Invest Hamburg 4Q2017

TAV sinkt trotz anhaltend großer Nachfrage


Pressemitteilung | Hamburg
03.01.2018


Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in Hamburg erreichte 2017 mit 3,9 Mrd. € nicht das Rekordergebnis des Vorjahres (4,5 Mrd. €). Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), zufolge bedeutet dies einen Rückgang von 13 %. Die Anzahl der gehandelten Immobilien sank ebenfalls von 174 auf 125 um 28 %. „Der Markt für Gewerbeimmobilien in Hamburg verzeichnete 2017 zwar weniger Transaktionen und ein geringeres Volumen. Schwindende Marktaktivitäten lassen sich daran aber nicht ablesen. Im Gegenteil: Die Nachfrage von Investoren aus dem In- und Ausland ist außerordentlich hoch. Allerdings möchten sich aufgrund des Anlagedrucks nur wenige Investoren von ihren Immobilien in Hamburg trennen“, erläutert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Markttendenzen des vergangenen Jahres.
 
Paketverkauf pusht TAV im 4. Quartal
Mit 1,6 Mrd. € war das 4. Quartal 2017 nicht nur das stärkste des Jahres, sondern auch das stärkste 4. Quartal seit 2006. Dies wurde vor allem von der Portfolio-Transaktion von Signa Holding, die insgesamt fünf Immobilien von RFR Holding ankaufte, getragen. Zwei der Objekte des Pakets befinden sich in der Hamburger City und erzielten jeweils Preise im dreistelligen Millionenbereich. Es handelte sich um die beiden Büro- und Geschäftshäuser „Arkadenhof“ (Neuer Wall/Jungfernstieg) und „Kaufmannshaus“ (Bleichenbrücke 10/Große Bleichen). Weitere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sind bereits aus den vorherigen Quartalen bekannt:
  • „Radisson Blu Dammtor“ (Hotel, Marseiller Straße 2, Alster West) mit knapp 200 Mio. € von Azur Property Investments an Wenaasgruppen
  • „HafenCity Gate“ (Büro, Am Sandtorkai 74-77, HafenCity) für rund 175 Mio. € von Orion Capital Managers an Patrizia
  • „Kaisergalerie“ (Büro- und Geschäftshaus, Große Bleichen 23-27, City) für rund 170 Mio. € von Quantum Immobilien und alstria office REIT an die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland
Dennoch konnten die Transaktionen mit Volumina über 100 Mio. € die fehlenden Verkäufe im Größensegment bis zu 50 Mio. € nicht aufwiegen.
 
Asset Hotel mit doppeltem TAV
Im Vergleich der Assetklassen war das Asset Büro mit einem Anteil von 71 % am Transaktionsvolumen in 2017 wie auch im Vorjahr am stärksten. Darunter fielen, mit Ausnahme des „Radisson Blu Dammtor“-Hotels, alle verkauften Objekte im dreistelligen Millionenbereich. An zweiter Stelle im Asset-Ranking folgten Hotelimmobilien mit einem Anteil von 14 %. Ihr Transaktionsvolumen verdoppelte sich im Vergleich zum Vorjahr auf 558 Mio. €. Zu dieser Assetklasse gehörte auch das Hotel „NH Hamburg Mitte“ (Schäferkampsallee 49, Eimsbüttel), das im 4. Quartal im Rahmen eines Paket-Verkaufs an den französischen REIT Foncière des Régions überging. Das Kaufpreisvolumen lag im zweistelligen Millionenbereich. Gemischt genutzte Immobilien erreichten mit einem Anteil von 7 % (281 Mio. €) den dritten Platz. In diese Kategorie fiel das Ensemble „Neues Steintor“ (Beim Strohhause 2-8/Hammerbrookstraße, St. Georg/City Süd), das Berenberg Real Estate bereits im 2. Quartal für rund 77 Mio. € für einen Spezialfonds von der Hamburger Pensionsverwaltung erwarb.
 
Spitzenrenditen mit historischen Tiefständen
Die Spitzenrenditen bewegten sich in allen Assetklassen weiter nach unten. Für Büro- und Geschäftshäuser unterschritt die Spitzenrendite am Ende des 4. Quartals erstmals die Drei-Prozent-Schwelle und lag bei 2,9 %. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien ging auf 4,6 % zurück. „Historisch gesehen haben die Spitzenrenditen in Hamburg ihren bisherigen Tiefststand erreicht und die Faktoren neue Höchststände. Im Bürosegment erreichen sie teilweise das 31-Fache und bei Logistikobjekten bereits das 21-Fache“, kommentiert Steinbrinker.
 
City Süd und Harburg mit meisten Verkäufen
Im Ranking der Teilmärkte schafften es die drei wichtigsten Büroteilmärkte City, City Süd und HafenCity aufs Treppchen: Der Teilmarkt City belegte mit einen Anteil von 38 % am Transaktionsvolumen (1,5 Mrd. €) den ersten Platz, gefolgt von der City Süd mit 14 % (562 Mio. €) und der HafenCity mit 11 % (445 Mio. €). Im zweitplatzierten Teilmarkt City Süd fanden eine Reihe von Transaktionen am Heidenkampsweg statt:
  • Morgan Stanley trennte sich im 3. Quartal sowohl vom „Doppel XX“ (Heidenkampsweg 58), das DIC Asset erwarb, als auch dem „Victoria Office“ (Heidenkamspweg 73-79), das an La Francaise ging. Beide Transaktionen hatten ein Volumen im zweistelligen Millionenbereich.
  • Ferner verkaufte Publity im 2. Quartal das „Economic Quarter“ (Heidenkampsweg 96-98) an den Europe Property Fund IV von BlackRock für einen Preis ebenfalls im zweistelligen Millionenbereich.
  • Zwei weitere Büroobjekte am Heidenkampsweg übernahm alstria office REIT im Rahmen einer Portfoliotransaktion mit insgesamt zwölf Objekten im 2. Quartal: das „City Tor“ (Heidenkampsweg 99-101) und die Immobilie Heidenkampsweg 44-46.
„Obwohl diese drei Teilmärkte klassischerweise die höchsten Transaktionsvolumina aufweisen, war die Anzahl der Verkäufe im peripheren Teilmarkt Harburg und in der City Süd Ende 2017 am höchsten. Hier fanden jeweils19 Verkäufe statt, im Teilmarkt City waren es 18. Produktknappheit in den zentralen Lagen macht Stadtteillagen wie den Hamburger Süden zunehmend attraktiv. Allerding bewegten sich die Kaufpreisvolumina in Harburg alle unter 25 Millionen Euro“, beschreibt Steinbrinker.
 
Inländische Investoren überwiegen
Der Anteil der inländischen Investoren am Transaktionsvolumen sank leicht von 65 % im Vorjahr auf nun 60 % (1,6 Mrd. €). Dementsprechend lag der Anteil internationaler Käufer bei 40 %. Diese kamen u. a. aus Österreich, den USA, Norwegen, der Schweiz, Frankreich und Großbritannien. Auf Verkäuferseite dominierten ebenfalls die Inländer mit 61 % am Transaktionsvolumen. Die ausländischen Verkäufer mit folglich 39 % stammten aus den USA, Luxemburg und Großbritannien.
Am stärksten auf Einkaufstour in Hamburg waren 2017 die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Drittel des Transaktionsvolumens (rund 1,3 Mrd. €). Die aktivste Verkäufergruppe stellten die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 30 % (rund 1,2 Mrd. €) dar.
 
Ausblick
„Angesichts der geringen Verkaufsbereitschaft für Hamburger Gewerbeimmobilien dürfte es 2018 keinen neuen Rekord geben. Dennoch befindet sich eine Reihe von Großdeals in der Pipeline, so zum Beispiel das ‚Hanse-Viertel‘, die ‚Wandelhalle‘ oder das neue Olympus-Headquarter. Daher rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen mindestens auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 2,8 Milliarden Euro“, so Steinbrinker.
 
Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Pressekontakt

Visitenkarte Xing
Britt Finke


Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg

b.finke@grossmann-berger.de

040-350 802 993


Ich wünsche die Kontaktaufnahme per*

Prüfcode*

Mit * markierte Felder sind Pflichtangaben.

close
facebook google plus youtube xing