Büromärkte Top-7-Standorte 4Q2016
Rekord von 2007 deutlich übertroffen
Pressemitteilung
| Hamburg
04.01.2017
Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten erreichte German Property Partners (GPP) zufolge 2016 mit insgesamt 3,9 Mio. m² ein neues Rekordergebnis. Damit wurde der bisherige Spitzenwert von 3,5 Mio. m² aus dem Jahr 2007 deutlich übertroffen. Gegenüber 2015 legte das Ergebnis um 10 % zu. Zum Jahresende zog die Vermietungstätigkeit an den Top-7-Standorten signifikant an. Allein im 4. Quartal wurden 1,2 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Auf Eigennutzer entfielen wie im Vorjahr 9 %. Neue Rekordumsätze verzeichnete German Property Partners in Berlin (820.000 m²), Köln (410.000 m²) und Stuttgart (432.000 m²). „Viele deutsche Großunternehmen wie Daimler Benz, Deutsche Bahn, Axel Springer, BMW und Robert Bosch haben sich 2016 für neue Büroflächen entschieden und damit den starken Jahresabschluss getragen“, kommentiert Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners.
Flächenumsatz: Rekordumsätze in Berlin, Köln und Stuttgart
Drei der Top-7-Standorte verzeichneten am Ende des 4. Quartals 2016 zweistellige Steigerungsraten: Stuttgart (+49 %), Köln (+41 %) und Frankfurt (+36 %). Drei weitere Standorte – Hamburg (+2 %), Berlin und München (jeweils +1 %) – erreichten einstellige Zuwächse. Düsseldorf lag 21 % unter dem Vorjahreswert.
Das stärkste Plus von 49 % und ein Rekordergebnis mit 432.000 m² legte Stuttgart vor. Mit 31 % (132.000 m²) war der Eigennutzeranteil dabei sehr hoch. Allein auf 14 Großabschlüsse entfiel ein Büroflächenumsatz von 225.000 m². Hierzu gehörte der Mietvertrag aus dem 4. Quartal mit Robert Bosch in dem Neubauprojekt Borsigstraße in Stuttgart-Feuerbach mit einer Bürofläche von 23.000 m².
Mit einem Büroflächenumsatz von 410.000 m² und dem zweithöchsten Plus von 41 % gegenüber dem Vorjahr erzielte Köln ein neues Rekordergebnis und übertraf die Bestmarke aus dem Jahr 2011 (330.000 m²) erheblich. Mehr als ein Viertel der Vermietungsleistung stammte aus fünf Vertragsabschlüssen mit jeweils über 12.000 m². Besonders hervorzuheben ist die geplante Zusammenlegung der Kölner und Bonner Standorte der Zurich Versicherung mit 60.000 m² im Teilmarkt Deutz. Sie ermöglicht den Startschuss für das Großprojekt MesseCity.
Frankfurt verzeichnete mit einem Plus von 36 % und einen Flächenumsatz von 563.400 m² ein sehr gutes Ergebnis, welches das Rekordniveau von 578.000 m² aus 2007 nur knapp verfehlte. Mit vier Großabschlüssen über 10.000 m² wurde in diesem Segment fast dreimal so viel Bürofläche vermietet wie im Vorjahr. Der größte Abschluss erfolgte im 4. Quartal durch die Deutsche Bahn, die im Neubauprojekt Grand Central (Adam-Riese-Straße, Hafenstraße 51) 45.000 m² Bürofläche anmietete.
Mit einem Plus von 2 % gegenüber dem Vorjahr erreichte Hamburg mit 550.000 m² ein sehr gutes Vermietungsergebnis, das in erster Linie von 14 Abschlüssen im Flächensegment über 5.000 m² getragen wurde. Größter Abschluss des Jahres blieb der Mietvertrag von Olympus Deutschland (Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d) mit 23.800 m² aus dem 3. Quartal.
Der Büroflächenumsatz von 820.000 m² in Berlin war im Vergleich zum Vorjahr um 1 % erneut leicht gestiegen und erreichte ein neues Rekordniveau. 31 Vermietungen bzw. Eigennutzerbaustarts über 5.000 m² machten 45 % des gesamten Flächenumsatzes aus. Mit einer Bürofläche von rund 40.000 m² entfiel der größte Einzelumsatz im 3. Quartal 2016 auf den Baubeginn des Axel Springer Medien Campus (Schützenstraße).
In München wurde mit 764.000 m² Bürofläche ebenfalls 1 % mehr umgesetzt als im Vorjahr. Zu diesem Ergebnis hat maßgeblich der im 4. Quartal unterzeichnete Mietvertrag der BMW Group für das Projekt Businesscampus in Unterschleißheim (Landshuter Straße 26) mit einer Bürofläche von 32.000 m² beigetragen.
Düsseldorf konnte mit einem Büroflächenumsatz von 330.800 m² nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres anschließen. Grund für den Umsatzrückgang von 21 % war das Ausbleiben von Großabschlüssen. Mit einem Volumen von 91.900 m² entfiel die Mehrheit der Verträge auf das Flächensegment zwischen 300 und 1.000 m². Größter Mietvertrag des Jahres war die Anmietung von 15.000 m² in einem Neubauobjekt an der Werdener Straße durch die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen im 4. Quartal.
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
Mieten: Anstieg durch Flächenverknappung
Sechs der Top-7-Standorte verzeichneten Steigerungsraten bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete, insbesondere Köln (+14 %), Berlin (+8 %) und Hamburg (+7 %). Wie in der Vergangenheit wurden in Frankfurt (18,50 €/m²/Monat) und Berlin (16,10 €/m²/Monat) die höchsten Durchschnittsmieten erzielt gefolgt von Hamburg und München mit einem Mietniveau von jeweils 15,50 €/m²/Monat. Ein ähnliches Preisniveau erreichten Düsseldorf (14,40 €/m²/Monat) und Köln (14,30 €/m²/Monat). In Stuttgart blieben Büroflächen mit durchschnittlich 12,90 €/m²/Monat im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten am erschwinglichsten.
Ähnlich wie bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete ist die Spitzenmiete an sechs der Top-7-Standorte gestiegen, am deutlichsten in Berlin (+15 %) und München (+8 %). Die höchsten Spitzenmieten wurden wie gewohnt in Frankfurt (38,50 €/m²/Monat) und München (35,25 €/m²/Monat) erzielt. Berlin verzeichnete aufgrund der Angebotsverknappung deutliche Preiszuwächse, so dass die Spitzenmiete auf 27,50 €/m²/Monat stieg. In Düsseldorf lag die Spitzenmiete von 26,50 €/m²/Monat ungefähr auf Vorjahresniveau, in Hamburg stieg sie um 4 % auf 26,00 €/m²/Monat. Das Spitzenpreisniveau in Stuttgart und Köln nahm 2016 um jeweils 1 % leicht zu, lag im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten mit 23,00 bzw. 21,50 €/m²/Monat aber weiterhin deutlich niedriger.
„Das Mietniveau an den Top-7-Standorten ist sowohl im Top-Segment als auch im Marktdurchschnitt gestiegen. Grund für diese Entwicklung sind die weitere Verknappung des Flächenangebots und die starke Nachfrage nach Büroflächen in den begehrten Bürolagen. Auch in Stadtteillagen werden für Neubau-Büroflächen deutlich höhere Mieten gezahlt als noch im Vorjahr. Projektierte Büroflächen sind bereits vor Baustart vermietet und erzielen Preise auf Höchstniveau“, erklärt Holzwarth.
Leerstand: Weiter fallend
Der Leerstand an den Top-7-Standorten reduzierte sich um 7 % und lag zum Jahresende 2016 bei 4,9 Mio. m². Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von 90,5 Mio. m² entsprach dies einer Leerstandsquote von 5,4 %. An sechs der Top-7-Standorte reduzierte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr. Die deutlichsten Rückgänge verbuchten Stuttgart (-19 %) und Berlin (-12 %). Die niedrigste Leerstandsquote wies mit 2,8 % Stuttgart auf. Auch in München war der Leerstand mit 3,7 % auf einem Rekordtief. „Vor allem in der Münchner Innenstadt sind bei einer Quote von einem Prozent nahezu keine Büroflächen mehr verfügbar“, berichtet Holzwarth.
Auch die Fertigstellungen in 2017 und 2018 (2,3 Mio. m²) können die Flächenverknappung an den Top-7-Standorten kaum entspannen, da die Mehrheit der Flächen bereits vor Baustart vermietet ist. Am meisten gebaut wird in Berlin (464.000 m²), Hamburg (418.000 m²) und Frankfurt (410.400 m²). „Die Angebotsknappheit kurbelt auch die spekulative Bautätigkeit wieder an. Doch selbst dies kann den Büromarkt nicht nachhaltig entlasten“, meint Holzwarth.
Ausblick
Angesichts der vielerorts unvorhersehbaren politischen Entwicklungen (US-Außenpolitik, Brexit, Italien-Krise, diverse Wahlen) haben die Forschungsinstitute ihre Wirtschaftsprognosen für 2017 gesenkt. Unternehmensinvestitionen könnten aufgrund dieser Unsicherheiten etwas zurückhaltender ausfallen. Allerdings dürfte sich die Wirtschaft im Jahresverlauf an die noch ausstehenden politischen Rahmenbedingungen anpassen. „Auf die Büromärkte der Top-7-Standorte wird sich die derzeitige Unsicherheit aufgrund des weiterhin starken deutschen Arbeitsmarktes voraussichtlich kaum auswirken. Daher prognostizieren wir von German Property Partners für 2017 einen Büroflächenumsatz von rund 3,5 Mio. m², der leicht unter dem sehr starken Jahresergebnis von 2016 liegen dürfte. Insbesondere die anhaltende Flächenverknappung kann die Flächenumsätze beeinträchtigen“, glaubt Holzwarth.
Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
Quelle: German Property Partners
Flächenumsatz: Rekordumsätze in Berlin, Köln und Stuttgart
Drei der Top-7-Standorte verzeichneten am Ende des 4. Quartals 2016 zweistellige Steigerungsraten: Stuttgart (+49 %), Köln (+41 %) und Frankfurt (+36 %). Drei weitere Standorte – Hamburg (+2 %), Berlin und München (jeweils +1 %) – erreichten einstellige Zuwächse. Düsseldorf lag 21 % unter dem Vorjahreswert.
Das stärkste Plus von 49 % und ein Rekordergebnis mit 432.000 m² legte Stuttgart vor. Mit 31 % (132.000 m²) war der Eigennutzeranteil dabei sehr hoch. Allein auf 14 Großabschlüsse entfiel ein Büroflächenumsatz von 225.000 m². Hierzu gehörte der Mietvertrag aus dem 4. Quartal mit Robert Bosch in dem Neubauprojekt Borsigstraße in Stuttgart-Feuerbach mit einer Bürofläche von 23.000 m².
Mit einem Büroflächenumsatz von 410.000 m² und dem zweithöchsten Plus von 41 % gegenüber dem Vorjahr erzielte Köln ein neues Rekordergebnis und übertraf die Bestmarke aus dem Jahr 2011 (330.000 m²) erheblich. Mehr als ein Viertel der Vermietungsleistung stammte aus fünf Vertragsabschlüssen mit jeweils über 12.000 m². Besonders hervorzuheben ist die geplante Zusammenlegung der Kölner und Bonner Standorte der Zurich Versicherung mit 60.000 m² im Teilmarkt Deutz. Sie ermöglicht den Startschuss für das Großprojekt MesseCity.
Frankfurt verzeichnete mit einem Plus von 36 % und einen Flächenumsatz von 563.400 m² ein sehr gutes Ergebnis, welches das Rekordniveau von 578.000 m² aus 2007 nur knapp verfehlte. Mit vier Großabschlüssen über 10.000 m² wurde in diesem Segment fast dreimal so viel Bürofläche vermietet wie im Vorjahr. Der größte Abschluss erfolgte im 4. Quartal durch die Deutsche Bahn, die im Neubauprojekt Grand Central (Adam-Riese-Straße, Hafenstraße 51) 45.000 m² Bürofläche anmietete.
Mit einem Plus von 2 % gegenüber dem Vorjahr erreichte Hamburg mit 550.000 m² ein sehr gutes Vermietungsergebnis, das in erster Linie von 14 Abschlüssen im Flächensegment über 5.000 m² getragen wurde. Größter Abschluss des Jahres blieb der Mietvertrag von Olympus Deutschland (Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d) mit 23.800 m² aus dem 3. Quartal.
Der Büroflächenumsatz von 820.000 m² in Berlin war im Vergleich zum Vorjahr um 1 % erneut leicht gestiegen und erreichte ein neues Rekordniveau. 31 Vermietungen bzw. Eigennutzerbaustarts über 5.000 m² machten 45 % des gesamten Flächenumsatzes aus. Mit einer Bürofläche von rund 40.000 m² entfiel der größte Einzelumsatz im 3. Quartal 2016 auf den Baubeginn des Axel Springer Medien Campus (Schützenstraße).
In München wurde mit 764.000 m² Bürofläche ebenfalls 1 % mehr umgesetzt als im Vorjahr. Zu diesem Ergebnis hat maßgeblich der im 4. Quartal unterzeichnete Mietvertrag der BMW Group für das Projekt Businesscampus in Unterschleißheim (Landshuter Straße 26) mit einer Bürofläche von 32.000 m² beigetragen.
Düsseldorf konnte mit einem Büroflächenumsatz von 330.800 m² nicht an das Rekordergebnis des Vorjahres anschließen. Grund für den Umsatzrückgang von 21 % war das Ausbleiben von Großabschlüssen. Mit einem Volumen von 91.900 m² entfiel die Mehrheit der Verträge auf das Flächensegment zwischen 300 und 1.000 m². Größter Mietvertrag des Jahres war die Anmietung von 15.000 m² in einem Neubauobjekt an der Werdener Straße durch die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen im 4. Quartal.
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
| Stadt | Projekt/Objekt | Mieter/Eigennutzer | Mietfläche (m²) |
| STU | Industriestraße | Daimler AG (Eigennutzer) | ca. 75.000 |
| CGN | MesseCity, Köln-Deutz | Zurich Versicherung | ca. 60.000 |
| FFM | Grand Central, Adam-Riese-Straße, Hafenstraße 51 | Deutsche Bahn AG | ca. 45.000 |
| BER | Medien Campus, Schützenstraße | Axel Springer (Eigennutzer) | ca. 40.000 |
| MUC | Businesscampus, Landshuter Straße 26, Unterschleißheim | BMW Group | ca. 32.000 |
| BER | Mauerstraße 28 | Bundesministerium für Gesundheit (Eigennutzer) | ca. 27.000 |
| HAM | Poseidonhaus, Amsinckstraße 63-71d | Olympus Deutschland | ca. 23.800 |
| STU | Borsigstraße | Robert Bosch GmbH | ca. 23.000 |
| STU | Spiegelbergerstraße | Robert Bosch GmbH (Eigennutzer) | ca. 20.000 |
| CGN | Butzweilerhof-Allee | Bundesagentur für Arbeit | ca. 19.500 |
Mieten: Anstieg durch Flächenverknappung
Sechs der Top-7-Standorte verzeichneten Steigerungsraten bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete, insbesondere Köln (+14 %), Berlin (+8 %) und Hamburg (+7 %). Wie in der Vergangenheit wurden in Frankfurt (18,50 €/m²/Monat) und Berlin (16,10 €/m²/Monat) die höchsten Durchschnittsmieten erzielt gefolgt von Hamburg und München mit einem Mietniveau von jeweils 15,50 €/m²/Monat. Ein ähnliches Preisniveau erreichten Düsseldorf (14,40 €/m²/Monat) und Köln (14,30 €/m²/Monat). In Stuttgart blieben Büroflächen mit durchschnittlich 12,90 €/m²/Monat im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten am erschwinglichsten.
Ähnlich wie bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete ist die Spitzenmiete an sechs der Top-7-Standorte gestiegen, am deutlichsten in Berlin (+15 %) und München (+8 %). Die höchsten Spitzenmieten wurden wie gewohnt in Frankfurt (38,50 €/m²/Monat) und München (35,25 €/m²/Monat) erzielt. Berlin verzeichnete aufgrund der Angebotsverknappung deutliche Preiszuwächse, so dass die Spitzenmiete auf 27,50 €/m²/Monat stieg. In Düsseldorf lag die Spitzenmiete von 26,50 €/m²/Monat ungefähr auf Vorjahresniveau, in Hamburg stieg sie um 4 % auf 26,00 €/m²/Monat. Das Spitzenpreisniveau in Stuttgart und Köln nahm 2016 um jeweils 1 % leicht zu, lag im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten mit 23,00 bzw. 21,50 €/m²/Monat aber weiterhin deutlich niedriger.
„Das Mietniveau an den Top-7-Standorten ist sowohl im Top-Segment als auch im Marktdurchschnitt gestiegen. Grund für diese Entwicklung sind die weitere Verknappung des Flächenangebots und die starke Nachfrage nach Büroflächen in den begehrten Bürolagen. Auch in Stadtteillagen werden für Neubau-Büroflächen deutlich höhere Mieten gezahlt als noch im Vorjahr. Projektierte Büroflächen sind bereits vor Baustart vermietet und erzielen Preise auf Höchstniveau“, erklärt Holzwarth.
Leerstand: Weiter fallend
Der Leerstand an den Top-7-Standorten reduzierte sich um 7 % und lag zum Jahresende 2016 bei 4,9 Mio. m². Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von 90,5 Mio. m² entsprach dies einer Leerstandsquote von 5,4 %. An sechs der Top-7-Standorte reduzierte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr. Die deutlichsten Rückgänge verbuchten Stuttgart (-19 %) und Berlin (-12 %). Die niedrigste Leerstandsquote wies mit 2,8 % Stuttgart auf. Auch in München war der Leerstand mit 3,7 % auf einem Rekordtief. „Vor allem in der Münchner Innenstadt sind bei einer Quote von einem Prozent nahezu keine Büroflächen mehr verfügbar“, berichtet Holzwarth.
Auch die Fertigstellungen in 2017 und 2018 (2,3 Mio. m²) können die Flächenverknappung an den Top-7-Standorten kaum entspannen, da die Mehrheit der Flächen bereits vor Baustart vermietet ist. Am meisten gebaut wird in Berlin (464.000 m²), Hamburg (418.000 m²) und Frankfurt (410.400 m²). „Die Angebotsknappheit kurbelt auch die spekulative Bautätigkeit wieder an. Doch selbst dies kann den Büromarkt nicht nachhaltig entlasten“, meint Holzwarth.
Ausblick
Angesichts der vielerorts unvorhersehbaren politischen Entwicklungen (US-Außenpolitik, Brexit, Italien-Krise, diverse Wahlen) haben die Forschungsinstitute ihre Wirtschaftsprognosen für 2017 gesenkt. Unternehmensinvestitionen könnten aufgrund dieser Unsicherheiten etwas zurückhaltender ausfallen. Allerdings dürfte sich die Wirtschaft im Jahresverlauf an die noch ausstehenden politischen Rahmenbedingungen anpassen. „Auf die Büromärkte der Top-7-Standorte wird sich die derzeitige Unsicherheit aufgrund des weiterhin starken deutschen Arbeitsmarktes voraussichtlich kaum auswirken. Daher prognostizieren wir von German Property Partners für 2017 einen Büroflächenumsatz von rund 3,5 Mio. m², der leicht unter dem sehr starken Jahresergebnis von 2016 liegen dürfte. Insbesondere die anhaltende Flächenverknappung kann die Flächenumsätze beeinträchtigen“, glaubt Holzwarth.
Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
| HAM | BER | DUS | CGN | FFM | STU | MUC | TOP-7 | |
|
Flächenumsatz in m² |
550.000 | 820.000 | 330.800 | 410.000 | 563.400 | 432.000 | 764.000 | 3.868.200 |
|
Veränderung ggü. Vorjahr in % |
+2 | +1 | -21 | +41 | +36 | +49 | +1 | +10 |
|
Spitzenmiete in €/m²/Monat |
26,00 | 27,50 | 26,50 | 21,50 | 38,50 | 23,00 | 35,25 | - |
| Durchschnittsmiete in €/m²/Monat | 15,50 | 16,10 | 14,40 | 14,30 | 18,50 | 12,90 | 15,50 | - |
| Büroflächenbestand in Mio. m² | 13,47 | 19,17 | 7,62 | 7,80 | 11,72 | 7,74 | 22,96 | 90,47 |
|
Leerstand in m² |
684.100 | 710.000 | 750.000 | 400.000 | 1.255.400 | 220.000 | 843.000 | 4.862.500 |
|
Leerstandsrate in % |
5,1 | 3,7 | 9,8 | 5,1 | 10,7 | 2,8 | 3,7 | 5,4 |
| Fertigstellungen 2017 + 2018 in m² | 418.000 | 464.000 | 220.000 | 200.000 | 410.400 | 288.700 | 305.000 | 2.306.100 |
Quelle: German Property Partners
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