Investmentmarkt Hamburg 2Q2021

Der verhaltene Jahresauftakt am Hamburger Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien setzte sich auch im 2. Quartal 2021 fort. Die im 1. Halbjahr 2021 getätigten Transaktionen erzielten ein Gesamtvolumen von lediglich rund 1,1 Mrd. €. Dies entspricht einem Rückgang um 46 % gegenüber dem historisch zweithöchsten Transaktionsvolumen im Vorjahreszeitraum (rund 2,0 Mrd. €). Damit liegt das Halbjahresergebnis für 2021 auf gleich niedrigem Niveau wie jenes von 2019 und deutlich unter dem 10‑Jahres-Mittel von 1,51 Mrd. €. „Während das erste Quartal noch von Überläufern aus dem Vorjahr profitierte, waren seit Jahresbeginn sehr wenige Produkte am Markt, wodurch kein höheres Transaktionsvolumen erreicht werden konnte“, erläutert Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, das Marktgeschehen. Das Mitgliedsunternehmen von German Property Partners (GPP) rechnet mit einer Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte, da sich einige Großtransaktionen noch in der Pipeline befinden. „Die Nachfrage nach Core-Objekten ist ungebrochen hoch, was den Druck auf die Renditen weiter verstärkt, vor allem im Logistik-Segment. Angesichts des anhaltenden Produktmangels ist jedoch auch für das Gesamtjahr mit einem verhaltenen Gesamttransaktionsvolumen zu rechnen“, so Ludwig.
 

Investmentmarkt Hamburg im Detail:

• Der Teilmarkt Hamburg Ost (14 Transaktionen) setzte sich mit einem Anteil von rund 38 % am Transaktionsvolumen vor den Teilmärkten City (29 %) und Am Flughafen (14 %) an die Spitze. Hierzu trug der Verkauf des „Spectrum“ in der Amandus-Stubbe-Straße 10 von Fiege Deutschland an die DWS Group bei. Mit 189 Mio. € war dies die größte Transaktion im 2. Quartal 2021.

• Der Anteil der dominierenden Assetklasse Büro belief sich in den ersten beiden Quartalen 2021 auf 50,3 %. Die hohe Nachfrage nach Logistik-Immobilien bescherte dieser Objektart den zweiten Platz mit einem Anteil von 21,6 % (Q2/2020: 0 %). Einzelhandels-Immobilien erreichten 12,1 % am TAV.

• Nachdem im 1. Quartal 2021 keine Portfolioverkäufe stattgefunden haben, blieb ihr Volumenanteil mit 9 % auf niedrigem Niveau.

• Die beiden einzigen Großdeals in der Größenklasse über 100 Mio. € – „Spectrum“ und „Hamburg Süd-Haus“ – haben einen Anteil von knapp einem Drittel (32 %) am Transaktionsvolumen.

• Spezialfonds (25 %), Offene Immobilienpublikumfonds (22 %) und Fondsmanager (20 %) bildeten die größten Käufergruppen. Die stärkste Verkäufergruppe stellten die Corporates/Eigennutzer mit 37 %.

• Der Anteil ausländischer Käufer war im Vorjahresvergleich mit 15 % weiterhin sehr gering. Auf Verkäuferseite zeigten sich internationale Investoren mit rund 28 % deutlich aktiver.

• Die hohe Nachfrage drückt weiter auf die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien: Im Vergleich zum Vorjahr sank die Büro-Rendite von 2,80 auf 2,60 %, die Rendite für Industrie- und Logistik-Immobilien fiel von 4,20 auf 3,80 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser blieb stabil bei 2,70 %.
   

Investmentmarkt | Hamburg | 2021	Q1-2
Transaktionsvolumen [Mio. €]	1.090
ggü. Vorjahr [%]	-46
Anteil CBD [%]	29
Anteil internationaler Investoren [%]	15
Netto-Spitzenrendite Büro [%]	2,60
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	-0,20
Netto-Spitzenrendite Geschäftshäuser [%]	2,70
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	±0,00
Netto-Spitzenrendite Logistik [%]	3,80
ggü. Vorjahr [%-Pkt.]	-0,40
Stärkste Assetklasse	Büro
Stärkste Assetklasse [%]	50,3

Ausgewählte bekannte Top-Transaktionen | Investmentmarkt Hamburg | 1.-2. Quartal 2021

Projekt / Objekt Straße Nr.	Teilmarkt	Asset-klasse	Käufer	Verkäufer	Kaufpreis* [ca. Mio. €]
„Spectrum“, Amandus-Stubbe-Straße 10	Hamburg Ost	Lager/ Logistik	DWS Group	Fiege Deutschland	189
„Hamburg Süd-Haus”, Willy-Brandt-Straße 59-63	City	Büro	Union Investment	Dr. August Oetker Nahrungsmittel	>150
„Campus Stapelwerk“, Meiendorfer Straße 205	Hamburg Ost	Mixed-use	Warburg-HIH Invest	AURELIUS Equity Opportunities	76
„Krohnstieg Center“, Krohnstieg 41-43	Hamburg Ost	Einzelhandel	Hahn Immobilien Beteiligung	HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft	65
„D10 Domkontor“, Domstraße 10	City	Büro	Caleus Capital Investors	Savills Investment Management	64

* Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben; wo solche fehlen, sind die Kaufpreise geschätzt; Deals aus dem jeweiligem Berichtsquartal sind gefettet.

Der ausführliche Investment-Marktbericht Hamburg steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.