Büro Hamburg 1Q2018

Rekord vom Vorjahr bleibt unerreicht


Pressemitteilung | Hamburg
05.04.2018


Der Jahresauftakt auf dem Büromarkt in Hamburg fiel deutlich verhaltener aus als im Vorjahr. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), wurden im 1. Jahresviertel rund 105.000 m² Bürofläche vermietet oder eigengenutzt. Dabei lag der Eigennutzeranteil bei nur 1 %. „Mit einem Umsatzminus von 34 Prozent konnte das Rekordergebnis des Vorjahres nicht wiederholt werden. Ein wesentlicher Grund für den Umsatzrückgang ist das abnehmende Flächenangebot, das die Auswahlmöglichkeiten potenzieller Nutzer inzwischen deutlich einschränkt“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die aktuellen Quartalszahlen.
 
Anteil der Großnutzer halbiert sich
Im Vergleich zum Vorjahresquartal halbierte sich der Anteil der Großnutzer mit mehr als 5.000 m² Bürofläche und ging von 30 % auf 15 % zurück. Bei lediglich zwei Abschlüssen und einem Gesamtvolumen von rund 16.000 m² wurde in den ersten drei Monaten 67 % weniger Fläche vermietet als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der größte Abschluss des 1. Quartals mit einer Fläche von rund 10.000 m² war die Interims-Anmietung des Versicherungskonzerns Signal Iduna im „Vattenfall-Gebäude“ (Überseering 12, City Nord). Mit Fertigstellung des Büroprojekts „Kap 5“ (Kapstadtring 5, City Nord) der Hansainvest Real Assets im Jahr 2021 wird das Unternehmen den Überseering verlassen und in den Neubau übersiedeln.
 
Die zweitgrößte Vermietung des Jahres wurde im Bestandsgebäude „Tower am Michel“ in der City (Ludwig-Erhard-Straße 22) getätigt. Dort wird Zeaborn, das 2013 unter anderem von dem Bremer Bauunternehmer Kurt Zech gegründet wurde, kurzfristig vier Etagen mit einer Fläche von rund 5.300 m² beziehen. Das Schifffahrtsunternehmen hatte Anfang des Jahres sämtliche Geschäftsanteile der E.R. Schiffahrt samt Schiffsmakler Harper Peterson & Co. gekauft. Bereits 2017 hatte Zeaborn aus der Insolvenzmasse der Reederei von Bertram Rickmers das Schiffsmanagement übernommen.
 
Die mittleren Flächensegmente 1.001 bis 2.000 und 2.001 bis 5.000 m² mit 26 % (27.000 m²) und 24 % (25.000 m²) waren im 1. Quartal die umsatzstärksten Größenklassen, gefolgt von den kleineren Segmenten bis 500 m² mit 18 % (19.000 m²) und 501 bis 1.000 m² mit 17 % (18.000 m²) Umsatzanteil.
 
City verbucht größtes Umsatzvolumen
Das Dreiergespann der zentralen Teilmärkte bestehend aus City, City Süd und HafenCity kam im 1. Quartal auf einen Anteil vom Büroflächenumsatz von zusammen 62 %. Dabei verbuchte die City mit einem Anteil von 29 % das größte Umsatzvolumen (30.000 m²). Mitverantwortlich für das gute Abschneiden des Teilmarktes waren unter anderem drei größere Abschlüsse im „Tower am Michel“ (Ludwig-Erhard-Straße 22). Neben Zeaborn (rund 5.300 m²) entschieden sich die Reederei Fairplay (rund 1.300 m²) und der Frachtspeditionsdienst Damco Germany (rund 1.300 m²) für das prominente Haus gegenüber vom Hamburger Michel.
 
Mittelgroße Deals pushen City Süd und HafenCity
Die zweitplatzierte City Süd, deren Volumen sich auf 20.300 m² summierte, profitierte von der Gründung der neuen Reederei Ocean Network Express, einem Zusammenschluss der Reedereien Kawasaki Kisen Kaisha, Mitsui O.S.K. Lines und Nippon Yusen Kabushiki Kaisha, die rund 4.100 m² im „Berliner Bogen“ (Anckelmannsplatz 1) anmietete. Ein weiterer Abschluss mit mehr als 3.000 m² wurde im „FrankenQuai“ (Frankenstraße 18-20) registriert. Dort mietete der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) knapp 3.200 m² an. Drittstärkster Teilmarkt wurde die HafenCity mit einem Anteil von 12 % (14.200 m²). Vier Anmietungen über 2.000 m² wurden hier registriert. Hierzu gehörten auch zwei Abschlüsse im „Watermark“ (Überseeallee 10). Sowohl das Logistikunternehmen Kühne + Nagel (rund 3.000 m²) als auch der Privatsender RTL (rund 2.500 m²)  entschieden sich für Büroflächen in dem Neubauprojekt direkt an der Elbe, das in Kürze fertiggestellt wird.
 
Branche Tourismus und Verkehr Hauptflächenabnehmer
Im 1. Jahresviertel dominierten die Branchen Tourismus und Verkehr, Versicherung sowie Bau und Immobilien, die zusammen rund die Hälfte des Büroflächenumsatzes verbuchten. Maßgeblich bedingt durch die Abschlüsse von Zeaborn und Ocean Network Express führten die Unternehmen aus dem Bereich Tourismus und Verkehr mit einem Gesamtvolumen von 25.500 m² (24 %) das Feld an. Ihnen folgte die Versicherungsbranche, die durch die Interims-Anmietung von Signal Iduna das zweithöchste Umsatzvolumen von knapp 16.000 m² (15 %) generierte. Die Branche Bau und Immobilien erreichte Platz drei mit einem Büroflächenumsatz von 13.000 m² und einem Anteil von 12 %. Hier gab es fünf Verträge über 1.000 m², wozu auch eine neue Anmietung durch Regus zählte. Das Business-Center mietete rund 1.600 m² im Neubauprojekt „Brückenquartier“ (Veritaskai 8) in Harburg.
 
Durchschnittsmiete verzeichnet kräftiges Plus
Während sich die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 1,9 % reduzierte, verzeichnete die flächengewichtete Durchschnittsmiete ein kräftiges Plus von 4,7 %. Zum Ende des 1. Quartals 2018 lag die Spitzenmiete bei 26,00 €/m²/Monat und erwies sich im Vergleich zum Vorquartal stabil. Die Durchschnittsmiete kletterte auf 15,70 €/m²/Monat. „Die Flächenengpässe in einigen Angebotssegmenten werden kurz- bis mittelfristig zu einem Anstieg der Mieten insbesondere in den zentralen Teilmärkten führen“, kommentiert Rehberg.
 
Nur noch 580.000 m² Bürofläche verfügbar
Die Leerstandsquote sank im Vergleich zum Vorquartal erneut auf historisch niedrige 4,2 % und liegt damit weiterhin deutlich unter der Fünf-Prozent-Marke. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot ging innerhalb der letzten zwölf Monate um knapp 100.000 m² auf rund 574.000 m² zurück. „Wir beobachten derzeit eine hohe Büroflächennachfrage in nahezu allen Teilmärkten. Bedingt durch das knappe Angebot an verfügbaren Flächen insbesondere in zentralen Lagen, zeigen sich Nutzer bei der Lage teilweise kompromissbereit, sofern die übrigen Parameter stimmen. Eng wird es vor allem für Unternehmen, die Büroeinheiten bis 250 Quadratmeter in der City suchen oder kurzfristig zusammenhängende Flächen von mehr als 5.000 Quadratmeter benötigen“, beschreibt Rehberg.
 
2018 und 2019 lediglich Fertigstellungen von 136.000 m² vertraglich ungebunden
Auch in den nächsten zwei Jahren dürfte sich der Markt nicht wesentlich entspannen. Erwartet wird für 2018 und 2019 ein voraussichtliches Fertigstellungsvolumen von insgesamt 309.000 m², wovon 173.000 m² (56 %) bereits vertraglich gebunden sind und dem Markt somit nicht mehr zur Verfügung stehen. Mit einem Volumen von 150.000 m² in 31 Projekten in 2018 und einem Volumen von 159.000 m² (24 Projekte) in 2019 wird in diesem und im kommenden Jahr etwa gleich viel Bürofläche fertiggestellt. Mit einem Anteil von 27 %, rund 84.000 m² in 18 Projekten, liegt der Entwicklungsschwerpunkt im Teilmarkt City.
 
Ausblick
„Die Umsatzzahlen des ersten Quartals spiegeln die aktuelle Marktsituation nicht adäquat wider. Auf der Gesuchsseite ist viel Bewegung im Markt. Allerdings sind die Wünsche der Kunden angesichts des knappen Angebots nicht immer hundertprozentig erfüllbar. Somit könnte das extrem geringe Angebot zum hemmenden Faktor im Hinblick auf den Jahresflächenumsatz werden. Dieser wird sich voraussichtlich im Bereich des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 512.000 Quadratmetern bewegen“, so Rehberg zum weiteren Jahresverlauf 2018.

Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Pressekontakt

Visitenkarte Xing
Britt Finke


Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg

b.finke@grossmann-berger.de

040-350 802 993
Ich wünsche die Kontaktaufnahme per*


Prüfcode*

Mit * markierte Felder sind Pflichtangaben.

close
facebook google plus youtube xing