Invest Berlin 3Q2018

Gutes Gesamtergebnis trotz starken Umsatzrückgangs


Pressemitteilung | Berlin
11.10.2018


Im 3. Quartal 2018 nahm der Markt für Gewerbe-Immobilien in Berlin weiter an Fahrt auf. Mit 1,7 Mrd. € erwies sich das Transaktionsvolumen des 3. Quartals als das bisher zweitstärkste Ergebnis nach neun Monaten. Insgesamt summierte Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), die Verkäufe von Gewerbe-Immobilien in der Hauptstadt auf 4,1 Mrd. €. Da das Verkaufsvolumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres aufgrund des Sondereffekts durch den „Sony Center“-Verkauf in Höhe von rund 1,1 Mrd. € außergewöhnlich hoch ausfiel, ging es nun rechnerisch um nahezu ein Drittel zurück. „Zudem stehen noch einige Abschlüsse laufender Transaktionen aus. Wir erwarten bei anhaltender Dynamik ein Transaktionsvolumen um das Fünf-Jahres-Mittel von mindestens 5,5 Mrd. €“, sagt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
 
Über die Hälfte des Transaktionsvolumens durch Großdeals
Zwei der drei größten Abschlüsse der ersten neun Monate 2018 fanden im 3. Quartal statt. Einer der Großdeals war der Verkauf des Zalando Campus (Valeska-Gert-Straße 2, Friedrichshain) von Capstone an Hines für einen Luxemburger Fonds zu einem Preis von 235 Mio. €. Die zweitgrößte Transaktion im 3. Quartal war der Kauf von „Das Schloss“ (Schlossstraße 34, Peripherie-Süd) durch Deka-ImmobilienEuropa von HFS Immobilienfonds 10 in Höhe von 225 Mio. €. Ein noch größeres Volumen hatte nur der Hotel-Deal des Hilton Berlin im Vorquartal mit 297 Mio. €. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 2018 13 Deals über 100 Mio. € getätigt, was einem Anteil von 57 % am Transaktionsvolumen entspricht (2,4 Mrd. €). Den zweithöchsten Anteil verzeichnete mit 18 % die Größenklasse 51 bis 100 Mio. €.
 
Einzelhandel zweitstärkste Assetklasse
Mit einem Anteil von 52 % (2,15 Mrd. €) stellten Büro-Immobilien die mit Abstand größte Assetklasse in Berlin. Der größte Abschluss in dieser Kategorie war der bereits genannte Verkauf des Zalando Campus. Ein weiterer Großdeal kam mit dem SAP-Gebäude (Rosenthaler Straße 30, Mitte) hinzu, das die RFR Holding für einen dreistelligen Millionenbetrag von dem Spezialfonds DIC Office Balance I erwarb. Der erwähnte Verkauf des Einkaufszentrums „Das Schloss“ erbrachte dem Einzelhandel mit einem Anteil von 16 % den zweiten Rang bei den Assetklassen. Durch die Veräußerung einiger großvolumiger Gewerbe-Immobilien erzielte die Assetklasse Mischnutzung einen Anteil von 11 %.
 
Spitzenrenditen leicht gefallen
In der Bundeshauptstadt sind die Spitzenrenditen gegenüber dem Vorjahr nur noch geringfügig gesunken. So ging die Spitzenrendite für Büro-Immobilien und Geschäftshäuser um je 0,10-Prozentpunkte auf 3,0 % bzw. 2,90 % zurück.

Sondereffekt Zalando pusht Friedrichshain
Knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens der ersten drei Quartale verteilte sich auf vier Teilmärkte: Die Top-Lage Mitte löste mit einem Anteil von 14,4 % am Verkaufsvolumen den im 2. Quartal noch dominierenden Teilmarkt Peripherie-Nord (12,1 %) an der Spitze ab. Dazu trug unter anderem die erwähnte Veräußerung des SAP-Gebäudes bei. Auf den nächsthöheren Positionen folgten Friedrichshain mit 11,1 % und der traditionell sehr nachgefragte Teilmarkt Mitte 1a mit 10,8 %. Hauptgrund für das gute Abschneiden von Friedrichshain war der oben genannte Zalando-Deal.
 
Geringerer Umsatz durch internationale Investoren
Die Tätigkeit internationaler Investoren auf dem Berliner Gewerbe-Immobilienmarkt hat in den ersten drei Quartalen 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich abgenommen. So ging das Transaktionsvolumen auf Käuferseite um 38 % und auf Verkäuferseite um 40 % zurück. „Diese Entwicklung ist aber in Relation zum Rückgang des Gesamt-Transaktionsvolumens zu sehen. Der prozentuale Anteil internationaler Investoren hat sich deutlich weniger verändert“, erläutert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger. Unverändert blieb der höhere Anteil internationaler Käufer (65 %) gegenüber Verkäufern aus dem Ausland (46%).
 
Fondsmanager auf beiden Seiten sehr aktiv
Fondsmanager waren mit einem Anteil von je 24 % sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite am stärksten vertreten. Weitere Hauptakteure unter den Käufern waren Private-Equity-Fonds/Opportunity Fonds mit 12 % und mit 11 % gleichrangig Projektentwickler wie auch Börsennotierte Immobilieninvestments-AGs/REITs. Mit einem Anteil von 16 % traten letztere ebenfalls als Verkäufer in Erscheinung. Nennenswerte Anteile auf Verkäuferseite hatten auch Geschlossene Immobilienfonds mit 10 %.

Pressekontakt

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Berit Friedrich


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