Invest Berlin 4Q2017

Steigende Büromieten Impulsgeber für höchstes TAV seit 2015


Pressemitteilung | Berlin
09.01.2018


Der Berliner Markt für Investments in Gewerbe-Immobilien eilt von Rekord zu Rekord. Das Transaktionsvolumen, das GPP-Mitglied Grossmann & Berger Ende 2017 ermittelte, bestätigt das. Es liegt bei beachtlichen 7,3 Mrd. €. „Nach 2015 mit 7,8 Milliarden Euro hat Berlin damit sein bisher zweithöchstes Ergebnis eingefahren“, ordnet Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger in Berlin, die Zahl in die Historie ein. „In beiden Rekord-Jahren gab es jeweils eine Einzeltransaktion mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro. 2017 wurde das Sony-Center verkauft, 2015 das Ensemble am Potsdamer Platz.“ Für 2018 prognostiziert Michaelis ein Transaktionsvolumen von rund 5,0 Mrd. €, da großvolumige Deals nicht im selben Maße wie im Vorjahr zu erwarten sind.
 
Großdeals marktbestimmend
2017 zählte Grossmann & Berger über 130 verkaufte Gewerbe-Immobilien in Berlin. Während die Anzahl der Veräußerungen verglichen mit dem Gesamtjahr 2016 um ein Viertel zulegte, kletterte das Transaktionsvolumen gleich um 45 %. Dies lag in erster Linie am Verkauf des „Sony-Centers“, das nahezu drei Mal so teuer war wie der großvolumigste Verkauf des Vorjahres, das Hotel „ParkInn“ am Alexanderplatz mit rund 430 Mio. €. Bei den drei größten Transaktionen von Gewerbe-Immobilien 2017 in Berlin handelte es sich um:
  1. „Sony-Center“ für rund 1,1 Mrd. € von National Pensions Service an ein Konsortium um Oxford Properties (Büro, Potsdamer Platz, Teilmarkt Potsdamer/Leipziger Platz, Q3)
  2. Neubau „Axel-Springer-Mediencampus“ für rund 425 Mio. € von Axel Springer an den Norwegian Government Pension Fund Global (Büro, Axel-Springer-Straße, Teilmarkt Mitte 1a, Q3)
  3. „Axel-Springer-Passage“ für rund 330 Mio. € von Axel Springer an Blackstone (Büro, Zimmerstraße, Teilmarkt Mitte 1a, Q3)
Auf Großdeals mit Volumina über 100 Mio. € entfiel mit 50 % der Löwenanteil am Transaktionsvolumen. Zudem legte diese Größenklasse um +80 % gegenüber dem Vorjahr am meisten zu. „Die Investoren suchen vor allem großvolumige Objekte. Je größer, desto besser. Insofern ist es nicht überraschend, dass 2017 knapp drei Viertel des Transaktionsvolumens auf die beiden Größensegmente über 51 Millionen Euro entfielen“, führt Ulrich Denk aus, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger in Berlin. Insgesamt 16 Verkäufe umfassten Volumina über 100 Mio. €, fünf davon lagen sogar über 200 Mio. €.
 
Konzentration auf zentrale Teilmärkte
Die Großdeals bestimmten auch die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Berliner Teilmärkte. Mit dem „Sony-Center“  als deutschlandweit größte Einzeltransaktion des Jahres konzentrierte sich das Verkaufsvolumen mit einem Anteil von 16,5 % auf den Teilmarkt Potsdamer/Leipziger Platz (1,2 Mrd. €). Der Teilmarkt Mitte 1a erreichte durch die Veräußerung der Axel-Springer-Immobilien mit 14 % (1,0 Mrd. €) einen ähnlich hohen Anteil. Auf die Teilmärkte Friedrichshain (751,9 Mio. €) und Ku’damm plus Seitenstraßen (730 Mio. €) entfielen mit rund 10 % nahezu gleich hohe Anteile. In Friedrichshain hatte der bereits im 1. Quartal vollzogene Eigentümerwechsel des „Zalando Campus“ (Büro, Valeska-Gert-Straße) für rund 196 Mio. € von UBM Development an Capstone Asset Management einen nicht unerheblichen Anteil. Das Ergebnis des Teilmarkts Ku’damm plus Seitenstraßen ist zu einem Großteil auf die Veräußerung des „Upper West“ (Büro, Kantstraße) zurückzuführen, das Signa Holding für einen dreistelligen Millionenbetrag von RFR Holding erwarb. Hierbei handelte es sich zudem um die größte Transaktion des 4. Quartals.
 
Investoren setzen weiter auf Büro-Immobilien
Da alle verkauften Gewerbe-Immobilien mit Volumina über 100 Mio. € Büro-Objekte oder -Projekte waren, erreichte die Assetklasse Büro mit 71 % (5,2 Mrd. €) erneut den höchsten Anteil am Verkaufsvolumen. Ebenfalls auf einen zweistelligen Anteil von 11 % kamen lediglich Hotel-Immobilien (780 Mio. €) mit 18 Transaktionen. Die Assetklasse Einzelhandel tauschte bei einem Anteil von 8 % (584 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr mit Hotel-Immobilien die Plätze. Die „Neukölln Arcaden“ (Karl-Marx-Straße) gingen bereits im 2. Quartal von Tristan Capital Partners an die Deutsche Asset Management über und waren in diesem Segment die größte Transaktion. Zudem wurden in Berlin Gewerbe-Grundstücke mit einem Volumen von 440 Mio. € veräußert, was einem Anteil von 6 % entspricht. 2017 wurden 16 Grundstücksverkäufe vollzogen.
 
Renditen unterschreiten magische Grenzen
Die Spitzenrenditen in Berlin haben historische Tiefststände erreicht. Bei Geschäftshäusern steht mit 2,9 % mittlerweile eine Zwei vor dem Komma, die Spitzenrendite für Büro-Objekte ist mit 3,0 % nicht mehr weit davon entfernt. Auch Logistik-Immobilien in Berlin haben die magische Schallmauer von 5 % mit 4,9 % am Ende des 4. Quartals unterschritten. „2018 dürften die Spitzenrenditen trotz des extrem hohen Anteils an verfügbarem Kapital und in Erwartung weiter steigender Mieten nur noch leicht zurückgehen“, schätzt Denk.
 
Über ein Viertel der Käufe durch Pensionskassen
Aufgrund der Verkäufe des „Sony-Centers“, der Axel-Springer-Immobilien, des „Upper West“ und des „Zalando Campus“ entfiel auf Käuferseite Ende 2017 über die Hälfe des Transaktionsvolumens auf Pensionskassen (27 %) und Asset-Manager/Bestandshalter (24 %). Zwar dominierten traditionellerweise Projektentwickler/Bauträger mit 18 % das Geschehen auf Verkäuferseite, dennoch traten aufgrund des „Sony-Center“-Deals Pensionskassen mit 17 % auch hier sehr stark in Erscheinung. Corporates/Eigennutzer und Opportunity/Equity Fonds standen für jeweils 14 % des Verkaufsvolumens. Für das Ergebnis der letztgenannten Verkäufergruppe waren zwei Transaktionen ausschlaggebend: Zum einen veräußerte Taurus Holdings das Bürogebäude Puschkinallee 52 für 183 Mio. €, zum anderen trennte sich JP Morgan für einen dreistelligen Millionenbetrag von dem Büro- und Geschäftshaus „Rocket-Tower“ (Kochstraße).
 
Internationale auf Akquisitionstour
Nahezu drei Viertel des Transaktionsvolumens für Gewerbe-Immobilien in Berlin entfiel auf aus dem Ausland stammende  Investoren. Dies ist etwas mehr als 2016 mit 66 %. Die Investoren kamen hauptsächlich aus Kanada, den USA, Südkorea sowie Norwegen, Österreich und Frankreich. Auf der Verkäuferseite sind die Internationalen ebenfalls deutlich aktiver geworden: Ihr Anteil stieg von 36 % im Vorjahr auf nun 55 %. Hierbei handelte es sich um Südkoreaner, Österreicher und Investoren aus dem angelsächsischen Raum.
 
Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze zum Download bereit.

Pressekontakt

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Britt Finke


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20354 Hamburg

b.finke@grossmann-berger.de

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