Büro Hamburg 4Q2018

Zweithöchster Umsatz seit Berechnung


Pressemitteilung | Hamburg
14.01.2019


Die Umsatztätigkeit am Hamburger Markt für Büro-Immobilien war im Gesamtjahr 2018 sehr dynamisch und erreichte einen Flächenumsatz von 590.000 m². Damit wurden zwar rund 8 % weniger Fläche vermietet als im Vorjahr, dennoch ist dies das zweithöchste Ergebnis zu einem Jahresende seit Berechnung der Kennziffer. In den letzten drei Monaten des Jahres 2018 schlossen Mieter und Eigennutzer Neuverträge über 160.000 m². Dies ergaben Analysen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Der Umsatzrückgang ist unter anderem eine Folge der Angebotsverknappung. Größere Nutzer setzen mittlerweile bei ihrer Standortsuche verstärkt auf Projektentwicklungen. In 2018 entfiel bereits gut die Hälfte der Großabschlüsse auf Neubauten“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, und ergänzt: „Angesichts fehlender Standortalternativen tendieren vor allem größere Nutzer dazu, in Verhandlung mit ihren Vermietern zu treten und ihre Bestandsverträge zu verlängern. Somit wird die Flächensuche in der Hoffnung auf eine andere Marktphase häufig vertagt.“
 
Größte Abschlüsse in den ersten drei Quartalen
Insgesamt generierten Großnutzer 2018 mit 15 Abschlüssen über 5.000 m² rund 27 % des gesamten Flächenumsatzes. Mit rund 45.000 m² Bürofläche führte Beiersdorf mit dem Baustart für die neue Konzernzentrale (Troplowitzstraße, Eimsbüttel) das Feld an. Als zweitgrößter Abschluss folgte im 3. Quartal die Anmietung durch die Postbank von rund 13.800 m² Bürofläche im Neubauprojekt „Ipanema“ (Überseering 28, City Nord). Die drittgrößte Vermietung, ebenfalls aus dem 3. Quartal, war der Abschluss des IT-Unternehmens akquinet über 12.000 m² im Projekt „Bramfelder Spitze“ (Bramfelder Chaussee 106-112, Hamburg-Ost). Im 4. Quartal kamen im Großflächensegment lediglich drei weitere Abschlüsse hinzu. So mietete die Bank Deutsches Kraftfahrzeuggewerbe, eine Gesellschaft der französischen Société Générale-Gruppe, rund 10.500 m² Bürofläche in der ECE-Projektentwicklung „SG Campus“ (Fuhlsbüttler Straße/Hebebrandstraße, Hamburg-Ost) an. Des Weiteren entschieden sich Essity, ein Hersteller von Hygienepapier, für rund 5.800 m² im Neubauprojekt „PK1“ (Schützenstraße 1-3, Bahrenfeld) und der Coworking-Anbieter WeWork für rund 5.100 m² im „Gerhof“ (Gerhofstraße 1-3, City).

5 größte bekannte Abschlüsse | Hamburg | 1.-4. Quartal 2018
Mieter Objekt / Projekt Straße Teilmarkt Fläche in m²
Beiersdorf Neue Zentrale Troplowitzstraße Eimsbüttel 45.000
Postbank Ipanema Büro Überseering 28 City Nord 13.800
akquinet „Bramfelder Spitze“ Bramfelder Chaussee 106-112 Hamburg Ost 12.000
BDK SG-Campus Fuhlsbüttler Straße/ Hebebrandstraße Hamburg Ost 10.500
Signal Iduna Vattenfall-Gebäude Überseering 12 City Nord 10.000
Quelle: Grossmann & Berger GmbH

Großabschlüsse pushen Hamburg Ost
Wie im Vorjahr ging auch 2018 die City im Ranking der Teilmärkte deutlich als Sieger hervor. Mit 127.700 m² entfiel rund 22 % des Flächenumsatzes auf Hamburgs zentralen Teilmarkt. Das gute Umsatzergebnis der City wurde unter anderem durch die erfolgreiche Vermarktung der Büroflächen im Bestandsobjekt „Tower am Michel“ (Ludwig-Erhard-Straße 22) mit einem Vermietungsvolumen von rund 14.800 m² getragen. Die City Süd positionierte sich mit einem Anteil von 15 % auf Platz zwei. Allerdings sank hier der Flächenumsatz von 115.300 m² in 2017 auf 89.600 m² (-22 %). Zu den größten Verträgen dieses Teilmarktes zählen die vier Großabschlüsse aus den ersten drei Quartalen: Design Offices (ca. 8.600 m², Wendenstraße 14-18), f & w fördern und wohnen (ca. 8.500 m², Heidenkampsweg 96-98), Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (ca. 6.900 m², Nagelsweg 47) und Europcar im „Berliner Bogen“ (ca. 5.600 m², Anckelmannsplatz 1). Platz drei belegte der Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von 11 %. Der Flächenumsatz in den östlichen, außerhalb der Bürozonen gelegenen Stadtteilen kletterte von 26.900 m² im Vorjahr auf 63.000 m². Maßgeblich verantwortlich für diesen signifikanten Anstieg waren die Verträge von akquinet im Projekt „Bramfelder Spitze“ sowie die beiden Verträge der Société Générale-Gruppe für die Entwicklung „SG Campus“ mit einem Gesamtvolumen von rund 30.000 m².
 
Gleichmäßige Branchenverteilung
Der Flächenumsatz verteilte sich in 2018 relativ gleichmäßig auf die einzelnen Branchen. Mit knappem Vorsprung lagen die Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche (I&T) vorn. Insgesamt kam die Branche auf einen Umsatzanteil von 12 % (71.600 m²), wobei sich allein die durch akquinet und das US-amerikanische Social Media Unternehmen getätigten Abschlüsse auf rund 16.000 m² summierten. Als zweit- und drittstärkste Umsatzträger mit Anteilen von jeweils 11 % erwiesen sich die Branchen Bau und Immobilien sowie Tourismus und Verkehr. Die Unternehmen aus dem Bereich Bau und Immobilien kamen auf ein Gesamtvolumen von rund 65.500 m². Dabei trugen Coworking-Anbieter und Business-Center mit 27.400 m² wie im Vorjahr maßgeblich zum guten Ergebnis bei. Der Bereich Tourismus und Verkehr mietete 64.400 m² an. Hier sorgten mit Europcar, Lufthansa, Zeaborn, Ocean Network Express und Kühne + Nagel vor allem sechs Verträge mit mehr als 3.000 m² für mehr als ein Drittel des Umsatzes.
 
Mietpreise legen kräftig zu
Sowohl die Spitzenmiete als auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete legten gegenüber dem Vorjahr kräftig zu und erreichten neue Höchstwerte. So stieg die Spitzenmiete um 5,8 % und lag zum Jahresende 2018 bei 27,50 €/m²/Monat. Im gleichen Zeitraum erhöhte sich die Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet von 15,20 auf 15,80 €/m²/Monat um 3,9 %. „Grund hierfür waren zahlreiche Anmietungen in Neubauten oder Gebäuden mit neuwertigen Flächen im zentralen Stadtgebiet mit entsprechend hohen Mietpreisen“, erklärt Andreas Rehberg. Insgesamt entfielen 2018 auf diese Flächenkategorie rund 323.000 m². Damit erhöhte sich der Anteil gegenüber dem Vorjahr von 43 auf 55 %.
 
Angebotssituation bleibt angespannt
Die Lage auf dem Hamburger Büromarkt hat sich auch zum Jahresende nicht entspannt. Zwar blieb die Leerstandsquote mit 3,5 % auf dem Niveau des Vorquartals, jedoch schränkte das geringe Angebot in Teilbereichen weiterhin die Umsatztätigkeit ein. Zum Ende des 4. Quartals waren rund 477.000 m² Bürofläche kurzfristig verfügbar und damit rund 100.000 m² weniger als noch im Vorjahr. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquote von 63 % (196.000 m²) wird sich die Angebotssituation in 2019 und 2020 nicht wesentlich verändern. Insgesamt wird für die kommenden beiden Jahre ein Fertigstellungsvolumen von 313.000 m² erwartet.

Der detaillierte Marktbericht steht auf unserer Website zum Download bereit.

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