Bei Trennung und Scheidung stellt sich für viele Paare die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Eine Vermögensaufteilung greift bei einer Scheidung fast immer – kompliziert wird es dann, wenn die Noch-Eheleute unterschiedliche Vorstellungen haben und vielleicht auch gemeinsame Kinder im Spiel sind. Grundsätzlich gilt: Vorschnelle Entscheidungen sollten vermieden werden, denn es gibt viele Dinge zu beachten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
- Scheidung und Haus: Wem gehört die Immobilie?
- Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich
- Wer bleibt in der Immobilie wohnen?
- Immobilie verkaufen nach Scheidung
- Scheidung mit Kindern und Haus
- Auf einen Blick: Mögliche Szenarien nach der Scheidung
- Gut beraten mit Grossmann & Berger
Scheidung und Haus: Wem gehört die Immobilie?
Gemeinsames Eigentum bringt für verheiratete Paare viele Vorteile mit sich – beinhaltet aber immer auch ein gewisses Risiko: Wenn es zur Scheidung kommt, müssen viele Fragen geklärt werden. Vor allem die gemeinsame Immobilie steht dann auf dem Prüfstand: Wer bleibt wohnen? Wer zahlt die Restschuld, wenn zum Zeitpunkt der Scheidung das Haus mit Krediten belastet ist? Lohnt sich ein Immobilienverkauf?
Die Frage, die über allem steht, ist aber die nach dem Eigentum der Immobilie. Viele Ehepaare irren sich in der Annahme, die Immobilie gehöre ihnen gemeinsam – doch das ist nicht immer der Fall. Auch entspricht es nicht unbedingt den Eigentumsverhältnissen, wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat. Daher sollte die erste Maßnahme ein Blick ins Grundbuch sein, in dem die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie genau hinterlegt sind. In vielen Fällen bzw. ohne anderslautende Vereinbarung besitzen Ehepartner das gemeinsame Eigentum zur Hälfte. Es ist aber auch möglich, dass die Eigentumsverhältnisse ungleich verteilt sind, etwa wenn ein Partner mehr Eigenvermögen in den Kauf der Immobilie eingebracht hat und dies vertraglich festgehalten wurde. Beim möglichen Verkauf der Immobilie nach einer Scheidung greift in diesem Fall der Zugewinnausgleich.
Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich
Ohne anderslautende Regelungen eines Ehevertrags ist eine Ehe aus rechtlicher Perspektive automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Wenn die Zugewinngemeinschaft Ehe durch Scheidung endet, greift der Zugewinnausgleich – Vermögen, das während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet wurde, wird ausgeglichen.
Was Sie über diesen Zugewinnausgleich wissen sollten:
- Grundsätzlich zahlt der Ehepartner, der im Laufe der Ehe mehr erwirtschaftet hat, bei einer Scheidung die Hälfte der Differenz zum Vermögenszuwachs des anderen.
- Schenkungen und Erbschaften bleiben bei dieser Rechnung allerdings außen vor.
- Keine Regel ohne Ausnahmen: Einnahmen aus und Wertsteigerungen von Ererbtem finden hingegen häufig Anrechnung bei der Ermittlung vom Zugewinn (z. B. Mieteinnahmen, Zinsen oder Wertzuwächse bei geerbten Immobilien).
- Falls Schenkungen und Erbschaften in die Hausfinanzierung einfließen, raten Experten deshalb dazu, die Summe schriftlich beim Notar zu fixieren. Nur dann wird sichergestellt, dass diese beim Nachteilsausgleich ausschließlich dem Beschenkten oder Erben in voller Höhe zugerechnet wird.
Wer bleibt in der Immobilie wohnen?
Prinzipiell kann kein Ehepartner den anderen zum Auszug zwingen, denn zunächst haben beide das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Falls Sie sich aber frei entscheiden sollten, nach der Trennung auszuziehen, sollten Sie die rechtlichen Folgen eines solchen Auszugs und Ihre Interessen gut abwägen.
- Sobald Sie ausziehen, beginnt durch die Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft das Trennungsjahr. Das bedeutet, dass Sie ein Jahr nach diesem Zeitpunkt die Scheidung einreichen können. Reicht nur einer der beiden Eheleute die Scheidung ein, muss der andere dem Antrag zustimmen.
- Nachdem Sie ausgezogen sind, dürfen Sie die Immobilie nicht mehr ohne Zustimmung des Ehepartners betreten. Das bedeutet auch, dass Sie es sich nicht ohne Weiteres anders überlegen und wieder einziehen können. Treffen Sie also am besten eine schriftliche Vereinbarung über eine mögliche Rückkehr ins Haus, falls Sie sich zum Zeitpunkt Ihres Auszugs noch nicht über den Umgang mit der Immobilie einig sind.
Der Ehepartner, der in der Immobilie wohnen bleibt, muss den anderen ausbezahlen. Erst nach vollständiger Auszahlung wird die Immobilie überschrieben. Geschieht dies erst nach vollzogener Scheidung, wird die Grunderwerbssteuer (erneut) fällig. Zudem kann Ihre Bank bei nun nur noch einem statt zwei Schuldnern den Abschluss eines neuen Kreditvertrags mit neuen Konditionen fordern. Prüfen Sie also auch diese Punkte genau, wenn Sie sich entscheiden sollten, die Immobilie nach der Trennung weiter zu bewohnen.
Immobilie verkaufen nach Scheidung
Das gemeinsame Haus zu verkaufen, scheint sicherlich nicht das erste Mittel der Wahl zu sein. Der Verkauf ist aber häufig die einfachste Möglichkeit, damit bei einer Scheidung die Vermögensaufteilung gerecht abläuft. Der Verkaufserlös abzüglich etwaiger Kreditschuld, für die Sie beide in voller Höhe haften, wird geteilt. Bei Alleineigentum eines Ehepartners wird der Gewinn bei der Errechnung des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Wenn möglich sollte der Verkauf schon während des Trennungsjahres in die Wege geleitet werden, um nicht unter Zeitdruck zu geraten.
Falls es keine Einigung gibt, kann ein Ehepartner gegen den Willen des anderen eine Teilungsversteigerung beantragen. Eine solche Zwangsversteigerung sollte das letzte Mittel sein – nicht zuletzt wegen der deutlich niedrigeren Verkaufspreiserwartung. Das Einstiegsgebot, festgelegt durch eine gutachterliche Wertermittlung, liegt häufig rund 30 Prozent unter Marktwert.
Scheidung mit Kindern und Haus
Eine weitere Möglichkeit des Umgangs mit der Immobilie nach Scheidung ist deren Übertragung auf gemeinsame Kinder. Dies ist natürlich nur sinnvoll, wenn das Kind oder die Kinder über ausreichendes Einkommen verfügen, um die Immobilie zu halten. Bei minderjährigen Kindern muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Achtung: Mit einer Schenkung vor der Scheidung umgehen Sie nicht, dass die Immobilie beim Zugewinnausgleich Ihrem Vermögen zugerechnet wird!
Wenn hingegen einer der Ehepartner mit dem Kind oder den Kindern in der Immobilie wohnen bleibt,
- werden Hausraten und Grundsteuer nach Eigentumsanteil aufgeteilt,
- trägt die Nebenkosten derjenige, der in der Immobilie bleibt,
- werden während des Trennungsjahres Zahlungen an die Bank bei der Berechnung des Unterhalts vom Einkommen abgezogen,
- steht demjenigen, der auszieht, eine Nutzungsentschädigung zu.
Auf einen Blick: Mögliche Szenarien nach der Scheidung
- Übertragung / Ausbezahlung: Der Ehepartner, der in der Immobilie wohnen bleibt, muss den anderen ausbezahlen. Erst nach vollständiger Auszahlung wird die Immobilie überschrieben. Geschieht dies nach vollzogener Scheidung, wird die Grunderwerbssteuer (erneut) fällig. Zudem kann Ihre Bank bei nun nur noch einem statt zwei Schuldnern den Abschluss eines neuen Kreditvertrags mit neuen Konditionen fordern.
- Versteigerung: Falls es keine Einigung zwischen den Ehepartnern gibt, kann einer gegen den Willen des anderen eine Teilungsversteigerung beantragen. Eine solche Zwangsversteigerung sollte das letzte Mittel sein – nicht zuletzt wegen der deutlich niedrigeren Verkaufspreiserwartung. Das Einstiegsgebot, festgelegt durch eine gutachterliche Wertermittlung, liegt häufig rund 30 Prozent unter Marktwert.
- Verkauf: Der Verkaufserlös abzüglich etwaiger Kreditschuld, für die Sie beide in voller Höhe haften, wird geteilt. Bei Alleineigentum eines Ehepartners wird der Gewinn bei der Errechnung des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Wenn möglich sollte der Verkauf schon während des Trennungsjahres in die Wege geleitet werden, um nicht unter Zeitdruck zu geraten.
- Teilung: Bei der sogenannten Realteilung im Falle einer Scheidung wird ein Grundstück oder ein Haus in zwei getrennte Wohneinheiten aufgeteilt. Die Eheleute werden von Gesamteigentümern der ganzen Immobilie zu Alleineigentümern der jeweiligen Einheit. Diese Einheiten müssen dann auch über zwei separate Eingänge verfügen. Die Immobilie muss allerdings für einen derartigen Umbau geeignet sein.
Gut beraten mit Grossmann & Berger
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