Büromärkte Top-7-Standorte 2Q2017

Der Büroflächenumsatz der Top-7-Standorte stieg zum Halbjahresende nach Berechnungen von German Property Partners (GPP) im Vergleich zum Vorjahr um 11 %. 1,83 Mio. m² Bürofläche wurden im 1. Halbjahr 2017 umgesetzt, dabei entfiel knapp die Hälfte auf das 2. Quartal. „Durch Rekordergebnisse in Hamburg und Berlin sowie sehr gute Vermietungsumsätze in den anderen Städten konnte der Top-7-Flächenumsatz das Halbjahresergebnis vom Vorjahr noch mal übertreffen“, kommentiert GPP-Sprecher Björn Holzwarth die Büroflächenumsätze.

Büroflächenumsatz: Berlin und Hamburg mit Rekordzahlen
Berlin verzeichnete mit einem Plus von 34 % den größten Anstieg beim Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr und erreichte mit 410.000 m² umgesetzter Fläche sowohl den höchsten Stand seit zehn Jahren als auch die Spitzenposition unter den Top-7-Standorten. „Mehrere größere Deals, darunter der Eigennutzer-Kauf der ehemaligen Vattenfall-Zentrale in der Puschkinallee 52 mit 47.000 m² durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die Anmietung von 34.000 m² Bürofläche durch Zalando in der Cuvrystraße 51, aber auch zahlreiche Abschlüsse im mittleren Segment, trugen im ersten Halbjahr maßgeblich dazu bei, dass Berlin an München vorbeiziehen konnte“, konstatiert Holzwarth.
 
Auch in Hamburg wurde mit 25 % Zuwachs ein Rekordflächenumsatz von 300.000 m² erzielt. Im Gegensatz zum Vorjahr war das 1. Halbjahr 2017 stark von großflächigen Abschlüssen geprägt. In diese Kategorie fiel auch die im 2. Quartal erfolgte Anmietung von 34.500 m² Bürofläche durch Olympus Deutschland im geplanten Neubau des Hauptquartiers in der City Süd.
 
Top bekannte Abschlüsse über 10.000 m² | Top-7-Standorte | 1.-2. Quartal 2017
 
Der Flächenumsatz in Düsseldorf legte um 24 % auf 205.000 m² zu. Dieser im Vergleich zum Vorjahr noch mal signifikante Anstieg war auf mehrere Abschlüsse über 5.001 m², darunter die Großvermietungen durch HSBC (20.100 m²) und das Bankhaus Lampe (13.000 m²), zurückzuführen.
 
In Frankfurt wurde das hohe Niveau des Vorjahres bestätigt. Der Büroflächenumsatz stieg um 6 % auf 249.200 m². Mit dem Vertragsabschluss über 11.780 m² durch Clifford Chance (Junghofstraße 14-16) gab es zwar nur eine Anmietung über 10.001 m² zu vermelden, dafür verdoppelte sich der Büroflächenumsatz im Segment zwischen 5.001 und 10.000 m². „Aktuell verzeichnen wir in Frankfurt noch keine durch den Brexit hervorgerufenen Abschlüsse und rechnen auch bis Jahresende nicht mit einer solchen Welle. Zudem werden sich diese Mietverträge eher im Bereich zwischen 1.001 m² und 5.000 m² bewegen“, ergänzt Holzwarth.
 
Ein Plus von 6 % gegenüber dem Vorjahr wurde auch am Standort Stuttgart festgestellt. Mit 43 % an der umgesetzten Bürofläche von insgesamt 115.000 m² hatte dabei der Eigennutzer-Abschluss durch Daimler über 50.000 m² im 1. Quartal einen großen Anteil.
 
Mit einer minimalen Verringerung um 1 % auf 389.000 m² hielt sich der Büroflächenumsatz in München auf dem sehr guten Vorjahresniveau. Nach mehreren Großabschlüssen im 1. Quartal (Deutsche Pfandbriefbank: 14.000 m², Publicis Pixelpark: 13.000 m²) fiel das 2. Quartal etwas schwächer aus, jedoch befinden sich aktuell noch einige Großgesuche im Markt.
 
In Köln wurde mit 160.000 m² gegenüber dem Vorjahr 22 % weniger Fläche umgesetzt. Der größte Umsatz im 2. Quartal entfiel auf den Baustart der neuen Unternehmenszentrale der STRABAG (Siegburger Straße) mit über 17.000 m² Bürofläche. „Die Büroflächennachfrage ist weiterhin auf einem hohen Niveau, auch wenn sich aufgrund der Großanmietung der Zurich Versicherung in 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum rechnerich ein Rückgang ergibt“, analysiert Holzwarth.
 
Mieten: Berlin überholt München bei der Durchschnittsmiete
Die Durchschnittsmieten für Büroflächen stiegen an fast allen Top-7-Standorten und dies am stärksten in Berlin und Stuttgart mit jeweils 10 %. Mit einer Durchschnittsmiete von 17,10 €/m²/Monat überholte die Bundeshauptstadt München (+4 %; 16,60 €/m²/Monat). Düsseldorf verzeichnete eine Zuwachsrate von 5 % und Frankfurt wies mit einem Anstieg um 6 % erneut die höchste Durchschnittsmiete auf (18,60 €/m²/Monat). Hamburg hielt sich mit -1 % auf einem stabilen Niveau von 14,80 €/m²/Monat.
 
Lediglich in Köln sank die Durchschnittsmieten im zweistelligen Bereich (-12 %) auf 13,60 €/m²/Monat. Nachdem die Durchschnittsmiete dort zwischen 2013 und 2015 zwischen 12,40 und 12,70 €/m²/Monat lag, war sie im 2. Quartal 2016 auf 15,40 €/m²/Monat angestiegen. „Insgesamt befindet sich die Mietpreisentwicklung auf dem Kölner Büroflächenmarkt weiter in einer Aufwärtsbewegung. Ebenso wie beim Büroflächenumsatz ist der starke Anstieg zum zweiten Quartal 2016 auf die große Flächenabnahme der Zurich Gruppe Deutschland zurückzuführen. Dies war ein für den Kölner Markt außergewöhnlicher Sondereffekt“, ordnet Holzwarth das Ergebnis ein.
 
Auch die Spitzenmieten legten an fast allen Top-7-Standorten zu. Mit +14 % verzeichnete Berlin den stärksten Zuwachs auf 28,50 €/m²/Monat, gefolgt von Hamburg mit +8 % (26,50 €/m²/Monat) und Stuttgart mit +5 % (24,00 €/m²/Monat). Frankfurt lag mit einem Zuwachs von 3 % und dem höchsten Wert von 39,00 €/m²/Monat mit deutlichem Abstand vor München (33,50 €/m²/Monat). In der bayerischen Landeshauptstadt sank die Spitzenmiete aufgrund des Mangels an zentral gelegenen hochpreisigen Objekten leicht um -3 %. Köln verzeichnete einen leichten Anstieg um +1 % auf 21,50 €/ m²/Monat und Düsseldorf hielt sich unverändert auf dem hohen Niveau von 26,50 €/m²/Monat.
 
„Vor allem Neubauten sind sehr begehrt und erzielen diese Top-Mieten. Angesichts des begrenzten Flächenangebots kann nur eine deutliche Steigerung des spekulativen Neubaus die Mietpreissituation entspannen. Da dies aber frühestens ab 2019 zu erwarten ist, müssen wir auch zukünftig noch mit einem moderaten Anstieg der Mieten rechnen“, so Holzwarth.
 
Leerstand: Neues historisches Tief erreicht 
Gerade einmal 4,9 % der gesamten Büroflächen an den Top-7-Standorten waren zum Zeitpunkt der Berechnungen von German Property Partners kurzfristig verfügbar. Damit sank die Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,9 %-Punkte. „Jeder der Top-7-Standorte ist ohne Ausnahme von rückläufigen Leerstandsflächen betroffen“, erläutert Holzwarth. „Die Leerstandsquoten in Stuttgart und Berlin mit 2,7 bzw. 2,9 Prozent weisen auf einen neuen historischen Tiefstand hin und heizen mittelfristig die Mietpreise der heiß umkämpften Büroflächen weiter an.“
 
Das geschätzte Fertigstellungsvolumen für die Jahre 2017 und 2018 beträgt laut German Property Partners 2,03 Mio. m² im Zuge von rund 200 neuen Projekten. Berlin und Hamburg verzeichneten nach wie vor die höchsten Neubauaktivitäten.
 
Ausblick
„Unsere Prognose für den Top-7-Büroflächenumsatz bis Ende 2017 in Höhe von 3,7 Millionen Quadratmetern wird nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres in Höhe von 3,9 Millionen Quadratmetern anknüpfen können. Der Grund hierfür sind außergewöhnlich hohe Vermietungsvolumina durch Großabschlüsse in 2016, beispielsweise in Stuttgart und Köln, die sich so derzeit nicht abzeichnen. Die günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen in Deutschland sprechen für eine in naher Zukunft weiterhin hohe Büroflächennachfrage“, prognostiziert Holzwarth. „Aufgrund des mangelnden Flächenangebots und der geringen Bautätigkeit können aber zukünftig gerade Großgesuche nicht mehr adäquat bedient werden. Erst mittel- bis langfristig ist eine Entspannnung beim Angebot und damit auch bei den Büromieten in Sicht, sollte es bei der aktuell gesamtwirtschaftlich positiven Stimmung und der damit verbundenen starken Flächennachfrage bleiben. Globale Ereignisse oder Trends können diese Entwicklung aber auch kurzfristig zum Erliegen bringen.“
 
Top-7-Standorte | 1.-2. Quartal 2017
Quelle: German Property Partners