Investmentmarkt Hamburg 1Q2021

Nach dem umsatzstarken Vorjahr fiel das 1. Quartal 2021 am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien Hamburg erwartungsgemäß etwas verhaltener aus. In den ersten drei Monaten belief sich das Transaktionsvolumen auf 700 Mio. €. Gegenüber dem äußerst starken Vorjahreszeitraum (970 Mio. €) bedeutet dies einen Rückgang um 28 %. Historisch betrachtet liegt das Verkaufsvolumen auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 734 Mio. €.

„Ein Großteil der registrierten Transaktionen sind Überläufer aus dem Vorjahr, die nun zu Jahresbeginn abgeschlossen wurden. Marktbestimmend ist aktuell der ausgeprägte Produktmangel an Core-Objekten“, so Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Das Interesse der Investoren bleibt hoch. Für Büro-Objekte in sehr guten Lagen werden aufgrund der großen Nachfrage immer höhere Preis-Benchmarks gesetzt, was den Druck auf die Renditen noch weiter verstärkt“, erläutert Ludwig. Für das Jahr 2021 erwartet Grossmann & Berger angesichts der starken Produktknappheit keine neuen Rekordwerte für den Investmentmarkt Hamburg.
 

Investmentmarkt Hamburg im Detail:

• 46 % des Hamburger Transaktionsvolumens entfiel im 1. Quartal 2021 auf den Teilmarkt City. Hierzu trug u. a. der Verkauf des „D10 Domkontors“ von Savills Investment Management an Caleus Capital Investors bei.

• Büro-Immobilien waren mit einem Anteil von 60 % wieder die am stärksten nachgefragte Assetklasse, nachdem sie im Vorjahreszeitraum von Mixed-use-Objekten verdrängt worden waren. Diese erreichten im 1. Jahresviertel 2021 einen Anteil von 13 % am Transaktionsvolumen und damit den dritten Platz. Knapp davor auf Platz zwei mit 14 % lagen Einzelhandels-Immobilien.

• Das 1. Quartal war ausschließlich von Einzeltransaktionen geprägt. Portfolioverkäufe fanden nicht statt.

• Der Verkauf des „Hamburg Süd-Hauses“ von Dr. August Oetker Nahrungsmittel an Union Investment für mehr als 150 Mio. € war die einzige Transaktion im Segment über 100 Mio. €. Mit einem Anteil von 44 % dominierte die Größenklasse zwischen 51 und 100 Mio. €.

• Fondsmanager bildeten die stärkste Käufergruppe (36 %), gefolgt von Spezialfonds (27 %). Als stärkste Verkäufergruppe setzten sich Corporates/Eigennutzer mit 33 % durch.

• Im Vergleich zu den Vorjahren waren internationale Investoren im 1. Quartal 2021 in Hamburg kaum aktiv (Anteil von 3 %). Nationale Käufer setzen sich aufgrund ihres hohen Anlagedrucks häufiger in Bieterprozessen durch. Hinzu kommt, dass sie die Corona-bedingten Markteinflüsse angesichts ihrer geographischen Nähe besser einschätzen können als Investoren aus dem Ausland.

• Aufgrund der hohen Nachfrage gaben die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter nach: Die Büro-Rendite sank von 2,80 auf 2,70 %, die Rendite für Industrie- und Logistik-Immobilien fiel von 4,20 auf 3,90 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser blieb stabil bei 2,70 %.

Investmentmarkt | Hamburg | 2021	Q1
Transaktionsvolumen [Mio. €]	700
ggü. Vorjahr [%]	-28
Anteil CBD [%]	46
Anteil internationaler Investoren [%]	0
Netto-Spitzenrendite Büro [%]	2,70
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	-0,10
Netto-Spitzenrendite Geschäftshäuser [%]	2,70
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	±0,00
Netto-Spitzenrendite Logistik [%]	3,90
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	-0,30
Stärkste Assetklasse	Büro
Stärkste Assetklasse [%]	60

Ausgewählte bekannte Top-Transaktionen | Investmentmarkt Hamburg | 1. Quartal 2021

Projekt / Objekt Straße Nr.	Teilmarkt	Assetklasse	Käufer	Verkäufer	Kaufpreis* [ca. Mio. €]
„Hamburg Süd-Haus”, Willy-Brandt-Straße 59-63	City	Büro	Union Investment	Dr. August Oetker Nahrungsmittel	>150
„Campus Stapelwerk“, Meiendorfer Straße 205	Hamburg Ost	Mixed-use	Warburg-HIH Invest	AURELIUS Equity Opportunities	76
„Krohnstieg Center“, Krohnstieg 41-43	Hamburg Ost	Einzelhandel	Hahn Immobilien Beteiligung	HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft	65
„D10 Domkontor“, Domstraße 10	City	Büro	Caleus Capital Investors	Savills Investment Management	64
„Die Bank“, Hohe Bleichen 17	City	Büro	May & Co. Wohn- und Gewerbebau	RFR Holding	51

* Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben; wo solche fehlen, sind die Kaufpreise geschätzt
 
Der ausführliche Investment-Marktbericht Hamburg steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.