Deutschland hat die zweitniedrigste Wohneigentumsquote in ganz Europa, Hamburg bezogen auf alle Bundesländer. Warum das ‚Baulandmobilisierungs-gesetz‘ trotzdem nicht für höhere Quoten sorgen wird, erläutert Zoran Vujović, der das Geschäftsfeld Kapitalanlagen (KAT) bei Grossmann & Berger leitet, im Gespräch.
Immobilien-‚Aufteilerprojekte‘ haben einen schlechten Ruf. Warum eigentlich?
Zoran Vujović: Viele Mieter haben Angst vor der Kündigung ihrer Wohnung. Für sie ist das verständlicherweise ein hochemotionales Thema.
Ist diese Angst vor Kündigungen denn berechtigt?
Zoran Vujović: Unserer Erfahrung nach nicht. Es ist statistisch erwiesen, dass bei 10.000 umgewandelten Einheiten maximal einem Mieter gekündigt wird. Eigenbedarf kann man in Hamburg sowieso erst nach zehn Jahren anmelden, sofern die Mietwohnung während der Mietzeit in eine einzelne Eigentumswohnung umgewandelt wird. Außerdem wird Mietern dann auch ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Wurde die Wohnung jedoch bereits vor Beginn der Mietzeit umgewandelt, entfallen sowohl die Sperrfrist als auch das Vorkaufsrecht.
Wer kauft umgewandelte Wohnungen?
Zoran Vujović: Meistens sind das Kleinkapitalanleger, die mit dieser Immobilie für ihr Alter vorsorgen. Sie haben häufig auch ein besonderes Interesse daran, einen verlässlichen Mieter in ihrer Wohnung zu halten. So haben sie weniger Aufwand. Und die Mieter eine Sorge weniger.
Stichwort ‚Baulandmobilisierungsgesetz‘. Worum geht es dabei?
Zoran Vujović: Teil dieses Gesetzes ist u. a. das ‚Umwandlungsverbot‘. Es bestimmt, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet vorab genehmigt werden muss. Eine Genehmigung wird nur unter bestimmten Bedingungen erteilt, z. B. wenn zwei Drittel der Wohnungen an die aktuellen Mieter verkauft werden sollen. Das Gesetz ist seit Ende Juni 2021 in Kraft und gilt zunächst bis Ende Dezember 2025.
Wie stehen Sie zu dem Gesetz?
Zoran Vujović: Als betroffener Marktakteur sehe ich das Gesetz eher kritisch. Durch das Verbot kommen noch weniger eher bezahlbare Bestandseigentumswohnungen auf den Markt, die für die eingangs erwähnten Kleinkapitalanleger erschwinglich sind. Hamburg hat mit rund 24 % im Vergleich aller Bundesländer ohnehin schon die zweitniedrigste Wohneigentumsquote. Ziel sollte es daher eigentlich sein, die Quote zu erhöhen.
Warum ist der Aufbau von Wohneigentum so wichtig?
Zoran Vujović: Mieter haben nach beispielsweise 30 Jahren keinen Gegenwert für ihre Miete und könnten ihr Zuhause bei finanziellen Schieflagen verlieren. Immobilieneigentümer hingegen haben Vermögen aufgebaut und sind dadurch unabhängiger. Gerade für das Alter ist das wichtig.
