Invest Hamburg 4Q2018

Rekordergebnis beim Transaktionsvolumen


Pressemitteilung | Hamburg
10.01.2019


Wie von Grossmann & Berger bereits Ende des 3. Quartals prognostiziert, erreichte der Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg zum Jahresende 2018 ein neues Rekordergebnis. So erzielten rund 170 Transaktionen ein Volumen von 5,95 Mrd. €. Dies entspricht einer Steigerung von 65 % gegenüber 2017. Allein im 4. Quartal wechselten Gewerbeimmobilien im Wert von 1,95 Mrd. € den Besitzer. „Das Jahr 2018 ist einmalig in der Geschichte des Hamburger Immobilien-Investmentmarktes. Der Run auf Gewerbeimmobilien führte zu diesem Rekordergebnis und verdeutlicht die starke Stellung Hamburgs als Investitionsstandort“, erläutert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP).  
 
Großvolumige Deals durch Büro-Immobilien
Grund für dieses Ausnahmejahr in Hamburg ist eine Vielzahl an Transaktionen über 100 Mio. €. So entfielen 16 Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von rund 2,7 Mrd. € auf diese Größenklasse. Dabei handelt es sich nahezu ausschließlich um Büro-Immobilien. Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 73 % wurde der Markt vornehmlich durch Einzelverkäufe bestimmt. Die größte Transaktion bleibt der Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße, City) im 1. Quartal 2018 vom Joint-Venture aus der MOMENI Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke. Eine großvolumige Transaktion im 4. Quartal war der Verkauf des Büroensembles „Intelligent Quarter“, bestehend aus den Bürogebäuden „Shipyard“ und „Watermark“ (Überseeallee 10+12, HafenCity) von ECE und Strabag an Real I.S. für ein Volumen von über 150 Mio. €. Ebenfalls zu den volumenstärksten Verkäufen im letzten Quartal des Jahres zählt das „Quartier am Zeughaus“ (Christoph-Probst-Weg 26-31, 3-4, 1-2, Eppendorf), das von Blackstone/Officefirst an Godewind Immobilien für ca. 150 Mio. € verkauft wurde. Im 4. Quartal wurde ebenfalls der Verkauf des Büroportfolios von Warburg-HIH an den französischen Assetmanager Amundi vollzogen. Zu den Hamburger Objekten zählen der „Valentinshof“ (Caffamacherreihe 8-10, City) und Brooktorkai 20 (HafenCity) für einen Kaufpreis von jeweils über 100 Mio. €.  
 
Büro- und Mixed-Use-Objekte bleiben stärkste Assetklassen
Büro-Immobilien waren mit einem Anteil von 55 % und einem Volumen von 3,3 Mrd. € unverändert die stärkste Assetklasse. Die jüngste Transaktion aus dem 4. Quartal in dieser Objektkategorie ist der Verkauf des ehemaligen „Hotel Prem“, das 2008 zu dem Bürogebäude „Prem Contor“ (An der Alster 9, Alster Ost) umgebaut wurde. Die LHI Gruppe erwarb das Objekt von einem privaten Investor für rund 17,6 Mio. € für einen Offenen Immobilienpublikumsfonds. Auf Platz zwei folgten die Mixed-Use-Objekte mit einem Anteil von 13 % (797 Mio. €). Das „Hanseviertel“ (Große Bleichen 36, City) und des „LaHoMa“ (Langenhorn Markt 1-18) waren die bedeutendsten Transakionen in dieser Kategorie. Im Industrie/Logistik-Segment haben zwei Portfolio-Deals zu einer Vervierfachung des Volumens gegenüber dem Vorjahr auf 274 Mio. € geführt. Dabei handelt es sich einerseits um das „Optimus Prime“-Portfolio aus dem „Beos Corporate Real Estate Funds Germany I“, das von Helaba Invest für deutsche institutionelle Investoren erworben wurde. Von den 21 Objekten befinden sich acht in Hamburg.
 
Fokus der Investoren auf zentralen Lagen und Forward-Deals
Auf die zentralen Teilmärkte City und HafenCity entfiel 2018 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 2,3 Mrd. € und damit ein Anteil von 39 %. In der City Süd wurden 17 Objekte mit einem Volumen von rund 738 Mio. € vermittelt. Die größte Transaktion in diesem Teilmarkt war der Verkauf des „Olympus Campus“ (Wendenstraße 14-18) für rund 250 Mio. €. Forward-Deals nahmen mit einem Volumen von 1,1 Mrd. € einen Anteil von 19 % am Transaktionsvolumen ein. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Verdoppelung. „Diese Entwicklung zeigt, dass in der aktuellen Marktlage auf dem Hamburger Büromarkt viele Projekte deutlich vor Fertigstellung vermietet sind und an Endinvestoren verkauft werden“, so Axel Steinbrinker.
 
Spitzenrenditen weiter auf Talfahrt
Der Run auf Hamburger Gewerbeimmobilien hat im Laufe des Jahres zu einem weiteren Sinken der Spitzenrenditen geführt. Bei Geschäftshäusern ging der Wert um 20 Basispunkte auf 2,70 % zum Ende des Jahres zurück. Für Bürohäuser fiel die Rendite um 0,1 %-Punkte auf 2,80 %. Die Spitzenwerte für Logistikobjekte lagen Ende 2018 bei 4,50 % und damit ebenfalls leicht unter dem Vorjahresniveau.
 
Verkäuferseite: Projektentwickler nach wie vor marktbestimmend
Nationale Käufer bestimmten in 2018 den gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg. Lediglich 26 % (1,6 Mrd. €) des Investitionsvolumens kamen aus dem Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. Die stärkste Käufergruppe in 2018 waren die Börsennotierten Immobilien Investment AGs/REITs mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 15 % (881 Mio. €), gefolgt von den Pensionskassen und Versorgungswerke/ Pensionsfonds mit 14 % und den Spezialfonds mit 13 %.
 
Auf Verkäuferseite bestimmten vor allem zwei Investorentypen den Markt. Auf die Gruppe der Private-Equity Fonds/Opportunity Fonds entfiel ein Anteil am Transaktionsvolumen von 27 % (1,62 Mrd. €). Die zweitstärkste Verkäufergruppe in 2018 waren die Projektentwickler mit einem Anteil von rund 27 % (1,58 Mrd. €). Sie profitieren von der aktuell hohen Nachfrage nach Neubau-Büromietflächen und den daraus resultierenden frühen Vorvermietungen der Projekte, die zu einem Verkauf noch vor Fertigstellung führten.
 
Ausblick
Die Nachfrage nach geeigneten Investments in der Hansestadt wird angesichts der niedrigen Zinsen und der stabilen deutschen Wirtschaft auch künftig weiter anhalten. „Wir gehen allerdings nicht davon aus, dass das Jahr 2019 an das Ausnahmejahr 2018 anschließen kann und rechnen mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von voraussichtlich 4,0 bis 4,5 Mrd. €. Der Tiefpunkt bei den Spitzenrenditen wurde Ende 2018 erreicht. Es ist eine Konsolidierung der Renditen zu erwarten“, so Axel Steinbrinker.

Der detaillierte Marktbericht steht auf unserer Website zum Download bereit.

Pressekontakt

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Berit Friedrich


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20354 Hamburg

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