Schenkungssteuer bei Immobilien

1. Schenkungssteuer bei Immobilien – das sollten Sie wissen
2. Schenkungssteuer 2023: Das hat sich geändert
3. Schenkungssteuer: Vier grundsätzliche Fragen
   1. Wer muss die Schenkungssteuer für Immobilien zahlen?
   2. Wann fällt eine Schenkungssteuer für Immobilien an?
   3. Wie wird die Schenkungssteuer für Haus und Grundstück berechnet?
   4. Wie hoch sind die Freibeträge und Steuersätze bei einer Schenkung?
4. Praktische Beispiele und Tipps für die Schenkungssteuer bei Immobilien
   1. Berechnungsbeispiel
   2. Schenkungssteuer sparen
   3. Schenkungssteuererklärung

Schenkungssteuer bei Immobilien – das sollten Sie wissen

Das Gesetz definiert die Schenkung als unentgeltliche Zuwendung unter Lebenden. Der Vorteil gegenüber der Erbschaft liegt darin, dass der Freibetrag zur Schenkungssteuer alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden kann. Erfahren Sie hier, wer eine Schenkungssteuer zahlen muss, wann sie anfällt, wie sie berechnet wird und welche Freibeträge es gibt.

Schenkungssteuer 2023: Das hat sich geändert

Auch wenn juristisch gesehen zwei unterschiedliche Vorgänge zu Grunde liegen, sind Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer auf Immobilien in Deutschland gleich hoch. Somit hat auch die strengere Bewertung von Immobilien seit 1. Januar 2023 Auswirkungen auf beide – sowohl auf die Erbschafts- als auch auf die Schenkungssteuer. Für viele Beschenkte kann damit die Steuerlast steigen.

Grund für die Erhöhung ab 2023 ist die neue Bewertung von Immobilien auf Grundlage einer Änderung am Jahressteuergesetz. Andere Verkaufsfälle werden dafür herangezogen, sodass die stark gestiegenen Immobilienpreise der vergangenen Jahre zu dieser Neubewertung führten. In der Anlage 25 zum deutschen Bewertungsgesetz (BewG) sind die Bewertungssätze festgelegt.

Diese auch Wertzahlen genannten Bewertungssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser richten sich nach dem Bodenrichtwert und dem vorläufigen Sachwert der Immobilie. Sie bilden die Grundlage für die Wertermittlung zur Steuerberechnung. Die Wertzahlen wurden mit dem Jahressteuergesetz 2023 angehoben, um die Bewertung dem aktuellen Marktniveau anzupassen. Immobilien in besserer Lage mit höherem Bodenrichtwert sind von dieser Anhebung besonders stark betroffen.

Wichtig zu beachten: Die Freibeträge für Beschenkte ändern sich – trotz der gestiegenen Preise und der angepassten Bewertung – vorerst nicht. So verfügen Kinder nach wie vor über einen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Eine Schenkungssteuer fällt nur auf den Betrag an, den der Immobilienwert diesen Freibetrag übersteigt. Die Neubewertung kann dann bedeuten, dass dieser Freibetrag schneller überschritten wird.

Im folgenden Beispiel wurde die zu entrichtende Schenkungssteuer ermittelt, die anfällt, wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie an das eigene Kind verschenken. Im Beispiel wurde die Wertzahl von 1,0 auf 1,4 angehoben.

Schenkungssteuer: Vier grundsätzliche Fragen

Wer muss die Schenkungssteuer für Immobilien zahlen?

Grundsätzlich muss der Beschenkte die Schenkungssteuer entrichten. Dabei ist zu beachten, dass auch der Schenker haftet, wenn die Steuer nicht bezahlt wird.

Wann fällt eine Schenkungssteuer für Immobilien an?

Eine Schenkungssteuer für Immobilien fällt bei Ihnen dann an, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück geschenkt bekommen und der Wert der Immobilie über dem gesetzlichen Freibetrag liegt.

Wie wird die Schenkungssteuer für Haus und Grundstück berechnet?

Grundsätzlich lässt sich die Schenkungssteuer in zwei Schritten berechnen. Dafür wird zunächst der persönliche Freibetrag vom Wert der Schenkung abgezogen. Der Differenzwert multipliziert mit dem Steuersatz ergibt die Höhe der Schenkungssteuer.

Der Wert der Schenkung bzw. der aktuelle Wert Ihrer Immobilie wird in der Regel von der Steuerbehörde nach gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden ermittelt. Wichtige Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie bleiben jedoch außen vor. Lediglich die Massenergebnisse von Gutachterausschüssen, wie beispielsweise der Bodenrichtwert, werden hier berücksichtigt. Daher ist es keine Seltenheit, dass eine höhere Schenkungssteuer aufgrund der falschen Wertermittlung anfällt. Es ist daher immer ratsam, eine unabhängige Immobilienbewertung  zurate zu ziehen.

Darüber hinaus hat die Nutzung der Immobilie Einfluss auf die Berechnung der Schenkungssteuer. Das Familienheim schützt der Gesetzgeber mit einer Ausnahmeregelung: Die Schenkung eines bebauten Grundstücks an den Ehe- oder Lebenspartner ist steuerfrei, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt.

Wie hoch sind die Freibeträge und Steuersätze bei einer Schenkung?

Die Höhe der Freibeträge und die Zuordnung der Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei der Schenkungssteuer für Haus, Grundstück und Vermögen sieht das Schenkungssteuergesetz folgende Freibeträge vor:

Aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt sich die Steuerklasse, die Maßstab für die Berechnung der Höhe Ihrer steuerlichen Belastung ist. Je höher der Verwandtschaftsgrad ist, desto geringer fällt zudem der Steuersatz aus.

Praktische Beispiele und Tipps für die Schenkungssteuer bei Immobilien

In einigen Fällen können Sie bei der Schenkungssteuer Steuern sparen. Wir geben Ihnen Tipps für die Immobilienschenkung und zeigen Ihnen ein praktisches Beispiel zur Berechnung der Steuer. 

Berechnungsbeispiel

Im folgenden Beispiel wurde die zu entrichtende Schenkungssteuer ermittelt, die anfällt, wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie an das eigene Kind verschenken:

Schenkungssteuer sparen

Die Schenkung von Vermögenswerten hat häufig den Zweck, als späterer Erblasser durch ein rechtzeitiges Handeln die Nachkommen nicht mit hohen Erbschaftssteuern für die Immobilie zu belasten. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie durch Schenkungen Ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten gerecht verteilen können.

Bei der steuerfreien Schenkung des Familienheimes an den Ehegatten entfällt zudem die zehnjährige Wohnpflicht, die für die Erbschaftssteuer bei Immobilien gilt. Ebenso wenig entscheidend ist, wie lange Sie das Objekt bereits als Eigenheim nutzen (nach BFH-Urteil vom 27. Oktober 2010 - Az. II R 37/09). Wenn Sie Ihr Eigenheim bereits zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen, besteht weiterhin die Möglichkeit, sich ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern.

Enkelkinder, Neffen und Nichten sind vor dem Gesetz Verwandte zweiten Grades. Bei der Schenkungssteuer auf Immobilien ist dieser Umstand mit geringeren Freibeträgen verbunden. Wenn nun die Großeltern Ihren Enkelkindern zu Lebzeiten Vermögen übertragen wollen, kann die Kettenschenkung eine Lösung darstellen. In diesem Fall schenken die Großeltern die Immobilie zunächst Ihren Kindern, denen die hohen Freibeträge der Steuerklasse I zustehen. Diese reichen die Schenkung dann an die eigenen Kinder weiter. Dies geschieht allerdings freiwillig, eine rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe darf nicht getroffen werden. Es muss also großes Vertrauen zwischen den Familienmitgliedern herrschen. Wichtig ist bei dem Modell der Kettenschenkung, dass Sie sich rechtlich absichern, um nicht der Steuerumgehung verdächtigt zu werden.  

Schenkungssteuererklärung

Das Finanzamt verlangt für jede relevante Schenkung innerhalb von drei Monaten eine (formlose) Meldung. Bei Immobilienschenkungen erhalten Sie meist automatisch eine Aufforderung zur Abgabe einer Schenkungssteuererklärung innerhalb einer bestimmten Frist. Haben Sie die Schenkung bereits notariell beglaubigen lassen, entfällt die Meldepflicht beim Finanzamt für Sie.