Der Markt für Bürovermietung bleibt auch im Jahr 2018 in Bewegung. An den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München wurden im 1. Quartal insgesamt 850.200 m
2 Bürofläche umgesetzt. Damit ging der Büroflächenumsatz im Vergleich zum enorm starken Auftakt des Vorjahres um 8 % zurück. Dies ergaben Berechnungen von
German Property Partners (GPP). Gleichzeitig sank der Leerstand weiter und erreichte mit 3,9 % ein neues Rekordtief. „Dass im ersten Quartal 2018 etwas weniger Bürofläche umgesetzt wurde lag mit Sicherheit nicht an mangelnder Nachfrage“, kommentiert GPP-Sprecher
Guido Nabben. „Doch trotz des immer knapper werdenden Angebots und steigender Mieten konnten Frankfurt, Stuttgart, Berlin und Köln sogar ein besseres Ergebnis als zum selben Zeitpunkt des Vorjahres erzielen.“
Flächenumsatz: Knappheit macht sich bemerkbar
Frankfurt verzeichnete im 1. Quartal 2018 den größten Zuwachs unter den Top-7-Standorten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz um 23 % auf 154.400 m
2. Dazu hat nicht zuletzt die Großanmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung von 24.000 m
2 Bürofläche für ein Neubauprojekt im Europaviertel beigetragen. Einen erheblichen Anteil am Büroflächenumsatz hatten mit 40 % kleinere Abschlüsse unter 1.000 m
2. Mit einem Drittel lag der Anteil des mittleren Flächensegments zwar leicht unter dem Vorjahresniveau, dennoch war die Nachfrage erneut hoch.
Den zweitstärksten Zuwachs im 1. Quartal konnte sich
Stuttgart sichern. Der Büroflächenumsatz stieg im Vergleich zum Vorjahr um 22 % auf 91.000 m
2. Ausschlaggebend hierfür waren zwei große Eigennutzer-Deals, die zusammen etwa zwei Drittel des Gesamtumsatzes ausmachten: Zum einen startete die Robert Bosch GmbH in Stuttgart-Feuerbach mit dem Bau von mehreren Bürogebäuden mit insgesamt rund 50.000 m
2 Bürofläche und zum anderen kaufte das Land Baden-Württemberg eine Büroimmobilie mit ca. 10.800 m
2 in der Kriegsbergstraße 32.
Auch
Berlin zeigte einen starken Jahresauftakt und legte trotz limitierten Flächenangebots mit 185.000 m
2 umgesetzter Bürofläche um 8 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Einen wesentlichen Anteil daran hatten sieben Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 m
2, vier davon kamen sogar auf über 10.000 m
2 Bürofläche. Darunter fiel als einer der größten Abschlüsse der Mietvertrag des Energiedienstleisters Gasag für ca. 12.000 m
2 Bürofläche im Neubau auf dem „Euref Campus“. Wie auch im Vorjahr waren die Anbieter von Co-Working/Business-Center-Konzepten eine wichtige Nachfragegruppe.
In
Köln standen die Zeichen ebenso auf Wachstum. Der Büroflächenumsatz im 1. Quartal betrug 55.000 m
2 und lag damit um 6 % über dem Vergleichswert vom Vorjahr. Der größte Abschluss war die Anmietung von 6.000 m
2 Bürofläche an der Edmund-Rumpler-Straße 5 durch die Duales System Holding (Der Grüne Punkt).
Mit einem Büroflächenumsatz von 191.500 m
2 kam
München nicht ganz an das extrem starke 1. Quartal des Vorjahres heran. Nicht zuletzt die dramatisch zunehmende Flächenverknappung auf dem hiesigen Markt für Büroimmobilien führte zu einem Rückgang von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Trotzdem gab es in München rege Aktivität im großflächigen Segment: Die Deutsche Postbank mietete an der Werinherstraße 83-95 ca. 16.900 m
2 Bürofläche an, ebenso schloss das Telekommunikationsunternehmen M-net einen Mietvertrag über 10.000 m
2 am Frankfurter Ring 158 ab.
Auch
Hamburg bekam die zunehmende Flächenknappheit zu spüren. Verglichen mit dem Rekord-Ergebnis des 1. Quartals 2017 ging der Büroflächenumsatz um 34 % auf 105.000 m
2 zurück. Insbesondere die umsatzstärksten Teilmärkte City und City-Süd lagen um 28 % bzw. 43 % unter dem Niveau des Vorjahres. Größter bekannter Abschluss war die Interimsanmietung von 10.000 m
2 Bürofläche durch Signal Iduna im Vattenfall-Gebäude in der City Nord (Überseering 12).
Einen Rückgang von 34 % im Vergleich zum enorm umsatzstarken 1. Quartal des Vorjahres verzeichnete ebenso
Düsseldorf. Mit 68.300 m
2 umgesetzter Bürofläche befindet sich die Stadt am Rhein leicht über dem Niveau von 2016. Der Bereich Co-Working/Business-Center machte im 1. Quartal knapp 18 % des Flächenumsatzes aus. Aus dieser Branche kam auch der größte Abschluss in den ersten drei Monaten des Jahres: Regus Spaces mietete ca. 6.000 m
2 Bürofläche an der Breite Straße 3-5 an.
Mieten: Starker Anstieg bei Durchschnittsmieten
Die
Durchschnittsmiete für Büroflächen stieg im 1. Quartal 2018 an allen Top-7-Standorten weiter an. Berlin (+23 %), Frankfurt (+14 %) und München (+10 %) kamen aufgrund von mehreren Großabschlüssen bei knapper werdendem Angebot sogar auf zweistellige Zuwachsraten. Auch Düsseldorf legte mit einer um 8 % höheren Durchschnittsmiete deutlich zu. Etwas moderater fiel der Anstieg in Stuttgart (+5 %), Hamburg (+4 %) und Köln (+ 2%) aus. Die höchste Durchschnittsmiete war mit 20,60 €/m
2/Monat erneut in Frankfurt zu finden. Berlin (20,00/€/m
2/Monat) schloss inzwischen jedoch fast zum Niveau der Mainmetropole auf und ließ München (18,10 €/m
2/Monat) hinter sich.
Den stärksten Anstieg der
Spitzenmiete verzeichnete mit 11 % gegenüber dem Vorjahr Berlin. Damit erreichte die Hauptstadt ein Niveau von 31,00 €/m
2/Monat und rückte erstmalig nach den 90er Jahren wieder in den Bereich jenseits der Schwelle von 30,00 €/m
2/Monat vor. In Frankfurt nahm die Spitzenmiete um 9 % zu, was zu einem neuen Rekordwert von 41,50 €/m
2/Monat führte. In Hamburg verringerte sie sich hingegen leicht um 2 % und hielt mit 26,00 €/m
2/Monat das hohe Niveau. Die Spitzenmiete der anderen vier Standorte bewegte sich zwischen 21,75 €/m
2/Monat (Köln) und 34,90 €/m
2/Monat (München) bei Zuwachsraten zwischen 1 % (Köln, München) und 4 % (Stuttgart).
Leerstand: Verfügbare Fläche erreicht kritischen Stand
Bei einem Büroflächenbestand von 90,6 Mio. m² am Ende des 1. Quartals 2018 lag die Angebotsreserve der Top-7-Standorte bei nur noch 3,5 Mio. m². Gegenüber dem Ende des Jahres 2017 sank die Leerstandsquote nochmals von 4,1 % auf ein neues Rekordtief von 3,9 %.
Die höchsten Leerstandsquoten wiesen noch Frankfurt mit 8,6 % und Düsseldorf mit 8,2 % auf. An den übrigen Standorten bewegte sie sich auf einem extrem niedrigen Niveau zwischen 4,2 % (Hamburg) und 2,1 % (Berlin, Stuttgart). Die für dieses und nächstes Jahr geplanten Fertigstellungen versprechen eine Erweiterung der Angebotsreserve an Büroflächen um 2,5 Mio. m
2. Allerdings ist davon auszugehen, dass ein beträchtlicher Teil davon schon vorvermietet wurde.
Ausblick
„Die Anzeichen zum Ende des ersten Quartals deuten auf ein erneut umsatzstarkes Jahr hin. Die gute konjunkturelle Lage spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage. GPP schätzt daher den Büroflächenumsatz für dieses Jahr auf 3,6 Millionen Quadratmeter“, konstatiert
Nabben. „Angesichts des aktuellen Trends hin zur Vollvermietung wird das Rekordjahr 2017 allerdings nicht erreicht. Das geringe Flächenangebot reduziert die Anzahl möglicher Großabschlüsse erheblich. In München können großflächige Gesuche fast nur noch auf Projektentwicklungen zurückgreifen. Lediglich Düsseldorf könnte das Vorjahresniveau toppen, da hier die Leerstandsquote noch moderat ausfällt und einige Großgesuche auf dem Markt sind. Das unausgeglichene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage an den Top-7-Standorten wird sehr wahrscheinlich zu einer weiteren Steigerung der Mietpreise führen.“
Top bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1. Quartal 2018
Stadt |
Projekt/Objekt |
Mieter/Eigennutzer |
Mietfläche (ca. m²) |
STU |
Bludenzer/Steiermärker Straße (Projekt) |
Robert Bosch GmbH (Eigennutzer Baustart) |
50.000 |
FFM |
Europaallee 92 (Projekt) |
Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) |
24.000 |
MUC |
Werinherstraße 83-95 |
Deutsche Postbank AG |
16.900 |
BER |
Euref-Campus 23-24 (Projekt) |
GASAG AG |
12.000 |
STU |
Kriegsbergstraße 32 |
Land Baden-Württemberg (Eigennutzer Kauf) |
10.800 |
HAM |
Überseering 12 |
Signal Iduna Gruppe |
10.000 |
MUC |
Frankfurter Ring 158 |
M-net Telekommunikations GmbH |
10.000 |
FFM |
T8, Taunusanlage 8 |
FM Insurance Company Limited |
6.600 |
FFM |
Marienforum, Mainzer Landstraße 1 |
Bethmann Bank AG |
6.480 |
CGN |
Edmund-Rumpler-Straße 5 |
DSD Duales System Holding GmbH & Co. KG (Grüner Punkt) |
6.000 |
DUS |
3hoch5, Breite Straße 3-5 |
Regus Spaces |
6.000 |
Quelle: German Property Partners (GPP)
Top-7-Standorte | 1. Quartal 2018
|
HAM |
BER |
DUS |
CGN |
FFM |
STU |
MUC |
TOP-7 |
Flächenumsatz
in m² |
105.000 |
185.000 |
68.300 |
55.000 |
154.400 |
91.000 |
191.500 |
850.700 |
Veränderung
ggü. Vorjahr in % |
-34 |
+8 |
-34 |
+6 |
+23 |
+22 |
-19 |
-8 |
Spitzenmiete
in €/m²/Monat |
26,00 |
31,00 |
27,00 |
21,75 |
41,50 |
23,90 |
34,90 |
- |
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat |
15,60 |
20,00 |
15,40 |
13,20 |
20,60 |
14,60 |
18,10 |
- |
Büroflächenbestand in Mio. m² |
13,64 |
19,20 |
7,45 |
7,80 |
11,63 |
7,88 |
23,03 |
90,62 |
Leerstand
in m² |
573.700 |
410.000 |
610.000 |
265.000 |
1.002.100 |
168.000 |
520.000 |
3.548.800 |
Leerstandsrate
in % |
4,2 |
2,1 |
8,2 |
3,4 |
8,6 |
2,1 |
2,3 |
3,9 |
Fertigstellungen 2018 + 2019 in m² |
327.000 |
711.000 |
201.000 |
230.000 |
349.000 |
215.000 |
500.000 |
2.533.000 |
Quelle: German Property Partners (GPP)