Die Preise für Wohninvestments in Hamburg haben eine Phase der Bodenbildung erreicht. „Vielerorts haben sich die Angebotspreise an die neue Realität angepasst. Wir beobachten seit einigen Monaten eine Marktbelebung auf der Käuferseite. Vor allem private Investoren und Family Offices wollen die für sie günstige Marktphase nutzen, während sich institutionelle Käufer weiter zurückhalten“, erklärt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger Immobilien, Mitglied von German Property Partners (GPP). Im jüngst veröffentlichten Gewerbe-Marktbericht „Wohninvestment 2024/2025“ beschreibt der Immobiliendienstleister die aktuelle Entwicklung auf dem Hamburger Wohninvestmentmarkt. „Derzeit werden in Hamburg Zinshäuser in einer Spanne vom 14- bis 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, die Quadratmeterpreise liegen mit 5.500 Euro in der Spitze auf dem Niveau von 2018“, so Rehberg. Dem G&B Preistrend zufolge, der Einschätzung der erzielbaren Ertragsfaktoren* und Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser im Bestand, werden im kommenden Jahr die Faktoren und Preise wieder steigen. Für Standard-Immobilien** wird davon ausgegangen, dass der durchschnittliche Maximal-Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2025 um 3,6 % auf rund 5.700 € zulegen wird. Der Minimal-Kaufpreis dürfte sich im Bereich von 1.500 € stabilisieren. „Nach drei Jahren mit Preisreduzierungen erwarten wir in den nächsten zwölf bis 18 Monaten einen moderaten Zuwachs, insbesondere durch weiter ansteigende Mieten. Zudem ist angesichts der abflauenden Inflation im Euroraum eine weitere Zinssenkung wahrscheinlich", prognostiziert Rehberg.
Anzahl der Transaktionen erreicht 2023 historisches Tief
Mit nur 282 verkauften Mehrfamilienhäusern und einem Minus von rund 37 % gegenüber dem Vorjahr wurde 2023 hinsichtlich der Transaktionsanzahl in Hamburg ein historischer Tiefpunkt erreicht. Den Angaben des Gutachterausschusses Hamburg zufolge sank auch das Transaktionsvolumen (TAV) mit 41 % signifikant auf ein Volumen von nur 939 Mio. €. „Im vergangenen Jahr war die Nachfrage nach Wohninvestments sehr verhalten. Die Preisfindungsphase und vor allem die hohen Baufinanzierungskosten lähmten das Marktgeschehen. Es wurden in erster Linie kleinere Transaktionen abgewickelt. Auch in diesem Jahr beobachten wir, dass die großen Tickets ausbleiben – unter anderem weil keine entsprechenden Produkte auf dem Markt sind“, ordnet Rehberg ein.
Ertragsfaktoren und Quadratmeterpreise in allen Lagen signifikant gesunken
Der Analyse des Gutachterausschusses zufolge haben sich die Ertragsfaktoren und Quadratmeterpreise 2023 im Vorjahresvergleich deutlich reduziert. Über alle Lagen fielen die durchschnittlichen Vervielfältiger von dem 31,7-Fachen im Jahr 2022 auf das 23,5-Fache der Jahresnettokaltmiete im Jahr 2023. Die Quadratmeterpreise für Wohninvestments verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Rückgang von rund 23 % und reduzierten sich von 4.116 € auf 3.156 €. Hamburgs beste Lagen, die „bevorzugten“ Lagen, verbuchten mit einem Minus von etwa 38 % einen noch kräftigeren Rückgang. Hier fielen die Preise von 8.455 auf 5.245 €/m². „Unserer Einschätzung nach hat sich der Nachfrageschwerpunkt unter anderem aufgrund der spürbaren Preisrückgänge wieder auf die etablierten Hamburger Stadtteile verschoben, auch wenn aufgrund des aktuellen Wohnraummangels in Hamburg die Vermietungssituation in allen Lagen sehr positiv ist“, so Rehberg.
* Ertragsfaktor: Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete, welcher der Bruttoanfangsrendite entspricht.
** Standard-Immobilie: Normal instand gehaltenes Wohnhaus (kein Neubau) mit mindestens fünf Wohneinheiten, welches zu marktüblichen Mietpreisen voll vermietet ist.
Der Marktbericht „Wohninvestment 2024/2025“ steht auf unserer Website zum Download bereit.
