Büromärkte Top-7-Standorte 3Q2016
Erfreulich anhaltende Dynamik
Pressemitteilung
| Hamburg
04.10.2016
Berechnungen von German Property Partners (GPP) zufolge wurden in den deutschen Top-7-Immobilienstandorten (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München) in den ersten neun Monaten 2016 rund 2,67 Mio. m² Bürofläche umgesetzt, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 17 %. Im 3. Quartal verfehlte das Vermietungsvolumen mit 972.400 m² die Millionengrenze nur knapp. „An sechs der sieben Standorte stiegen die Umsätze gegenüber dem Vorjahr deutlich im zweistelligen Bereich“, sagt Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners. „Der hohe Flächenumsatz spiegelt den Wunsch vieler Unternehmen nach modernen und effizienten Büroflächen wider. Ein Umzug rechnet sich häufig, da sich durch Flächenoptimierungen und die Verhandlung von marktadäquaten Mietkonditionen inklusive Incentive-Paketen die Mietkosten reduzieren lassen.“
Flächenumsatz: Sechs Standorte deutlich im Plus
An sechs der sieben Standorte legten die Umsätze im zweistelligen Bereich zu, allen voran Köln (+48 %) vor Stuttgart (+40 %), Frankfurt (+21 %), Hamburg (+17 %), München (+11 %) und Berlin (+10 %). Nur Düsseldorf (-19 %) erreichte das sehr gute Ergebnis des Vorjahres nicht.
Der Vertrag mit dem größten Volumen entfiel auf Stuttgart. Die Daimler AG entschied sich für einen eigenen Campus im Gewerbegebiet Stuttgart-Vaihingen mit insgesamt rund 75.000 m² Bürofläche.
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2016
Mit einem Vermietungsvolumen von 550.000 m² erzielte München den höchsten absoluten Büroflächenumsatz, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 11 %. Allerdings ließ die Vermietungs-geschwindigkeit im Vergleich zu den vorherigen beiden Quartalen etwas nach. Dies lag zum einen am erwarteten „Sommerloch“, zum anderen verzögerten sich einige größere Abschlüsse in das letzte Quartal.
Mit einem Plus von 10 % auf 541.000 m² Bürofläche ist das Ergebnis in Berlin weiter auf gutem Kurs und sogar noch etwas stärker als im Rekordjahr 2015 zu derselben Zeit. Der größte Flächenumsatz in den ersten neun Monaten entfiel auf den Baubeginn des „Axel Springer Medien Campus“ (Schützenstraße) mit rund 40.000 m² Bürofläche.
Das sehr gute Ergebnis in Hamburg mit 415.000 m² bei einem Plus von 17 % wurde durch drei Großverträge im 3. Quartal getragen. Hierzu gehören die Interimsanmietung von Olympus Deutschland (Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d) mit 23.800 m² und der Mietvertrag von KPMG im Projekt Axel Springer-Quartier (Caffamacherreihe/Kaiser-Wilhelm-Straße) mit 11.800 m² Bürofläche.
Frankfurt legte mit einem Flächenumsatz von 362.700 m² im Vergleich zum Vorjahr um 21 % zu. Die Anmietungen konzentrierten sich wie zum Halbjahr auf das mittlere Flächensegment und kompensierten damit sogar das Fehlen von Großabschlüssen. Der größte neue Vertrag im 3. Quartal erfolgte durch die Commerzbank AG mit einer Bürofläche von 10.800 m² (Theodor-Heuss-Allee 106).
Bis zum Ende des 3. Quartals erreichte Köln bei einem Plus von 48 % ein Rekordergebnis von rund 310.000 m² Bürofläche. Dies ist auf fünf Vertragsabschlüsse über 12.000 m² zurückzuführen, zu denen die Vermietung an die Zurich Versicherung mit 60.000 m² (Köln-Deutz) im 2. Quartal und die Mietverträge mehrerer öffentlicher Einrichtungen zählen.
Das Stuttgarter Ergebnis am Ende des 3. Quartals war mit 263.000 m² im Vergleich zum Vorjahr bei einem Plus von 40 % überdurchschnittlich hoch. Nachdem zum Halbjahr keine Eigennutzerabschlüsse erfasst wurden, schlugen im 3. Quartal gleich zwei großvolumige Abschlüsse zu Buche: Daimler entschied sich für einen eigenen Campus im Gewerbegebiet Vaihingen mit insgesamt 75.000 m² und Robert Bosch für ein Neubauvorhaben in Zuffenhausen mit 20.000 m² Bürofläche.
Der Grund für den unterdurchschnittlichen Büroflächenumsatz in Düsseldorf von rund 224.000 m² und das Minus von 19 % waren fehlende Großabschlüsse und ein überproportional hohes Vermietungsvolumen im kleinflächigen Segment. Die Anmietung der Douglas Holding für ihre Hauptverwaltung im Projekt DUO (Hans-Günther-Sohl-Straße 5-11) blieb der bisher größte Vertrag.
Mieten: Größtes Plus in Köln
Die höchsten Durchschnittsmieten registrierte German Property Partners erneut mit 17,70 €/m²/Monat in Frankfurt und 16,00 €/m²/Monat in München, die niedrigsten mit 12,90 €/m²/Monat in Stuttgart und 13,90 €/m²/Monat in Düsseldorf. Der höchste Zuwachs um 16 % in Köln ist auf den großvolumigen Abschluss der Zurich Versicherung in einem Neubau-Projekt zurückzuführen, die einzigen Rückgänge um 3 % in Frankfurt und Düsseldorf auf die Konzentration von Verträgen mit kleineren Volumina, im Bestand und in dezentraleren Lagen.
Mit 38,00 €/m²/Monat und 35,70 €/m²/Monat wiesen ebenfalls Frankfurt und München die höchsten Spitzenmieten auf. In München und Berlin stieg sie um jeweils 13 % am meisten. In München beruhte dies auf mehreren großvolumigen Abschlüssen im hochpreisigen Innenstadtbereich, in Berlin gab es darüber hinaus eine Vielzahl hochpreisiger Abschlüsse im kleineren und mittleren Mietsegment. „Vor zwei Jahren waren Verträge über 20 €/m²/Monat in der Berliner Innenstadt noch die Ausnahme“, erläutert Holzwarth. Lediglich in Frankfurt ging die Spitzenmiete um 2 % zurück.
Leerstand: Überall sinkend
Bei einem Gesamtflächenbestand von 90,23 Mio. m² Bürofläche betrug die Leerstandsquote der Top-7-Standorte am Ende des 3. Quartals 5,6 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank sie um 0,6 %. An den Top-7-Standorten stehen somit 5,08 Mio. m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Der Leerstand sank ausnahmslos an allen Top-7-Standorten weiter. Mit Leerstandsraten von 3,1 % und 3,9 % hatten Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen in Stuttgart und München am wenigsten Auswahl, bei Raten von 10,0 % und 11,5 % in Düsseldorf und Frankfurt das größte Angebot.
Für die Gesamtjahre 2016 und 2017 summiert sich das Fertigstellungsvolumen an den Top-7-Standorten German Property Partners zufolge auf 2,03 Mio. m² Bürofläche in 220 Neubau-Projekten. Mit 474.000 m² entfällt der größte Anteil auf Hamburg.
Ausblick
„Das am Halbjahresende dominierende Thema Brexit ist wieder in den Hintergrund gerückt. Das Vermietungsgeschäft der deutschen Top-7-Standorte war bei Zuwachsraten von jeweils über zehn Prozent in allen drei Quartalen sehr dynamisch. Die Stimmung könnte kaum besser sein, wie auch der jüngst veröffentlichte ifo-Geschäftsklimaindex zeigt, der auf dem höchsten Stand seit Mai 2014 ist. Angesichts des bisherigen Geschäftsverlaufs und diverser abschlussreifer Großgesuche gehen wir von einem starken vierten Quartal aus, dessen Ergebnis sogar in Reichweite des Rekordergebnisses aus 2007 von 3,52 Millionen Quadratmeter kommen könnte“, so Holzwarth.
Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2016
Quelle: German Property Partners
An sechs der sieben Standorte legten die Umsätze im zweistelligen Bereich zu, allen voran Köln (+48 %) vor Stuttgart (+40 %), Frankfurt (+21 %), Hamburg (+17 %), München (+11 %) und Berlin (+10 %). Nur Düsseldorf (-19 %) erreichte das sehr gute Ergebnis des Vorjahres nicht.
Der Vertrag mit dem größten Volumen entfiel auf Stuttgart. Die Daimler AG entschied sich für einen eigenen Campus im Gewerbegebiet Stuttgart-Vaihingen mit insgesamt rund 75.000 m² Bürofläche.
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2016
| Stadt | Projekt/Objekt | Mieter/Eigennutzer | Mietfläche (m²) |
| STU | Industriestraße | Daimler AG (Eigennutzer) | 75.000 |
| CGN | MesseCity, Köln-Deutz | Zurich Versicherung | 60.000 |
| BER | Medien Campus, Schützenstraße | Axel Springer (Eigennutzer) | 40.000 |
| BER | Mauerstraße 28 | Bundesministerium für Gesundheit (Eigennutzer) | 27.000 |
| HAM | Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d | Olympus Deutschland | 23.800 |
| STU | Spiegelbergerstraße | Robert Bosch GmbH (Eigennutzer) | 20.000 |
| CGN | Butzweilerhof-Allee | Bundesagentur für Arbeit | 19.500 |
| FFM | Japan Center, Taunustor 2 | Europäische Zentralbank (EZB) | 17.800 |
| BER | Darwinstraße 18 | Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) | 16.800 |
| MUC | Hofmannstraße 61-63 | Bundesamt für Migration | 15.200 |
Mit einem Vermietungsvolumen von 550.000 m² erzielte München den höchsten absoluten Büroflächenumsatz, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 11 %. Allerdings ließ die Vermietungs-geschwindigkeit im Vergleich zu den vorherigen beiden Quartalen etwas nach. Dies lag zum einen am erwarteten „Sommerloch“, zum anderen verzögerten sich einige größere Abschlüsse in das letzte Quartal.
Mit einem Plus von 10 % auf 541.000 m² Bürofläche ist das Ergebnis in Berlin weiter auf gutem Kurs und sogar noch etwas stärker als im Rekordjahr 2015 zu derselben Zeit. Der größte Flächenumsatz in den ersten neun Monaten entfiel auf den Baubeginn des „Axel Springer Medien Campus“ (Schützenstraße) mit rund 40.000 m² Bürofläche.
Das sehr gute Ergebnis in Hamburg mit 415.000 m² bei einem Plus von 17 % wurde durch drei Großverträge im 3. Quartal getragen. Hierzu gehören die Interimsanmietung von Olympus Deutschland (Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d) mit 23.800 m² und der Mietvertrag von KPMG im Projekt Axel Springer-Quartier (Caffamacherreihe/Kaiser-Wilhelm-Straße) mit 11.800 m² Bürofläche.
Frankfurt legte mit einem Flächenumsatz von 362.700 m² im Vergleich zum Vorjahr um 21 % zu. Die Anmietungen konzentrierten sich wie zum Halbjahr auf das mittlere Flächensegment und kompensierten damit sogar das Fehlen von Großabschlüssen. Der größte neue Vertrag im 3. Quartal erfolgte durch die Commerzbank AG mit einer Bürofläche von 10.800 m² (Theodor-Heuss-Allee 106).
Bis zum Ende des 3. Quartals erreichte Köln bei einem Plus von 48 % ein Rekordergebnis von rund 310.000 m² Bürofläche. Dies ist auf fünf Vertragsabschlüsse über 12.000 m² zurückzuführen, zu denen die Vermietung an die Zurich Versicherung mit 60.000 m² (Köln-Deutz) im 2. Quartal und die Mietverträge mehrerer öffentlicher Einrichtungen zählen.
Das Stuttgarter Ergebnis am Ende des 3. Quartals war mit 263.000 m² im Vergleich zum Vorjahr bei einem Plus von 40 % überdurchschnittlich hoch. Nachdem zum Halbjahr keine Eigennutzerabschlüsse erfasst wurden, schlugen im 3. Quartal gleich zwei großvolumige Abschlüsse zu Buche: Daimler entschied sich für einen eigenen Campus im Gewerbegebiet Vaihingen mit insgesamt 75.000 m² und Robert Bosch für ein Neubauvorhaben in Zuffenhausen mit 20.000 m² Bürofläche.
Der Grund für den unterdurchschnittlichen Büroflächenumsatz in Düsseldorf von rund 224.000 m² und das Minus von 19 % waren fehlende Großabschlüsse und ein überproportional hohes Vermietungsvolumen im kleinflächigen Segment. Die Anmietung der Douglas Holding für ihre Hauptverwaltung im Projekt DUO (Hans-Günther-Sohl-Straße 5-11) blieb der bisher größte Vertrag.
Mieten: Größtes Plus in Köln
Die höchsten Durchschnittsmieten registrierte German Property Partners erneut mit 17,70 €/m²/Monat in Frankfurt und 16,00 €/m²/Monat in München, die niedrigsten mit 12,90 €/m²/Monat in Stuttgart und 13,90 €/m²/Monat in Düsseldorf. Der höchste Zuwachs um 16 % in Köln ist auf den großvolumigen Abschluss der Zurich Versicherung in einem Neubau-Projekt zurückzuführen, die einzigen Rückgänge um 3 % in Frankfurt und Düsseldorf auf die Konzentration von Verträgen mit kleineren Volumina, im Bestand und in dezentraleren Lagen.
Mit 38,00 €/m²/Monat und 35,70 €/m²/Monat wiesen ebenfalls Frankfurt und München die höchsten Spitzenmieten auf. In München und Berlin stieg sie um jeweils 13 % am meisten. In München beruhte dies auf mehreren großvolumigen Abschlüssen im hochpreisigen Innenstadtbereich, in Berlin gab es darüber hinaus eine Vielzahl hochpreisiger Abschlüsse im kleineren und mittleren Mietsegment. „Vor zwei Jahren waren Verträge über 20 €/m²/Monat in der Berliner Innenstadt noch die Ausnahme“, erläutert Holzwarth. Lediglich in Frankfurt ging die Spitzenmiete um 2 % zurück.
Leerstand: Überall sinkend
Bei einem Gesamtflächenbestand von 90,23 Mio. m² Bürofläche betrug die Leerstandsquote der Top-7-Standorte am Ende des 3. Quartals 5,6 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank sie um 0,6 %. An den Top-7-Standorten stehen somit 5,08 Mio. m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Der Leerstand sank ausnahmslos an allen Top-7-Standorten weiter. Mit Leerstandsraten von 3,1 % und 3,9 % hatten Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen in Stuttgart und München am wenigsten Auswahl, bei Raten von 10,0 % und 11,5 % in Düsseldorf und Frankfurt das größte Angebot.
Für die Gesamtjahre 2016 und 2017 summiert sich das Fertigstellungsvolumen an den Top-7-Standorten German Property Partners zufolge auf 2,03 Mio. m² Bürofläche in 220 Neubau-Projekten. Mit 474.000 m² entfällt der größte Anteil auf Hamburg.
Ausblick
„Das am Halbjahresende dominierende Thema Brexit ist wieder in den Hintergrund gerückt. Das Vermietungsgeschäft der deutschen Top-7-Standorte war bei Zuwachsraten von jeweils über zehn Prozent in allen drei Quartalen sehr dynamisch. Die Stimmung könnte kaum besser sein, wie auch der jüngst veröffentlichte ifo-Geschäftsklimaindex zeigt, der auf dem höchsten Stand seit Mai 2014 ist. Angesichts des bisherigen Geschäftsverlaufs und diverser abschlussreifer Großgesuche gehen wir von einem starken vierten Quartal aus, dessen Ergebnis sogar in Reichweite des Rekordergebnisses aus 2007 von 3,52 Millionen Quadratmeter kommen könnte“, so Holzwarth.
Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2016
| HAM | BER | DUS | CGN | FFM | STU | MUC | TOP-7 | |
| Flächenumsatz in m² | 415.000 | 541.000 | 224.000 | 310.000 | 362.700 | 263.000 | 550.000 | 2.665.700 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | + 17 | + 10 | - 19 | + 48 | + 21 | + 40 | + 11 | + 17 |
| Spitzenmiete in €/m²/Monat | 25,00 | 26,00 | 26,50 | 21,50 | 38,00 | 22,80 | 35,70 | - |
| Durchschnittsmiete in €/m²/Monat | 14,90 | 15,50 | 13,90 | 14,75 | 17,70 | 12,90 | 16,00 | - |
| Büroflächenbestand in Mio. m² | 13,43 | 19,08 | 7,62 | 7,80 | 11,71 | 7,68 | 22,92 | 90,23 |
| Leerstand in m² | 675.900 | 760.000 | 760.500 | 410.000 | 1.345.200 | 239.000 | 891.500 | 5.082.100 |
| Leerstandsrate in % | 5,0 | 4,0 | 10,0 | 5,3 | 11,5 | 3,1 | 3,9 | 5,6 |
