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2014 Ertragsfaktoren bis zum 29-Fachen


laut Zinshausmarktbericht 2013 / 1. HJ 2014

Pressemitteilung
Hamburg | 16.09.2014
Überraschend stark auf ein neues Zehn-Jahres-Hoch stiegen im Jahr 2013 sowohl der Geldumsatz als auch der durchschnittliche Objektpreis auf dem Hamburger Zinshausmarkt. Dies ermittelte der Gutachterausschuss Hamburg in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2013. Mit rund 1,2 Mrd. € übertraf das Transaktionsvolumen sogar die Ergebnisse der bisherigen Boomjahre 2006 und 2007. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis pro Objekt kletterte 2013 auf rund 2,89 Mio. €. Die Ertragsfaktoren legten um rund 21 % auf das 18,7-Fache der Jahresnettokaltmiete zu. Die Anzahl der Verkäufe lag hingegen nahezu unverändert bei 411 (2012: 404).

2014 Ertragsfaktoren bis zum 29-Fachen2014 Ertragsfaktoren bis zum 29-Fachen
2013 Preissprung statt Konsolidierung
„Im vergangenen Jahr gab es wesentlich mehr Transaktionen in den bevorzugten und guten Lagen von Harvestehude, Winterhude und Eimsbüttel. Statt einer Konsolidierung der Preise fand erneut ein deutlicher Preissprung statt“, kommentiert Joern Olaf Ridder, Leiter Wohnimmobilien/Zinshaus bei Grossmann & Berger, den heute erscheinenden, hauseigenen Zinshaus-Marktbericht mit den aktuellsten Entwicklungen.

2014 Ertragsfaktoren bis zum 29-Fachen
Im Vergleich zum Vorjahr sind 2014 nach Einschätzung von Grossmann & Berger die erzielbaren Ertragsfaktoren und Kaufpreise in allen Teilbereichen erneut gestiegen. „Im Teilbereich Zentral und Alster liegen die erzielbaren Ertragsfaktoren in bevorzugten Lagen aktuell zwischen dem 22- und 29-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Damit hat der Hamburger Zinshausmarkt nahezu das Münchner Niveau erreicht“, so Ridder. Mit einer Spanne zwischen dem 20- bis 24-Fachen bzw. dem 19- bis 25-Fachen folgen nahezu gleichauf die bevorzugten Lagen im Bereich West und Elbvororte und die guten Lagen in Zentral und Alster. Die höchsten Maximal-Kaufpreise werden 2014 laut Grossmann & Berger mit 4.300 €/m² Wohnfläche in Zentral und Alster und mit 3.200 €/m² im Bereich West und Elbvororte erzielt.

Zentral und Alster 2013 mit höchstem Umsatz
Die meisten Verkäufe im Teilmarkt Zentral und Alster registrierte der Gutachterausschuss im Jahr 2013 in Eimsbüttel, Winterhude und Harvestehude. Mit insgesamt 163 Verkäufen bei einem Anteil an allen in Hamburg getätigten Transaktionen von 40 % war der Bereich Zentral und Alster 2013 der umsatzstärkste Teilmarkt. Die Bereiche Ost (69) und West und Elbvororte (66) folgten mit Anteilen von rund 17 % bzw. 16 % als nächstumsatzstärkste Teilbereiche mit deutlichem Abstand. In Bergedorf, Rahlstedt und Wandsbek zählte der Gutachterausschuss 2013 im Teilbereich Ost die meisten Verkäufe, im Teilmarkt West und Elbvororte in den Stadtteilen Altona-Altstadt und Ottensen.

Renditen noch immer höher als bei Wertpapieren
„Die Chance, langfristig höhere Renditen zu erzielen, lässt sich in der aktuellen Marktsituation häufig nur durch mietertragssteigernde Maßnahmen wie Grundrissoptimierungen, Dachausbauten oder die Investition in bislang weniger begehrte Lagen realisieren“, sagt Ridder, so beispielsweise in Stadtteilen mit abnehmender Nähe zur Außenalster. In den bevorzugten Lagen liegt die Rendite meistens bei nur 2 bis 3 %. Dennoch hat die Nachfrage weder im Jahr 2013 noch bisher in 2014 nachgelassen. „Dies liegt unter anderem daran, dass vermietete Mehrfamilienhäuser in den letzten Monaten trotz weiter fallender Renditen eine höhere Verzinsung erreichten als Anleihen“, erläutert Ridder. Die Angst vor einer Inflation scheint aktuell hingegen kein Motiv für den Erwerb eines Zinshauses zu sein. Der überwiegende Anteil der Käufer kommt noch immer aus Hamburg, unter den Verkäufern finden sich mehr und mehr Erbengemeinschaften.

Nachfrageentwicklung ungewiss
Die für den Hamburger Zinshausmarkt wesentlichen Faktoren stimmen positiv: Die Hamburger Wirtschaft zeigt sich stabil, die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter an, Genehmigungen und Fertigstellungen dürften allenfalls kurzfristige Effekte haben. Wie sich hingegen die geplanten politischen Eingriffe auswirken, ist ungewiss. „Die geplante „Mietpreisbremse“ und eine Ausweitung von unter die Soziale Erhaltungsverordnung fallenden Gebieten könnten die Nachfrage nach Zinshäusern mindern“, so Ridder. „Die Zahl der Transaktionen im Gesamtjahr 2014 dürfte unserer Meinung nach etwas geringer ausfallen. In den mäßigen und mittleren Lagen erwarten wir weiter steigende Quadratmeterpreise, in den Top-Lagen mit einer gewissen Seitwärtsbewegung hingegen nur moderate Preiszunahmen, da wir nicht davon ausgehen, dass erneut zahlreiche Transaktionen in den bevorzugten Lagen stattfinden werden.“
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
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