Büro Hamburg 4Q2017

Flächenumsatz übertrifft Vorjahres-Rekord


Pressemitteilung | Hamburg
04.01.2018


In Hamburg wurde nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), mit rund 640.000 m² noch nie so viel Bürofläche vermietet oder eigengenutzt wie im Gesamtjahr 2017. „Das deutliche Plus von dreizehn Prozent spiegelt die aktuelle Dynamik des Hamburger Bürovermietungsmarktes wieder. Das geringe Flächenangebot könnte 2018 jedoch negative Auswirkungen auf den Flächenumsatz haben“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das Marktgeschehen. Gegenüber 2016 stieg die Zahl der Abschlüsse in 2017 von 645 auf 720 um 12 %. Mit 175.000 m² erwies sich das letzte Jahresviertel als das umsatzstärkste. Der Eigennutzeranteil lag bezogen auf das Gesamtergebnis 2017 bei niedrigen 9 %.
 

Großnutzer mit einem Fünftel mehr Umsatz als 2016

In 2017 generierten die Großnutzer mit mehr als 5.000 m² Bürofläche mit 26 % nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr den höchsten Umsatzanteil. Das Flächenvolumen stieg von 139.000 auf 168.000 m² um rund ein Fünftel deutlich an. Insgesamt wurden mit 13 Großabschlüssen einer weniger gezählt als 2016. Die drei größten Abschlüsse 2017 waren:
  1. Neubau-Mietvertrag für das neue Headquarter von Olympus Deutschland mit 34.500 m² (Wendenstraße 14-18, City Süd)
  2. Neubau-Mietvertrag von Gruner + Jahr mit 34.000 m² (Am Hannoverschen Bahnhof, Quartier „Am Lohsepark“, HafenCity)
  3. Bestandsanmietung der Universität Hamburg mit 19.700 m² (Überseering 35, City Nord)
Im 4. Quartal registrierte Grossmann & Berger drei neue Verträge mit Volumina über 5.000 m²:
  • Baubeginn für die 15.500 m² große Erweiterungsfläche der Firma Jungheinrich (Friedrich-Ebert-Damm 129a, Wandsbek)
  • Entscheidung für neuen Standort: Die Hamburg School of Business Administration (HSBA), die sich als Business School der Hamburger Wirtschaft versteht, wird voraussichtlich 2020 als alleiniger Nutzer in das knapp 7.800 m² große, revitalisierte Büroobjekt „WB75“ (Willy-Brandt-Straße 75, City) umziehen.
  • Entscheidung für neuen Standort: Regus zieht es ebenfalls an die Willy-Brandt-Straße. Das Business-Center mietete für sein Konzept „Spaces“ knapp 7.300 m² in dem Revitalisierungsprojekt „Kallmorgen Tower“ (Willy-Brandt-Straße 23, City). Das Gebäude, das 1968 von Werner Kallmorgen entworfen wurde, wird seit 2017 aufwendig saniert und voraussichtlich diesen Herbst fertiggestellt.
Die Anteile der mittleren Größenklassen zwischen 1.000 und 5.000 m² am Flächenumsatz waren mit 19 bis 20 % nahezu gleich. Obwohl im Flächensegment unter 500 m² mit rund 400 die meisten Abschlüsse gezählt wurden, lag der Anteil am Flächenumsatz etwas niedriger bei 17 % (109.000 m²).
 

Konzentration auf zentrale Teilmärkte

Mit 55 % des Büroflächenumsatzes und 52 % der Abschlüsse konzentrierte sich das Marktgeschehen 2017 auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd und HafenCity. Spitzenreiter blieb die City. Allerdings mieteten die Unternehmen hier mit 153.000 m² rund 11 % weniger Bürofläche an als im Vorjahr. Der Anteil am Flächenumsatz fiel somit von 31 auf 24 %. Die größte Vermietung in der City war der Abschluss des Co-Working-Anbieters WeWork im „Hanseforum“ (Axel-Springer-Platz 3) mit einem Volumen von rund 7.800 m². Während der Anteil am Flächenumsatz der City Süd mit 18 % (115.300 m²) gegenüber dem Vorjahr weitgehend stabil blieb, erhöhte die HafenCity ihren Anteil deutlich von 5 auf 13 %. Bis zum Jahresende wurden in der HafenCity Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 85.100 m² registriert. Mit einem Anteil von über 50 % am Büroflächenumsatz waren die Hauptumsatzträger in der HafenCity:
  1. Gruner + Jahr mit 34.000 m² (Baufelder 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof)
  2. Kühne & Nagel mit 5.800 m² („Shipyard“, Überseeallee 12)
  3. Garbe mit 4.000 m² („Campustower“, Versmannstraße) in der eigenen Projektentwicklung

Co-Working-Anbieter mieten rund 50.000 m² Bürofläche

Über die Hälfte des Hamburger Gesamtflächenumsatzes verteilte sich relativ ausgewogen auf vier Branchen. Bedingt durch den Mietvertrag von Gruner + Jahr erreichte der Bereich Information und Telekommunikation mit 16 % (101.000 m²) den größten Umsatzanteil gefolgt von den Bereichen Verarbeitendes Gewerbe mit 14 % (89.000 m²) sowie Bau und Immobilien mit 13 % (85.100 m²). Der von 9 % (50.100 m²) im Vorjahr gestiegene Anteil der Bau- und Immobilienbranche ist im Wesentlichen auf die regeren Anmietungsaktivitäten von Business-Centern bzw. Co-Working-Anbietern zurückzuführen. Bezogen auf den Flächenumsatz wurden sie 2017 zu einer relevanten Größe. Lag er 2016 noch bei 7.000 m², mieteten die Business-Center/Co-Working-Anbieter in 2017 bereits rund 50.000 m². Die größten Anmietungen mit über 6.000 m² Bürofläche waren WeWork im „Hanseforum“ und der „Europa Passage“ sowie Regus im „Kallmorgen Tower“. „Die Co-Working-Anbieter sind weiter auf Expansionskurs. Angesichts des niedrigen Leerstands vor allem in zentralen Lagen konkurrieren sie mit klassischen Büronutzern“, erläutert Rehberg.
 

Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete gibt leicht nach

Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) lag am Jahresende unverändert bei 26,00 €/m²/Monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete gab leicht nach von 15,50 im Vorjahr auf 15,20 €/m²/Monat. Die Mietpreisentwicklung in den einzelnen Teilmärkten stellte sich, in der Regel aufgrund der unterschiedlichen Qualität des Flächenangebots, sehr heterogen dar. „In den zentralen Teilmärkten City und City Süd blieben die Durchschnittsmieten gegenüber dem Vorjahr stabil. Im Teilmarkt HafenCity legte sie aufgrund zahlreicher Neubauvermietungen hingegen um 16 Prozent zu. Daher ist eine differenzierte Betrachtung unumgänglich, um einen Standort marktadäquat zu bewerten“, relativiert Rehberg den Rückgang der Durchschnittsmiete.
 

Leerstandsquote auf Rekordtief

Erwartungsgemäß setzte sich der Leerstandsabbau innerhalb des 4. Quartals weiter fort. Zum Jahresende 2017 sank die Leerstandsrate auf ein neues Rekordtief von 4,3 %. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot betrug rund 580.000 m². „Ein Leerstand in dieser Größenordnung erinnert an den Boom der New Economy um die Jahrtausendwende. Damals war der Markt so gut wie leer gefegt. Ganz so dramatisch ist die Situation derzeit noch nicht, aber der Markt wird spürbar enger, zumindest wenn Unternehmen an der kurzfristigen Anmietung von Flächen interessiert sind. Größere Nutzer müssen sich auf längere Vorlaufzeiten einstellen“, kommentiert Rehberg die Angebotssituation. „Die Pipeline an Fertigstellungen von neuen Büroflächen lässt kaum auf eine Entspannung des Flächenangebots schließen. Bereits 57 Prozent der für 2018 und 2019 vorgesehenen 327.000 Quadratmeter Bürofläche sind bereits vermietet oder eigengenutzt.“ 2018 werden voraussichtlich 160.000 m² in 32 Projekten und 2019 167.000 m² in 24 Projekten fertiggestellt. Der räumliche Schwerpunkt der Bautätigkeit in diesem und dem nächsten Jahr liegt mit rund 95.000 m² und 20 Projekten im Teilmarkt City. Die Vorvermietungsquote beträgt hier 38 %.
 

Ausblick

„Der Büromarkt in Hamburg wird vor allem durch die wirtschaftliche Gesamtlage bestimmt. Die Prognosen für 2018 sind sowohl für die Beschäftigung als auch für das BIP in Hamburg durchweg positiv, so dass die Unternehmen weiterhin sehr viele Büroflächen nachfragen werden. Dennoch ist angesichts der Verknappung an adäquaten Büroflächen nicht mit einem neuen Rekord zu rechnen. Deswegen gehen wir für 2018 von einer etwas nachlassenden Umsatzdynamik und einem voraussichtlichen Flächenumsatz auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 512.000 Quadratmetern aus“, prognostiziert Rehberg.
 
Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Pressekontakt

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