Büromärkte Top-7-Standorte 1Q2018

Schwungvoller Start ins neue Jahr


Pressemitteilung | Hamburg
03.04.2018


Der Markt für Bürovermietung bleibt auch im Jahr 2018 in Bewegung. An den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München wurden im 1. Quartal insgesamt 850.200 m2 Bürofläche umgesetzt. Damit ging der Büroflächenumsatz im Vergleich zum enorm starken Auftakt des Vorjahres um 8 % zurück. Dies ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). Gleichzeitig sank der Leerstand weiter und erreichte mit 3,9 % ein neues Rekordtief. „Dass im ersten Quartal 2018 etwas weniger Bürofläche umgesetzt wurde lag mit Sicherheit nicht an mangelnder Nachfrage“, kommentiert GPP-Sprecher Guido Nabben. „Doch trotz des immer knapper werdenden Angebots und steigender Mieten konnten Frankfurt, Stuttgart, Berlin und Köln sogar ein besseres Ergebnis als zum selben Zeitpunkt des Vorjahres erzielen.“

Flächenumsatz: Knappheit macht sich bemerkbar
Frankfurt verzeichnete im 1. Quartal 2018 den größten Zuwachs unter den Top-7-Standorten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz um 23 % auf 154.400 m2. Dazu hat nicht zuletzt die Großanmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung von 24.000 m2 Bürofläche für ein Neubauprojekt im Europaviertel beigetragen. Einen erheblichen Anteil am Büroflächenumsatz hatten mit 40 % kleinere Abschlüsse unter 1.000 m2. Mit einem Drittel lag der Anteil des mittleren Flächensegments zwar leicht unter dem Vorjahresniveau, dennoch war die Nachfrage erneut hoch.
 
Den zweitstärksten Zuwachs im 1. Quartal konnte sich Stuttgart sichern. Der Büroflächenumsatz stieg im Vergleich zum Vorjahr um 22 % auf 91.000 m2. Ausschlaggebend hierfür waren zwei große Eigennutzer-Deals, die zusammen etwa zwei Drittel des Gesamtumsatzes ausmachten: Zum einen startete die Robert Bosch GmbH in Stuttgart-Feuerbach mit dem Bau von mehreren Bürogebäuden mit insgesamt rund 50.000 m2 Bürofläche und zum anderen kaufte das Land Baden-Württemberg eine Büroimmobilie mit ca. 10.800 m2 in der Kriegsbergstraße 32.
 
Auch Berlin zeigte einen starken Jahresauftakt und legte trotz limitierten Flächenangebots mit 185.000 m2 umgesetzter Bürofläche um 8 % im Vergleich zum Vorjahr zu. Einen wesentlichen Anteil daran hatten sieben Abschlüsse im Flächensegment über 5.000 m2, vier davon kamen sogar auf über 10.000 m2 Bürofläche. Darunter fiel als einer der größten Abschlüsse der Mietvertrag des Energiedienstleisters Gasag für ca. 12.000 m2 Bürofläche im Neubau auf dem „Euref Campus“. Wie auch im Vorjahr waren die Anbieter von Co-Working/Business-Center-Konzepten eine wichtige Nachfragegruppe.
In Köln standen die Zeichen ebenso auf Wachstum. Der Büroflächenumsatz im 1. Quartal betrug 55.000 m2 und lag damit um 6 % über dem Vergleichswert vom Vorjahr. Der größte Abschluss war die Anmietung von 6.000 m2 Bürofläche an der Edmund-Rumpler-Straße 5 durch die Duales System Holding (Der Grüne Punkt).
 
Mit einem Büroflächenumsatz von 191.500 m2 kam München nicht ganz an das extrem starke 1. Quartal des Vorjahres heran. Nicht zuletzt die dramatisch zunehmende Flächenverknappung auf dem hiesigen Markt für Büroimmobilien führte zu einem Rückgang von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Trotzdem gab es in München rege Aktivität im großflächigen Segment: Die Deutsche Postbank mietete an der Werinherstraße 83-95 ca. 16.900 m2 Bürofläche an, ebenso schloss das Telekommunikationsunternehmen M-net einen Mietvertrag über 10.000 m2 am Frankfurter Ring 158 ab.
 
Auch Hamburg bekam die zunehmende Flächenknappheit zu spüren. Verglichen mit dem Rekord-Ergebnis des 1. Quartals 2017 ging der Büroflächenumsatz um 34 % auf 105.000 m2 zurück. Insbesondere die umsatzstärksten Teilmärkte City und City-Süd lagen um 28 % bzw. 43 % unter dem Niveau des Vorjahres. Größter bekannter Abschluss war die Interimsanmietung von 10.000 m2 Bürofläche durch Signal Iduna im Vattenfall-Gebäude in der City Nord (Überseering 12).
 
Einen Rückgang von 34 % im Vergleich zum enorm umsatzstarken 1. Quartal des Vorjahres verzeichnete ebenso Düsseldorf. Mit 68.300 m2 umgesetzter Bürofläche befindet sich die Stadt am Rhein leicht über dem Niveau von 2016. Der Bereich Co-Working/Business-Center machte im 1. Quartal knapp 18 % des Flächenumsatzes aus. Aus dieser Branche kam auch der größte Abschluss in den ersten drei Monaten des Jahres: Regus Spaces mietete ca. 6.000 m2 Bürofläche an der Breite Straße 3-5 an.
 
Mieten: Starker Anstieg bei Durchschnittsmieten
Die Durchschnittsmiete für Büroflächen stieg im 1. Quartal 2018 an allen Top-7-Standorten weiter an. Berlin (+23 %), Frankfurt (+14 %) und München (+10 %) kamen aufgrund von mehreren Großabschlüssen bei knapper werdendem Angebot sogar auf zweistellige Zuwachsraten. Auch Düsseldorf legte mit einer um 8 % höheren Durchschnittsmiete deutlich zu. Etwas moderater fiel der Anstieg in Stuttgart (+5 %), Hamburg (+4 %) und Köln (+ 2%) aus. Die höchste Durchschnittsmiete war mit 20,60 €/m2/Monat erneut in Frankfurt zu finden. Berlin (20,00/€/m2/Monat) schloss inzwischen jedoch fast zum Niveau der Mainmetropole auf und ließ München (18,10 €/m2/Monat) hinter sich.
 
Den stärksten Anstieg der Spitzenmiete verzeichnete mit 11 % gegenüber dem Vorjahr Berlin. Damit erreichte die Hauptstadt ein Niveau von 31,00 €/m2/Monat und rückte erstmalig nach den 90er Jahren wieder in den Bereich jenseits der Schwelle von 30,00 €/m2/Monat vor. In Frankfurt nahm die Spitzenmiete um 9 % zu, was zu einem neuen Rekordwert von 41,50 €/m2/Monat führte. In Hamburg verringerte sie sich hingegen leicht um 2 % und hielt mit 26,00 €/m2/Monat das hohe Niveau. Die Spitzenmiete der anderen vier Standorte bewegte sich zwischen 21,75 €/m2/Monat (Köln) und 34,90 €/m2/Monat (München) bei Zuwachsraten zwischen 1 % (Köln, München) und 4 % (Stuttgart).

Leerstand: Verfügbare Fläche erreicht kritischen Stand
Bei einem Büroflächenbestand von 90,6 Mio. m² am Ende des 1. Quartals 2018 lag die Angebotsreserve der Top-7-Standorte bei nur noch 3,5 Mio. m². Gegenüber dem Ende des Jahres 2017 sank die Leerstandsquote nochmals von 4,1 % auf ein neues Rekordtief von 3,9 %.
 
Die höchsten Leerstandsquoten wiesen noch Frankfurt mit 8,6 % und Düsseldorf mit 8,2 % auf. An den übrigen Standorten bewegte sie sich auf einem extrem niedrigen Niveau zwischen 4,2 % (Hamburg) und 2,1 % (Berlin, Stuttgart). Die für dieses und nächstes Jahr geplanten Fertigstellungen versprechen eine Erweiterung der Angebotsreserve an Büroflächen um 2,5 Mio. m2. Allerdings ist davon auszugehen, dass ein beträchtlicher Teil davon schon vorvermietet wurde.
 
Ausblick
„Die Anzeichen zum Ende des ersten Quartals deuten auf ein erneut umsatzstarkes Jahr hin. Die gute konjunkturelle Lage spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage. GPP schätzt daher den Büroflächenumsatz für dieses Jahr auf 3,6 Millionen Quadratmeter“, konstatiert Nabben. „Angesichts des aktuellen Trends hin zur Vollvermietung wird das Rekordjahr 2017 allerdings nicht erreicht. Das geringe Flächenangebot reduziert die Anzahl möglicher Großabschlüsse erheblich. In München können großflächige Gesuche fast nur noch auf Projektentwicklungen zurückgreifen. Lediglich Düsseldorf könnte das Vorjahresniveau toppen, da hier die Leerstandsquote noch moderat ausfällt und einige Großgesuche auf dem Markt sind. Das unausgeglichene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage an den Top-7-Standorten wird sehr wahrscheinlich zu einer weiteren Steigerung der Mietpreise führen.“
 
Top bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1. Quartal 2018
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche   (ca. m²)
STU Bludenzer/Steiermärker Straße (Projekt) Robert Bosch GmbH (Eigennutzer Baustart) 50.000
FFM Europaallee 92 (Projekt) Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) 24.000
MUC Werinherstraße 83-95 Deutsche Postbank AG 16.900
BER Euref-Campus 23-24 (Projekt) GASAG AG 12.000
STU Kriegsbergstraße 32 Land Baden-Württemberg (Eigennutzer Kauf) 10.800
HAM Überseering 12 Signal Iduna Gruppe 10.000
MUC Frankfurter Ring 158 M-net Telekommunikations GmbH 10.000
FFM T8, Taunusanlage 8 FM Insurance Company Limited 6.600
FFM Marienforum, Mainzer Landstraße 1 Bethmann Bank AG 6.480
CGN Edmund-Rumpler-Straße 5 DSD Duales System Holding GmbH & Co. KG (Grüner Punkt) 6.000
DUS 3hoch5, Breite Straße 3-5 Regus Spaces 6.000
Quelle: German Property Partners (GPP)
 
 Top-7-Standorte | 1. Quartal 2018
  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC TOP-7
Flächenumsatz
in m²
105.000 185.000 68.300 55.000 154.400 91.000 191.500 850.700
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
-34 +8 -34 +6 +23 +22 -19 -8
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
26,00 31,00 27,00 21,75 41,50 23,90 34,90 -
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 15,60 20,00 15,40 13,20 20,60 14,60 18,10 -
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,64 19,20 7,45 7,80 11,63 7,88 23,03 90,62
Leerstand
in m²
573.700 410.000 610.000 265.000 1.002.100 168.000 520.000 3.548.800
Leerstandsrate
in %
4,2 2,1 8,2 3,4 8,6 2,1 2,3 3,9
Fertigstellungen 2018 + 2019 in m² 327.000 711.000 201.000 230.000 349.000 215.000 500.000 2.533.000
Quelle: German Property Partners (GPP)

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