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Büro Hamburg 1Q2017


Plus von 60 %, bestes erstes Quartal seit zehn Jahren

Pressemitteilung
Hamburg | 05.04.2017
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt startete äußerst vielversprechend ins neue Vermietungsjahr. Im 1. Quartal erzielte er gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 60 %. Insgesamt belief sich der Büroflächenumsatz nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), auf 160.000 m². Zu dem sehr guten Ergebnis trugen die Eigennutzer mit nur 7.000 m² und einem Anteil am Flächenumsatz von 4 % unterdurchschnittlich wenig bei. „In den letzten zehn Jahren hatten wir keinen besseren Jahresauftakt in Hamburg. Bemerkenswert für das erste Quartal war die mit fünf Abschlüssen relativ hohe Zahl an Großvermietungen über 5.000 Quadratmeter“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
 
Mehr als doppelt so viele Großabschlüsse
Der Flächenumsatz der Großabschlüsse stieg gegenüber dem Vorjahr am stärksten auf einen Anteil von 30 % (48.000 m²) an. Im 1. Quartal kam das Segment über 5.000 m² auf fünf Abschlüsse gegenüber zwei im Vorjahr. Größter Abschluss war die Anmietung durch die Universität Hamburg über 19.700 m² in der City Nord (Überseering 35). Ab August dieses Jahres bringt die Universität dort für drei bis fünf Jahre ihre geisteswissenschaftlichen Institute unter. Notwendig ist der vorübergehende Auszug, damit der mehr als 50 Jahre alte „Philosophenturm“ auf dem Uni-Campus am Von-Melle-Park für 60 Mio. € saniert werden kann.
 
Neben der Universität schloss mit der Behörde für Schule und Berufsbildung eine weitere städtische Institution zwei Großmietverträge ab. Die Behörde mietete für den Zeitraum der Sanierung des Standorts Mundsburg in der Hamburger Straße rund 8.400 m² in der Amsinckstraße 28 sowie rund 6.400 m² in der Amsinckstraße 34 (beide City Süd) an. Hierbei handelte es sich um die bisher zweit- und viertgrößten Abschlüsse. „In Hamburg gibt es viele ältere Bestandsgebäude, die den Anforderungen der heutigen Nutzer nicht mehr entsprechen. Um sie umfassend revitalisieren zu können, ist ein Auszug der Mieter häufig unumgänglich. Angesichts des geringen Leerstands sollten auch diese sich frühzeitig um großflächige Interimslösungen bemühen“, so Rehberg.
 
Den drittgrößten Vertrag des ersten Jahresviertels schloss WeWork mit einem Volumen von rund 7.800 m² im „Hanseforum“ (Axel-Springer-Platz 3, City). Der weltweit tätige Anbieter von Coworking-Flächen will seinen neuen Standort im Laufe des Jahres eröffnen. Mit knapp 5.700 m² verbuchte das „Bieber-Haus“ am Heidi-Kabel-Platz 2 (St. Georg) den fünftgrößten Mietvertrag. Die umfassend sanierten Büroflächen in dem historischen Gebäude bezieht Mitte 2018 eine Fullservice-Werbeagentur.
 
Insgesamt wurden im 1. Quartal 170 Mietverträge und Eigennutzergeschäfte abgeschlossen und damit 13 % mehr als im 1. Quartal 2016. Die nächsthöheren Anteile nach dem Segment der Großabschlüsse entfielen mit 20 % auf das Segment 1.001 bis 2.000 m² und mit 18 % auf die Größenklasse 2.001 bis 5.000 m².
 
City Nord nur knapp hinter City Süd
Im 1. Quartal wurden in der City Nord 29.100 m² Bürofläche vermietet. Damit erzielte der Teilmarkt mit 18 % den dritthöchsten Anteil am Flächenumsatz nach der City und der City Süd. Neben dem bereits aufgeführten Großabschluss der Universität Hamburg trugen unter anderem die ERGO Lebensversicherung als Eigennutzer mit knapp 2.600 m² sowie das Fitnessstudio beneFit mit rund 3.300 m² zu dem guten Ergebnis des Teilmarkts bei. Beide Unternehmen entschieden sich für den „Silberling“ (Überseering 32-24).
 
Stärkster Teilmarkt des 1. Quartals war die City, deren Flächenumsatz in Höhe von 44.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 50 % zulegte. Ihr Umsatzanteil blieb mit 28 % hingegen nahezu unverändert. 47 % des Büroflächenumsatzes in der City entfiel auf Abschlüsse über 2.001 m². Neben WeWork entschieden sich unter anderem die auf Werbung und Kommunikation spezialisierte Serviceplan Gruppe (Erweiterung, 2.900 m², „Elbhof“, Steinhöft 9), die Anwaltssozietät Hogan Lovells International (Erweiterung, 2.800 m², Ballindamm 33) sowie eine europäische Wirtschaftskanzlei (2.700 m², „Prien-Haus“, Jungfernstieg 51) für zusätzliche oder neue Flächen in der Innenstadt.
 
Die City Süd erzielte mit 31.400 m² den zweithöchsten Flächenumsatz aller Teilmärkte. Im Vergleich zum 1. Quartal 2016 stieg ihr Anteil von 12 auf 20 %. Davon entfiel nahezu die Hälfte auf die zwei bereits erwähnten Abschlüsse der Behörde für Schule und Berufsbildung mit zusammen 14.800 m². Hinzu kamen sechs Abschlüsse über 1.001 m², zu denen beispielsweise auch B·A·D Gesundheitsvorsorge und Sicherheitstechnik (1.200 m², Nagelsweg 37-39) zählte.
 
Beraterbranche Hauptflächenabnehmer
Im 1. Quartal 2017 erwiesen sich die Beratungsunternehmen als stärkste Abnehmer von Büroflächen, nachdem im 1. Quartal 2016 die Handels- und Gastronomieunternehmen dominiert hatten. Insgesamt kamen die Berater auf einen Anteil am Flächenumsatz von 20 % (32.300 m²). Aufgrund der Großabschlüsse durch die Universität Hamburg und die Behörde für Schule und Berufsbildung nahmen die Branchen Bildungseinrichtungen und Öffentliche Verwaltung die nächsthöheren Flächenvolumina ab. Bildungseinrichtungen kamen auf einen Anteil von 15 % (23.200 m²), Öffentliche Verwaltung auf 14 % (21.600 m²).
 
Trend zu steigenden Mieten
Aufgrund des geringen Leerstands und des teilweise sehr hochwertigen Flächenangebots sind die Mieten in den vergangenen Monaten weiter gestiegen. „Im Hinblick auf die gute konjunkturelle Lage dürfte dieser Trend anhalten, besonders dort, wo große zusammenhängende Flächen knapp werden“, sagt Rehberg. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete von 14,60 auf 15,00 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) legte um 6 % von 25,00 auf nun 26,50 €/m²/Monat zu.
 
Leerstand stabilisiert sich auf niedrigem Niveau
Innerhalb der letzten zwölf Monate ging das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um 9 % von 739.000 auf 671.000 m² zurück. Im gleichen Zeitraum sank die Leerstandsquote von 5,5 auf 5,0 %. In den beiden umsatzstärksten Teilmärkten City und City Süd lag der Rückgang mit 22 % (City) und 29 % (City Süd) sogar im zweistelligen Prozentbereich. „Zusammenhängende Flächen über 5.000 Quadratmeter sind sowohl in der City als auch in der City Süd kurzfristig kaum zu finden“, beschreibt Rehberg. „Das vergleichsweise hohe Fertigstellungsvolumen der kommenden zwei Jahre ist bereits zu 56 Prozent vertraglich gebunden und kann den Nachfragedruck kaum abfangen.“ 2017 und 2018 sind 439.000 m² Bürofläche in 60 Projekten geplant. Räumlicher Schwerpunkt ist der Teilmarkt City mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 128.000 m² im Rahmen von 22 Projekten.
 
Ausblick 2017
„Durch die große Zahl an Fertigstellungen und die rege Nachfrage nach Neubau-Flächen erwarten wir weiterhin sehr gute Vermietungsumsätze auf dem Hamburger Büroflächenmarkt. Das Jahresergebnis wird voraussichtlich das Zehn-Jahres-Mittel in Höhe von 505.000 m² übertreffen, zumal davon bereits rund ein Drittel auf das erste Quartal entfiel“, glaubt Rehberg.
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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Britt Finke
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