Wo bewegen sich aktuell die Kaufpreisfaktoren und Renditen am Hamburger Investmentmarkt für Büroimmobilien? Welche Rahmenbedingungen beeinflussen sie am stärksten? Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger Immobilien, Mitglied von German Property Partners (GPP), liefert einen Einblick.
Herr Rehberg, welche Entwicklungen beobachten Sie zurzeit am Hamburger Investmentmarkt – abgesehen von der weiterhin zurückhaltenden Grundstimmung?
Andreas Rehberg: Eine auffällige Entwicklung, die wir momentan spüren, ist eine große Spanne der Kaufpreisfaktoren von Büroimmobilien. Diese liegen aktuell in etwa zwischen dem 13- und 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
Woran liegt das?
Andreas Rehberg: Diese Spanne hängt insbesondere von der Lage ab. Zentral gelegene Bürogebäude sind nach wie vor ein gefragtes Investmentprodukt. Beispielsweise erzielen kleinere Objekte in der Nähe des Rathauses Faktoren von bis zu 25 oder mehr. Auf der anderen Seite verdeutlicht der Bacardi-Turm in der City Nord, der kürzlich zum Faktor 13 verkauft wurde, das Preisgefälle zwischen zentralen und dezentralen Lagen. Auch das Kaufpreisvolumen einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Institutionelle Investoren, die üblicherweise Objekte ab 50 Millionen Euro erwerben, verbleiben aktuell weitestgehend zurückhaltend. Private Anleger und Family Offices zeigen sich aktiver und fragen vor allem Objekte mit Preisen bis 30 Millionen Euro nach.
Welchen Einfluss haben ESG-Standards auf die Kaufpreisfaktoren?
Andreas Rehberg: ESG-Compliance ist mittlerweile ein äußerst relevantes Kriterium für Investoren. In vergleichbarer Lage erzielen ESG-konforme Objekte deutlich höhere Kaufpreise als Immobilien mit entsprechendem Investitionsbedarf. Bei Letzteren reduziert sich der Preis um die Ausgaben für eine energetische Sanierung.
Wie äußert sich die Spanne der Faktoren in den Renditen?
Andreas Rehberg: Bei den Renditen beobachten wir ebenfalls deutliche Unterschiede, hier liegt die Spanne aktuell bei etwa 4 Prozent. Zum Jahresstart erreichten Transaktionen in der Assetklasse Büro auf dem Hamburger Investmentmarkt Bruttoanfangsrenditen von 3,7 bis 7,7 Prozent. Hauptsächlich ist dies eine Spanne zwischen Core- und Value-add-Objekten, die – zusätzlich zum Kaufpreis – als verschiedene Risikoklassen die Rendite beeinflussen. Nachhaltige und zentral gelegene Core-Immobilien erzielen häufig niedrigere Renditen, sind jedoch aufgrund ihres geringeren Risikos und ihrer Wertstabilität beliebt. Value-add-Immobilien mit einem größerem Investitionsbedarf in weniger zentralen Lagen erreichen hingegen höhere Renditen, allerdings auch bei erhöhtem Risiko.
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