Aktuelle Entwicklungen und übertriebene Marktreaktionen: Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von GPP-Mitglied Grossmann & Berger Immobilien, liefert einen Einblick in den Hamburger Investmentmarkt.
Welche Marktrends lassen sich zurzeit beobachten?
Andreas Rehberg: Aktuell stellen wir auf dem Hamburger Investmentmarkt „Übertreibungen“ in Form von sehr starken Reaktionen fest. Vor allem bei Büroimmobilien sind eine deutliche Zurückhaltung und ein entsprechend starker Rückgang der Kaufpreisfaktoren spürbar. Vor der Zinswende erreichten Büro- und Geschäftshäuser in Innenstadtlage Faktoren jenseits der 30-fachen Jahresmiete. Aktuell bewegen sie sich dort etwa beim 20-Fachen oder sogar darunter.
Woran liegt das? Glauben Investoren nicht mehr an Büros?
Andreas Rehberg: Der Glaube an Büroimmobilien scheint in der Tat etwas eingetrübt zu sein – nicht zuletzt aufgrund von Homeoffice und entsprechenden Flächenreduzierungen. Ein derart starker Faktorenrückgang wird dem Markt allerdings nicht gerecht. Trotz „New Work“ bleibt das Büro ein unverzichtbarer Bestandteil der Arbeitswelt. In der Regel verzichten Unternehmen nicht vollständig auf Büros, sondern setzen auf kleine, innenstadtnahe Flächen mit moderner Ausstattung.
Welche Rolle spielen weniger zentrale Lagen?
Andreas Rehberg: Auch in weniger zentralen Lagen bieten sich gute Investmentmöglichkeiten, beispielsweise am Bürostandort City-Süd. Hier werden Büroimmobilien aktuell zum zwölf- bis 14-fachen Faktor gehandelt. Diese Objekte verfügen meist über eine gute Bausubstanz und Vermietungssituation.
Welche Investoren schlagen bei diesen niedrigen Faktoren zu?
Andreas Rehberg: Bei Faktoren auf dem derzeitigen Niveau sehen wir üblicherweise, dass Käufer aus den USA aktiv werden. Aufgrund der dort sehr hohen Leerstandsquote halten sie sich aktuell aber am deutschen Markt zurück. Dies kann eine Chance für lokale nationale Investoren sein, in den Markt einzusteigen. Auch Käufer aus dem paneuropäischen Ausland, zum Beispiel aus Frankreich oder Großbritannien, zeigen wieder mehr Interesse am deutschen Investmentmarkt, da in ihren Heimatmärkten bereits eine stärkere Abwertung von Immobilien stattgefunden hat.
Es gibt also Grund für Optimismus?
Andreas Rehberg: Absolut. Das derzeit stabile Zinsumfeld sorgt wieder für mehr Planungssicherheit, bei spannenden Objekten erleben wir bereits einen leichten Wettbewerb. Besonders für Immobilien in attraktiven Lagen ist die Nachfrage bei angepassten Marktkonditionen wieder spürbar und mehr Transaktionen kommen zum Abschluss.
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