Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg ist weiterhin verhalten. „Allerdings registrieren wir seit Frühjahr wieder etwas mehr Anfragen, insbesondere für kleinere Wohnungen mit überschaubaren Gesamtkaufpreisen in etablierten Lagen“, erläutert Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau Hamburg von Grossmann & Berger Immobilien. „Für Bauvorhaben jenseits der beliebten Stadtteile gibt es wenige Interessenten, da sie sich die Finanzierungsbelastung für diese Projekte aufgrund der Zinssteigerung kaum noch leisten können.“ Die Nachfrage konzentriert sich aktuell auf weitgehend fertiggestellte Projekte, denn potenzielle Erwerber wollen sich am liebsten vor Ort von der Bauqualität überzeugen. „Der Verkauf vom Plan bleibt herausfordernd, da Käufer in der Regel nicht mehr bereit sind, das Baurisiko mitzutragen“, so Kaché. Somit sind Entwickler im Vorteil, die unabhängig von der Vorverkaufsquote ihre Projekte vollenden können. Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie der erhebliche Nachfragerückgang sind für die Bauträger jedoch weiterhin ein erschwerender Faktor. „Als positives Signal kann lediglich die Preisstabilisierung bei den Baukosten gewertet werden, durch die Projekte wieder kalkulierbarer sind. Somit dürften auch in der zweiten Jahreshälfte einige interessante Projekte mit finanzstarken Bauträgern in die Vermarktung starten“, erklärt Kaché.
Zahl der Projektstarts auf neuem Tiefstand – Rückgang um 30 %
Die Halbjahresauswertung von Grossmann & Berger zeigt, dass die Zahl der Projektstarts von Neubau-Eigentumswohnungsprojekten einen neuen Tiefstand erreicht hat. Für das 1. Halbjahr 2024 wurden im Hamburger Stadtgebiet lediglich 24 Projektstarts erfasst. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum reduzierten sie sich damit um knapp 30 %. Im Hinblick auf die Anzahl der Wohneinheiten fiel der Rückgang sogar noch deutlicher aus. Insgesamt wurden in der 1. Jahreshälfte nur 354 Neubau-Eigentumswohnungen neu angeboten. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies ein Minus von rund 46 %.
Angebotspreis fällt auf Niveau von 2021 zurück
2023 kam es durch eine Konzentration der Projektstarts in zentralen hochpreisigen Lagen, wie beispielsweise der HafenCity, zu einem signifikanten Anstieg des durchschnittlichen Angebotspreises* für die Gesamtstadt. Die Analyse der neu in die Vermarktung gestarteten Projekte für das 1. Halbjahr ergab, dass sich die Preise wieder auf dem Niveau von 2021 normalisiert haben. Der Anteil der Wohnungen in den Top-23-Stadtteilen**, die Grossmann & Berger als die 23 besonders nachgefragten Stadtteile zusammenfasst, sank im Vorjahresvergleich von 55 auf 39 %. In der Folge ging auch der Durchschnittspreis mit einem Minus von 22 % deutlich zurück. In Hamburg lag der durchschnittliche Angebotspreis* für neu angebotene Eigentumswohnungen zum Ende des 1. Halbjahres 2024 bei 8.440 €/m². Der entsprechende Angebotspreis für die Top-23-Lagen reduzierte sich um 33 % auf 9.130 €/m², da der Anteil von Wohnungen in Top-23-Projekten mit Premiumlage vergleichsweise gering ausfiel. „Für die kommenden Monate gehen wir in Hamburg für gut positionierte Neubau-Eigentumswohnungsprojekte von leicht steigenden Angebotspreisen aus. Aufgrund der geringen Bautätigkeit wird sich das Angebot in der Hansestadt mittelfristig weiter verknappen. Im Hinblick auf die Nachfrage rechnen wir mit einer Belebung auf niedrigem Niveau“, prognostiziert Kaché.
* Durchschnittlicher Angebots-Kaufpreis:
Berechneter Wert, der sich auf alle erfassten Neubau-Eigentumswohnungs-Projektstarts innerhalb eines definierten Zeitraums bezieht
** Zu den Top-23-Wohnlagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger 23 Stadtteile mit der höchsten Nachfrage: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
