert es erheblich länger, selbst marktgerecht eingepreiste Bestandsimmobilien zu verkaufen. Grossmann & Berger stellt im „Marktbericht Immobilien Wohnen Bestand Hamburg und Umland 2022/2023“ fest, dass ein Verkauf dieser Objekte im Schnitt nicht wie bisher weniger als drei, sondern rund sechs Monate benötige.
- Energiekosten: Aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten haben es große, energetisch ineffiziente Häuser im Umland im Verkauf besonders schwer.
Die Banken prüfen sehr genau, für wen die Finanzierung einer Immobilie heute noch darstellbar ist. Ist heute ein erhöhter Eigenkapitalanteil als Sicherheit nötig, um überhaupt einen Immobilienkredit zu bekommen? Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger ist der Finanzierungsbedarf und desto geringer ist die Rate. An zusätzlichen Kosten fallen 5,5 Prozent Grunderwerbssteuer an, die in Hamburg gerade angehoben wurde, ungefähr 2 Prozent für den Notar sowie die Grundbuchkosten und in der Regel 3,57 Prozent Maklercourtage für den Käufer. Bei einem Immobilien-Kaufpreis von 400.000 Euro sind das immerhin etwa 44.280 Euro.
Tipps unserer Experten – darauf sollten Sie bei der Investition achten
Lohnt es sich, jetzt (noch) in Immobilien zu investieren? Diese Frage haben wir in Expertengesprächen für verschiedene Immobilientypen ausgelotet. Und auch die Frage beleuchtet, ob es Sinn ergibt, sein Geld in die Modernisierung der eigenen Immobilie zu stecken.
Energetischer Zustand der Immobilie
„Angesichts der veränderten Marktsituation hat sich der energetische Zustand einer Immobilie von einem sekundären zum primären Kaufkriterium entwickelt.“
„Bei Bestandsimmobilien mit energetischem Sanierungsstau und einer unzureichenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr können die Preise 2022 und 2023 zusammen teilweise um bis zu 35 Prozent nachgeben“, führt Andreas Gnielka aus. „Angesichts der veränderten Marktsituation hat sich der energetische Zustand einer Immobilie von einem sekundären zum primären Kaufkriterium entwickelt.“ Deshalb lohne es sich für Besitzer einer solchen Immobilie auch, energetisch zu sanieren. Dann profitieren sie von niedrigeren Nebenkosten und tun gleichzeitig etwas für den Werterhalt. Denn je unabhängiger eine Immobilie von der externen Energiezufuhr ist, desto mehr steigt auch ihr Wert. Manchmal reichen auch schon einzelne kostengünstige Maßnahmen, wie der hydraulische Abgleich der Heizung, um die Kosten zumindest etwas zu senken.
Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind aufgrund aktueller Lieferengpässe, steigender Materialkosten und Handwerkermangel ohnehin schwer ad hoc realisierbar. Außerdem können sich viele Eigentümer eine solche Komplettsanierung gar nicht leisten. Andreas Gnielka plädiert deshalb für ein deutlich weiterreichendes politisches Fördersystem, um den Bestand effizienter zu machen. Denn nur so ließe sich der Teufelskreis aus hohen Nebenkosten bei gleichzeitigem Wertverlust durchbrechen.
Eigenkapital als wichtiger Faktor
„Mieten ziehen deutlich an, die überhitzten Märkte normalisieren sich. Für Menschen mit Eigenkapital kann eine Immobilie ein langfristig sicheres und lohnendes Investment sein.“
Pamela Kruse leitet das bei Grossmann & Berger im Jahr 2022 neu gegründete Sachverständigenbüro und ermittelt den Verkehrswert von Immobilien streng objektiv nach dem gesetzlich vorgegebenen Kriterienkatalog. Für sie steht fest, dass die aktuelle Entwicklung einen Trend mildere: Durch die in den letzten Jahren stetig extrem gestiegenen Kaufpreise habe sich die Schere zwischen Miet- und Kaufpreis immer mehr geöffnet.
Teilweise war das 38-Fache der Jahresmiete zu veranschlagen, bis die Immobilie bezahlt war. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Immobilienpreise leicht. Durch abwartende Käufer, die in den Mietmarkt drängen, ziehen gleichzeitig die Mieten deutlich an. Dadurch schließt sich diese Schere wieder etwas. Die überhitzten Märkte normalisieren sich. Für Menschen mit Eigenkapital sei dies – Stichwort Inflation – durchaus ein Argument dafür, auf eine Immobilie als langfristig sicheres und lohnendes Investment zu setzen.
Neubau: Garantiert ohne Sanierungsstau
„Ein Käufer, der heute Neubau kauft, kauft auch energetisch auf dem neuesten Stand. Außerdem hat man fünf Jahre Gewährleistung, ich kaufe also mit Garantie.“
Inflationsschutz, Altersvorsorge und langfristige Wertbeständigkeit bei regelmäßigen Investitionen, das zeichnet das Investment in Immobilien in der Regel aus – diese Pluspunkte gelten auch für den Neubau. „Ein Käufer, der heute Neubau kauft, kauft auch energetisch auf dem neuesten Stand. Außerdem hat man fünf Jahre Gewährleistung, ich kaufe also mit Garantie. In Hamburg wird in Neubauwohnungen zudem größtenteils mit Fernwärme geheizt. Wir haben nur einen kleinen Anteil fossiler Energien“, weiß Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger. Man habe nach wie vor Neubau im Verkauf, sagt Garlef Kaché, doch genau wie auf dem Markt der Bestandsimmobilien haben sich die Vermarktungsphasen verlängert. Viele sehr solvente Käufer werden zu Mietern insbesondere teurer Neubauwohnungen. „Das macht die Neubauwohnung als Kapitalanlage gerade sehr attraktiv“, sagt Garlef Kaché.
Denn bei der Erstvermietung kann die Miete unabhängig vom geltenden Mietenspiegel festgelegt und bei hoher Nachfrage entsprechend hoch angesetzt werden – wenn man nicht das Level des Mietwuchers erreicht. Welche Neubauimmobilien sich besonders lohnen? „Top-Lagen bleiben immer interessant und immer ein bisschen teurer. Aber im Speckgürtel bekomme ich Neubau natürlich günstiger, mit allen Komfort-Vorteilen wie bodentiefe Fenster, Tiefgarage, Aufzug oder Fußbodenheizung.“ Seit Corona ist das Arbeiten im Homeoffice zwar attraktiver geworden, die hohen Benzinkosten schmälern allerdings diesen Effekt. Viele Menschen überlegen, ob sie nicht doch zentraler wohnen möchten. Es gilt, das zur Verfügung stehende Budget auch langfristig genau zu kalkulieren, deshalb werden Träume an der einen oder anderen Stelle auch mal gestutzt. „Wir versuchen, auch in Randlangen kleinere Häuser ins Angebot zu bringen – sogar potenziell mehr. Auch die Grundstücke werden kleiner“, sagt Garlef Kaché. Kleiner bedeutet eben günstiger – auch im Unterhalt. Ein Faktor, der im energieeffizienten Neubau eine nicht ganz so entscheidende Rolle spielt, in einer unsanierten Bestandsimmobilie aber schon: „Die Nachfrage vor allem von Privatpersonen geht wieder mehr in Richtung kleinerer Flächen. Es macht schließlich einen Unterschied, ob ich 150 oder 120 m2 beheize. Der Corona- Trend zu mehr Platz hat sich also teilweise umgekehrt, um Nebenkosten einzusparen“, berichtet Andreas Gnielka.
Ferienimmobilien als Kapitalanlage
„Sich den Luxus eines schönen Zufluchtsortes zu gönnen, den man auch persönlich nutzt, ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern eine Entwicklung, die gerade in der aktuellen Situation andauert. Wenn ich Geld habe, investiere ich es gerade in Krisenzeiten.“
Die Vermieter von Ferienwohnungen haben die aktuellen Energiepreissteigerungen genau im Blick. Sie verfügen jedoch über einen einfachen Hebel, um die höheren Kosten an Urlaubsgäste weiterzugeben: die Tagesraten. Die Tarife für die Vermietung von Ferienimmobilien lassen sich damit flexibel steuern. Bei vielen Hotels ist es heute Standard, Algorithmen zu nutzen, um die Tagesrate der Auslastung entsprechend zu berechnen. So kann auch in der Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern die Tagesrate reduziert werden, um beispielsweise in den Wintermonaten Gäste dazu zu bewegen, die Immobilie zu mieten und die Gesamtauslastung zu steigern. Und das sichert in Zeiten, in denen der Urlaub im Inland sich zu einem nachhaltigen Trend entwickelt hat, die Rentabilität und den Werterhalt dieser Immobilien. Die Experten von Grossmann & Berger gehen davon aus, dass mit klug gemanagten Ferienimmobilien in attraktiven Lagen Renditen von etwa 4,5 Prozent zu erzielen sind. Und das ist auch für weniger solvente Kunden und kleinere Budgets interessant. Ein Ein-Zimmer-Ferienapartment in reizvoller Lage kann schon ab 200.000 Euro erworben werden und durchaus als lohnende Kapitalanlage dienen. „Eine solche Immobilie ist natürlich auch aufwendiger, es gibt beispielsweise Abnutzung in der Ausstattung und die Rendite ist risikoanfälliger. Sichere Renditen lassen sich mit einer an ein Betreiberkonzept gekoppelten Ferienimmobilie erwirtschaften“, weiß Zoran Vujović, der bei Grossmann & Berger das Geschäftsfeld Kapitalanlagen (KAT) leitet. Bei dem erwähnten Konzept übernimmt ein Betreiber die Vermietung und die Pflege der Ferienimmobilie. Er sorgt für eine möglichst hohe Auslastung. Der Anleger muss sich so gut wie gar nicht selbst kümmern. Er erhält garantiert, zunächst für einen festen Zeitraum (10–20 Jahre), monatlich eine feste Pacht.
„Auch im Bereich des hochwertigen Urlaubs wird mehr Geld investiert. Sich den Luxus eines schönen Zufluchtsortes zu gönnen, den man auch persönlich nutzt, ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern eine Entwicklung, die gerade in der aktuellen Situation andauert. Wenn ich Geld habe, investiere ich es gerade in Krisenzeiten“, sagt Zoran Vujović. Immobilien in den ersten Reihen der Küstenregionen bleiben deshalb wertstabil. Und wenn ich das ganz große Budget nicht zur Verfügung habe? Gibt es in bestimmten Regionen noch Ferienimmobilien-Schnäppchen zu machen? „Die vielkolportierten ‚Geheimtipps‘ gibt es nicht mehr, dafür ist Urlaub in Deutschland mittlerweile zu beliebt. Wir raten daher, abseits der Ferienhotspots die unbekannteren Orte und Seebäder im Blick zu behalten“, rät Zoran Vujović.
In Immobilien investieren – mit der richtigen Beratung
Bei der Investition in Immobilien ist eine umfassende Marktkenntnis ein großer Vorteil. Der Makler spielt als Berater in der Krise eine wichtige Rolle. „Der Makler ist wieder wertvoller geworden. Die Arbeit, die wir immer schon geleistet haben, wird jetzt wieder wahrgenommen. Die Expertise rückt neu in den Fokus“, sagt Andreas Gnielka. „Wir sind Zu-, aber auch Abrater für unsere Kunden, wenn wir sehen, dass das Produkt eben nicht passt. Auf dieses Urteil im Sinne der Kunden können die Menschen bei uns vertrauen. Diese seriöse Funktion als Lotse, der mit intensiver Beratung durch die Krise steuert, wird sehr stark angenommen. Die Kunden nutzen die Zeit, um sich für den richtigen Zeitpunkt des Kaufes zu wappnen. Dabei kann nur der wirklich gut ausgebildete Makler helfen“, ergänzt Zoran Vujović.
Wenn Sie mehr über attraktive Immobilien mit guter Rendite erfahren möchten, freuen wir uns auf ein persönliches Gespräch mit Ihnen – per Anruf unter 040 - 350 80 20, per E-Mail an info@grossmann-berger.de oder sehr gerne auch persönlich in einer unserer Filialen.
