„Das enorme Transaktionsvolumen basiert auf den hohen Capital Values der Objekte, nicht auf einer höheren Anzahl verkaufter Gewerbeimmobilien“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Da der Berliner Markt weiterhin hoch-liquide ist und bereits Verhandlungen für eine Vielzahl großvolumiger Transaktionen zum Jahresende laufen, heben wir unsere Prognose für Ende 2021 auf nun 8,5 Milliarden Euro an.“
Investmentmarkt Berlin im Detail:
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Angesichts der Verkäufe des „Fürst“ und der „Victoriastadt Lofts“ belief sich der Anteil der Größenklasse über 100 Mio. € auf 69 % (3Q2020: 44 %). Die Größensegmente von 51 bis 100 Mio. € und von 26 bis 50 Mio. € spielten mit Anteilen von 16 % und 10 % eine marginale Rolle. Verglichen mit dem 3. Quartal 2020 halbierten sie sich.
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Die „Fürst“-Transaktion führte auch dazu, dass der Anteil von Portfoliotransaktionen innerhalb eines Jahres von 55 % auf nun 14 % abnahm.
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Die Assetklasse Mischnutzung setzte sich mit einem Anteil von 39 % am Transaktionsvolumen (3Q2020: 17 %) knapp vor die traditionell stärkste Objektkategorie Büro mit 38 % (3Q2020: 57 %). Aufgrund des „Victoriastadt Lofts“-Deals im 3. Quartal, der bisher größten Büro-Transaktion des Jahres, fiel der Anteil der Mischnutzungen nicht noch höher aus.
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Mit einem Anteil von 38 % dominierten Fondsmanager die Gruppe der Käufer (3Q2020: 9 %) vor den Projektentwicklern mit 18 %, Versicherungen mit 13 % und Spezialfonds mit 10%. Bei den Verkäufern kamen sowohl die Projektentwickler als auch die nicht-börsennotierten Immobiliengesellschaften auf Anteile um ein Viertel.
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Internationale Investoren waren in Berlin sowohl auf Käuferseite mit 62 % (3Q2020: 65 %) als auch auf Verkäuferseite mit 52 % (3Q2020: 66 %) weniger aktiv als vor einem Jahr.
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Langfristige Mietverträge mit der öffentlichen Hand sorgten weiterhin für Höchstpreise und eine nochmals sinkende Büro-Spitzenrendite auf nun 2,65 %.
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Der Teilmarkt Ku’damm plus Seitenstraße dominierte mit einem Anteil von rund einem Drittel vor dem Teilmarkt Peripherie-Ost und Friedrichshain mit Anteilen von 12 bzw. 10 %. Grund auch hier: die Veräußerung des „Fürst“.
| Investmentmarkt | Berlin | 2021 | Q1-3 |
| Transaktionsvolumen [Mio. €] | 6.400 |
| ggü. Vorjahr [%] | +35 |
| Anteil CBD [%] | 39 |
| Anteil internationaler Investoren [%] | 62 |
| Netto-Spitzenrendite Büro [%] | 2,65 |
| ggü. Vorjahr [%-Pkt.] | -2,00 |
| Netto-Spitzenrendite Geschäftshäuser [%] | 2,80 |
| ggü. Vorjahr [%-Pkt.] | ±0,00 |
| Netto-Spitzenrendite Logistik [%] | 3,5 |
| ggü. Vorjahr [%-Pkt.] | -8,00 |
| Stärkste Assetklasse | Mischnutzung |
| Stärkste Assetklasse [%] | 39 |
Ausgewählte bekannte Top-Transaktionen | Investmentmarkt Berlin | 1.-3. Quartal 2021
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Projekt / Objekt Straße Nr. |
Teilmarkt | Assetklasse | Käufer | Verkäufer |
Kaufpreis* [ca. Mio. €] |
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„Fürst“, Kurfürstendamm 206-209 |
Ku’damm plus Seitenstraßen | Misch-nutzung | Aggregate Holdings | Vivion | >1.000 |
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„Victoriastadt Lofts“, Schreiberhauerstraße 30 |
Peripherie-Ost | Büro | Signa Real Estate | Schroder Properties für Illmarinen | 425 |
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„Quartier 206“, Friedrichstraße 71 |
Mitte 1a | Misch-nutzung | Kölnstraße 89 GmbH & Co. KG (Jagdfeld-Gruppe) | Bankenkonsortium um Credit Suisse | 225 |
| Landsberger Allee 52 | Friedrichshain | Büro | Values | Centrum Grundstücksgesellschaft | 200 |
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„Alte Post“, Karl-Marx-Straße 97-99 |
Peripherie-Süd | Industrie/ Gewerbe | Ivanhoé Cambridge | Commodus Real Estate | vertraulich |
* Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben; wo solche fehlen, sind die Kaufpreise geschätzt; Deals aus Berichtsquartal sind gefettet
Der ausführliche Investment-Marktbericht Berlin steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
