Der Hamburger Bürovermietungsmarkt wird von einer differenzierten Nachfrage geprägt: In der City konkurrieren Unternehmen wieder um moderne, ESG-konforme Büroflächen, während in den Randlagen aufgrund des fehlenden Interesses die Leerstände steigen. In den Top-Lagen gibt es derzeit häufig mehrere parallele Anfragen und Verhandlungen um attraktive Flächen, erklärt Nils Larsen, Leiter Bürovermietung Hamburg bei GPP-Mitglied Grossmann & Berger Immobilien.
Wie steht es zum Ende des 3. Quartals um den Hamburger Bürovermietungsmarkt?
Nils Larsen: Mit rund 313.000 m² lag der Flächenumsatz etwa 4 % über dem Vorjahreswert. Hierzu trug unter anderem der im 3. Quartal abgeschlossene Mietvertrag von NXP Semiconductors für den Neubau der Deutschlandzentrale in Bahrenfeld bei, der allein rund 26.600 m² Bürofläche umfasst.
Wie entwickelt sich die Nachfrage?
Nils Larsen: Je nach Lage sehr unterschiedlich: Während die Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen an den zentralen Innenstadtstandorten hoch ist, bleibt das Interesse an funktionalen oder dezentralen Standorten zurückhaltend. In der City und HafenCity laufen derzeit häufig parallel Gespräche mit mehreren potenziellen Mietern für attraktive Flächen.
Gibt es genug Angebot, um diese Nachfrage zu bedienen?
Nils Larsen: Der Leerstand in Hamburg hatte sich zuletzt deutlich auf rund 946.000 m² erhöht, was einer Quote von 6,5 % entspricht – dem höchsten Wert seit 2013. Doch dieser Zuwachs entfällt vor allem auch auf weniger nachgefragte Teilmärkte wie der City Nord oder der City Süd. In den gefragten Innenstadtlagen ist das Angebot an modernen, ESG-konforme Flächen dagegen begrenzt.
Welche Perspektive sehen Sie für den Markt bis 2026?
Nils Larsen: Da einige aktive Gesuche noch in diesem Jahr zum Abschluss gebracht werden könnten, rechnen wir für das letzte Jahresviertel mit einer leichten Umsatzbelebung. Allerdings stellt aktuell die Verlängerung von Bestandsmietverträgen für viele Suchkunden eine prüfenswerte Alternative zur Neuanmietung dar mit entsprechend negativen Auswirkungen auf den Flächenumsatz.
Wir erwarten insgesamt, dass der Wettbewerb um zentrale Top-Flächen weiter zunimmt und Spitzenmieten – aktuell bei 35,50 €/m² – perspektivisch steigen. Bis Ende 2026 werden rund 361.000 m² neue Büroflächen auf den Markt kommen, davon sind schon heute etwa 72 % vorvermietet. Das zeigt deutlich, wie hoch die Nachfrage nach neuwertigen Flächen ist.
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