Durch die Stabilisierung der Zinsen auf niedrigerem Niveau kehrt das Vertrauen in den Markt für Neubau-Eigentumswohnungen langsam zurück. „Die Nachfrage nach Wohnungen aller Größenklassen belebt sich spürbar. Im besonderen Fokus stehen dabei Wohnungen in Projekten, die kurz vor der Fertigstellung stehen oder Projekten mit bereits erfolgtem Baubeginn“, beschreibt Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau Hamburg von Grossmann & Berger Immobilien, die Marktsituation. „Für Bauvorhaben in guten und zentralen Lagen, in denen es nahezu kein Neubauangebot gibt, haben wir aktuell sehr viele Anfragen mit konkretem Kaufinteresse. So zum Beispiel für das Neubauprojekt ‚Bella‘ in der Bellealliancestraße im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel“, ergänzt Kaché. Allerdings agieren die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin restriktiv. „Insgesamt ist der Prüfungsprozess sehr viel aufwändiger geworden. Wir beobachten, dass sich die Zeit zwischen Kaufentscheidung und Notartermin aufgrund der vielfältigen Vorgaben signifikant verlängert hat“, erläutert Kaché.
Projektpipeline dünnt sich aus
Für das Gesamtjahr 2024 registrierte Grossmann & Berger 47 Vermarktungsstarts von Neubau-Eigentumswohnungsprojekten mit insgesamt 751 Wohneinheiten. „Die Projektpipeline hat sich angesichts des ungünstigen Marktumfelds stark ausgedünnt. Sowohl bei der Zahl der in die Vermarktung gestarteten Projekte als auch bei der Zahl der angebotenen Wohnungen wurde ein neuer Tiefstand erreicht“, so Kaché. Im Vorjahresvergleich betrug der Rückgang bei den Projekten rund 11 % und bei den Wohneinheiten rund 13 %.
Angebotspreis pendelt sich nach Preispeak oberhalb des Niveaus von 2022 ein
Der durchschnittliche Angebotskaufpreis* für in Hamburg neu in die Vermarktung gestartete Projekte erreichte 2024 rund 9.280 €/m². Für die Top-23-Lagen** lag der entsprechende Wert bei rund 10.990 €/m². „Nach dem Preispeak im Jahr 2023, der aufgrund einer Konzentration von Projektstarts in zentralen hochpreisigen Lagen zustande kam, pendelten sich im vergangenen Jahr die Preise etwas oberhalb des Niveaus von 2022 ein. Für Hamburg erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf für gut positionierte Neubau-Eigentumswohnungsprojekte stabile bis leicht steigende Angebotspreise. Insgesamt gehen wir aufgrund der günstigeren Baufinanzierungen von einer Marktbelebung aus“, prognostiziert Kaché.
* Durchschnittlicher Angebotskaufpreis: Berechneter Wert, der sich auf alle erfassten Neubau-Eigentumswohnungs-Projektstarts innerhalb eines definierten Zeitraums bezieht
** Zu den Top-23-Wohnlagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger 23 Stadtteile mit der höchsten Nachfrage: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfel-de, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
