1. Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren kann zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie eingesetzt werden. Der vorläufige Vergleichswert kann entweder aus der statistischen Auswertung von ausreichend vielen Vergleichspreisen (Vergleichspreisverfahren oder direktes Vergleichswertverfahren) oder durch die Anpassung eines Vergleichsfaktors an das Bewertungsobjekt mit entsprechenden Anpassungsfaktoren und Multiplikation mit der Bezugsgröße (Vergleichsfaktorverfahren oder indirektes Vergleichswertverfahren) ermittelt werden. Der vorläufige Vergleichswert wird dann ggf. noch an nicht über Faktoren berücksichtigte Marktgegebenheiten oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angepasst. Das Vergleichswertverfahren stellt einen Kaufpreisvergleich dar, da es entweder direkt Vergleichskaufpreise oder indirekt Vergleichsfaktoren nutzt.
1.1 Das direkte Vergleichswertverfahren (Vergleichspreisverfahren)
Beim direkten Vergleichswertverfahren werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien als Grundlage genommen. Es handelt sich um eine praxisorientierte Methode: Wenn beispielsweise in einem bestimmten Viertel mehrere Häuser mit ähnlichen Merkmalen, Größen und Zuständen in jüngerer Vergangenheit verkauft wurden, lassen sich diese Daten direkt heranziehen, um den Wert eines vergleichbaren Hauses in derselben Gegend zu schätzen. Das gleiche Verfahren kann angewendet werden, wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen. In der Praxis ist ausreichende Ähnlichkeit jedoch nicht immer gegeben. Daher wird häufig das indirekte Vergleichswertverfahren als Grundlage genommen.
1.2 Das indirekte Vergleichswertverfahren (Vergleichsfaktorverfahren)
Das indirekte Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn nicht ausreichend direkte Vergleichsdaten verfügbar sind. Beim indirekten Verfahren werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien zum Vergleich herangezogen. Aus diesen Werten wird der Verkehrswert der Immobilie abgeleitet. Die Datenbasis stammt vom Gutachterausschuss einer Gemeinde. Ein Gutachterausschuss ist ein Zusammenschluss aus Gutachtern und Immobiliensachverständigen. Dort werden die unterschiedlichen Kriterien wie Lage, Baujahr oder Modernisierungsgrad der Immobilie gesammelt und für jedes Kriterium ein Durchschnittswert ermittelt.
2. Was ist der Vergleichswert?
Der Vergleichswert ist ein zentraler Begriff im Rahmen des Vergleichswertverfahrens. Er stellt den geschätzten Wert einer Immobilie dar, basierend auf den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in einer vergleichbaren Lage. Dieser Wert gibt potenziellen Käufern und Verkäufern eine konkrete Vorstellung davon, welchen Preis sie für eine bestimmte Immobilie auf dem aktuellen Markt erwarten können.
2.1 Wie wird der Vergleichswert ermittelt? (Beispielrechnung)
Zur Ermittlung des Vergleichswertes werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise von Immobilien herangezogen, die in Größe, Zustand, Ausstattung und Lage mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Wenn genügend Daten vorliegen, werden diese gesammelt, analysiert und gewichtet.
Die Berechnung des Vergleichswertes lässt sich zur Veranschaulichung mittels Gebäudefaktor (Vergleichsfaktor) auf Basis des Immobilienmarktberichtes Hamburg 2023 an einer fiktiven Beispielwohnung aufzeigen:
| Art | Eigentumswohnung |
| Lage | 20357 Hamburg, Moorkamp |
| Wohnfläche | 80 m² |
| Baujahr | 2010 |
| Etage | 2. Etage |
| Ausstattung | durchschnittlich |
| Modernisierung | im üblichen Umfang |
| Vermietung | unvermietet |
| Einbauküche | vorhanden |
| Aufzug | nicht vorhanden |
| Bewertungsjahr | 2023 |
Der Gutachterausschuss der Freien und Hansestadt Hamburg gibt folgende Formel für die Berechnung des Gebäudefaktors (Vergleichsfaktor) in seinem Immobilienmarktbericht 2023 an:
| Lagefaktor (NormBRW18 / 1.100)0,5158 | (2.700,00 €/1.100€)0,5158 = 1,589 |
| Altersfaktor (1,414 – 0,0138 x Alter; wenn Alter > 30 : 1,0) (Alter = Kalenderjahr des Wertermittlungsstichtages - Baujahr) | 1,414 – 0,0138 x 13 Jahre = 1,002 |
| Erstbezugsfaktor (Baujahr liegt mehr als 3 Jahre vor Wertermittlungsstichtag) | 1,000 |
| Baujahrsfaktor (1,0 bei Baujahr ab 1980) | 1,000 |
| Erdgeschossfaktor (keine Erdgeschosswohnung) | 1,000 |
| Dachgeschossfaktor (keine Dachgeschosswohnung) | 1,000 |
| Einbauküchenfaktor (vorhanden) | 1,040 |
| Aufzugsfaktor (kein Aufzug) | 1,000 |
| Wohnflächenfaktor (0,9552 + 0,00056 * Wohnfläche (m²); 1,0 bei 80 m²) | 1,000 |
| Modernisierungsfaktor (1,0 ab Baujahr 2000) | 1,000 |
| Stadtteilfaktor (Eimsbüttel) | 1,030 |
| Aktualisierungsfaktor (Stichtag: 01.01.2023) | 1,340 |
| Gebäudefaktor (2.990 €/m² x Faktoren) | = rd. 6.833 € |
| Verkehrswert (Gebäudefaktor x Größe der Wohnung) | = rd. 546.674 € |
2.2 Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?
Verschiedene Faktoren können den Vergleichswert einer Immobilie beeinflussen. Dazu gehören die Lage der Immobilie, ihr Zustand, ihre Größe, ihre Ausstattung und die aktuellen Marktbedingungen. Auch externe Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Freizeitangebote in der Nähe können den Wert beeinflussen. Zudem spielt das Baujahr eine Rolle, ebenso wie besondere Merkmale der Immobilie, etwa ein Garten, ein Balkon oder eine besondere Architektur.
3. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
3.1 Vorteile des Vergleichswertverfahrens:
Marktnähe und Aktualität: Da sich das Verfahren auf aktuelle Verkaufspreise stützt, spiegelt es die tatsächlichen Marktbedingungen und die gegenwärtige Marktsituation wider. Dies kann insbesondere in einem sich schnell verändernden Immobilienmarkt von Vorteil sein.
Transparenz: Das Verfahren ist in seiner Herangehensweise und Berechnung gut verständlich. Es basiert auf realen Daten und ist so für Außenstehende nachvollziehbar.
Objektivität: Da tatsächliche Verkaufspreise als Grundlage dienen, ist die Bewertung weniger anfällig für subjektive Einflüsse. Das Ergebnis basiert auf konkreten Zahlen und Fakten.
3.2 Nachteile des Vergleichswertverfahrens:
Abhängigkeit von Vergleichsdaten: Das Verfahren setzt voraus, dass ausreichend Daten von vergleichbaren Immobilienverkäufen vorhanden sind. In ländlichen Gebieten oder bei sehr speziellen Immobilien kann dies zu einer Herausforderung werden.
Unberücksichtigte Faktoren: Nicht alle individuellen Merkmale einer Immobilie können bei der Bewertung berücksichtigt werden. So könnten beispielsweise besondere architektonische Merkmale oder historische Bedeutungen einer Immobilie nicht in den Vergleichsdaten abgebildet sein.
Hohe Kompetenz nötig: Die Einschätzung des Vergleichswertes setzt fundiertes Fachwissen voraus. Sie sollte daher im besten Fall von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgen.
Alternativen zum Vergleichswertverfahren sind das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
4. Vergleichswert ermitteln lassen von Grossmann & Berger
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