Büro Hamburg 3Q2018

Flächenknappheit dreht Hamburg zum Vermietermarkt


Pressemitteilung | Hamburg
04.10.2018


Hemmschuh für den Bürovermietungsmarkt in Hamburg am Ende des 3. Quartals 2018 war das geringe Flächenangebot, das sich in einer Leerstandsquote von lediglich 3,5 % widerspiegelte. Zwischen Juli und September absorbierten Mieter und Eigennutzer 180.000 m² Bürofläche. Insgesamt wurden in Hamburg während der ersten neun Monate 430.000 m² umgesetzt. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um 8 %. Dies ergaben Analysen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), zum Ende des 3. Quartals. „Wie erwartet sind die Büromieten gestiegen. Insbesondere in den innerstädtischen Lagen wird sich dieser Trend angesichts der positiven Arbeitsmarktprognosen und des enormen Anfragevolumens bei anhaltender Flächenknappheit weiter fortsetzen“, glaubt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „Das geringe Flächenangebot dürfte einen Rekord-Flächenumsatz wie am Ende des Vorjahres aber verhindern.“
 
Beiersdorf-Baustart bisher Hamburgs größter Abschluss
Insgesamt zählte Grossmann & Berger mit 490 Abschlüssen 4 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Anzahl der Abschlüsse über 5.000 m² blieb unverändert bei zehn. Ein Eigennutzer-Geschäft war als Sondereffekt marktbestimmend: Der Baubeginn von Beiersdorf für seine neue, neben anderen Flächen 45.000 m² Bürofläche umfassende Zentrale in der Troplowitzstraße sorgte sowohl bei der Verteilung der Teilmärkte als auch der Branchen für deutliche Verschiebungen. Zugleich umfasst der Baustart, zusammen mit dem 2011 geschlossenen Mietvertrag der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, das größte bisher in Hamburg verzeichnete Flächenvolumen. Angesichts des Beiersdorf-Baubeginns legte auch der Büroflächenumsatz der Eigennutzer am Ende des 3. Quartals um 8 % auf 70.000 m² zu.

5 größte bekannte Abschlüsse | Hamburg | 1.-3. Quartal 2018
Mieter Objekt / Projekt Straße Teilmarkt Fläche in m²
Beiersdorf Neue Zentrale Troplowitzstraße Eimsbüttel 45.000
akquinet „Bramfelder Spitze“ Bramfelder Chaussee 106-112 Hamburg Ost 12.000
Signal Iduna Vattenfall-Gebäude Überseering 12 City Nord 10.000
Design Offices Olympus-Campus Wendenstraße 14-18 City Süd 8.600
f & w fördern und wohnen „Economic Center“ Heidenkampsweg 96-98 City Süd 8.500
Quelle: Grossmann & Berger GmbH 

Sondereffekt Beiersdorf-Zentrale pusht Eimsbüttel
Eimsbüttel kam aufgrund des Baustarts der Beiersdorf-Zentrale auf einen Anteil am Büroflächenumsatz von 13 %. Auf andere Abschlüsse in diesem Teilmarkt entfiel lediglich eine Fläche von 12.000 m². Mit 19 % bzw. 22 % erreichten auch die City Süd und die City zweistellige Anteile am Flächenumsatz. Auf den Teilmarkt City Süd entfielen sowohl der bisher viert- als auch der achtgrößte Abschluss: Bei der Anmietung von 5.600 m² durch Europcar im „Berliner Bogen“ (Anckelmannsplatz 1) handelte es sich um den achtgrößten, bei der Vorvermietung von 8.600 m² an Design Offices im Olympus-Neubau (Wendenstraße 14-18) um den viertgrößten Vertrag. Größter neuer Abschluss im 3. Quartal in der City war die Vorvermietung an ein Unternehmen aus der Social Media-Branche im „HAD QUARTER Haus am Domplatz“ (Schopenstehl 13) mit einer Bürofläche von 4.700 m².
 
Ungewöhnliche Branchenverteilung
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Hamburger Branchen zeigte zum Ende des 3. Quartals ein unübliches Bild. Tourismus und Verkehr erreichte infolge einer Verdopplung des Flächenvolumens einen Anteil am Flächenumsatz von 13 %. Auf den nächsthöheren Anteil von 12 % kamen sowohl Forschung und Entwicklung (F&E) als auch Information und Telekommunikation (I&T). Ausschlaggebend für den ungewöhnlich hohen F&E-Anteil ist auch hier der Baustart der Beiersdorf-Zentrale. Auf I&T entfiel der bislang größte Mietvertrag des Jahres. Im 3. Quartal entschied sich das IT-Beratungsunternehmen akquinet für 12.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung „Bramfelder Spitze“ (Bramfelder Chaussee 106-112) gegenüber der Unternehmenszentrale der otto group. Auch Bau und Immobilien sowie Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirchen kamen mit 11 % bzw. 10 % auf zweistellige Anteile.

Große Nachfrage durch Co-Worker bei deutlich weniger Flächenumsatz
Co-Working-Anbieter bzw. Business-Center, deren Verträge zur Branche Bau und Immobilien gezählt werden, kamen in Hamburg im bisherigen Jahresverlauf auf einen Anteil von 4,5 % am Büroflächenumsatz. Sie machten allein 41 % des Flächenumsatzes von Bau und Immobilien aus. Im 3. Quartal entschieden sich ein Business-Center für 1.600 m² in der Ludwig-Erhard-Straße 18 sowie ein weiterer Anbieter, Collection Business Center, für 1.100 m² im „Bornhold Haus“ (Neuer Wall 80). Beide Flächen befinden sich im Teilmarkt City. Verglichen mit demselben Zeitraum im Vorjahr brach der Co-Working-Büroflächenumsatz in der Hansestadt um 45 % ein. „Diese Zahl ist eine Momentaufnahme. Die Nachfrage von Co-Workern in Hamburg ist nach wie vor gut“, kommentiert Rehberg.
 
Spitzenmiete erstmals bei 27,00 €/m²/Monat
Einige Abschlüsse zu hochpreisigen Büromieten in zentral gelegenen Projektenwicklungen trieben die Spitzenmiete in Hamburg zum Ende des 3. Quartals um 1 € erstmalig auf 27,00 €/m²/Monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete lag bei 15,60 €/m²/Monat. Gegenüber dem Vorquartal reduzierte sie sich um 10 Cent, legte gegenüber dem Vorjahr aber um 60 Cent zu.
 
Teilweise deutlich längere Ausbauzeiten
Die Leerstandsquote ging von 4,6 % im Vergleichszeitraum des Vorjahres auf nun 3,5 % zurück. „Selbst wenn Unternehmen in der momentanen Marktlage geeignete Büroflächen in Hamburg finden, kann es zu Verzögerungen beim Einzug kommen. Da die Baubranche boomt und die Auftragsbücher der Handwerker voll sind, können sich die Ausbauzeiten für neue Mieter teilweise erheblich in die Länge ziehen“, erläutert Rehberg. Das Fertigstellungsvolumen in 2018 und 2019 liegt bei 344.000 m², wovon bereits 62 % vertraglich gebunden sind.
 
Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Pressekontakt

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