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Büro Hamburg 2Q2017


25 Prozent mehr Umsatz

Pressemitteilung
Hamburg | 04.07.2017
Im 1. Halbjahr 2017 wurde 25 % mehr Fläche vermietet und eigengenutzt als im Vorjahreszeitraum. Die hohe Umsatzdynamik des 1. Quartals setzte sich auch im 2. Quartal fort. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), erzielte der Hamburger Büromarkt mit einem Flächenumsatz von rund 300.000 m² ein Rekordergebnis. Mit einem Anteil von rund 8 % und 25.000 m² spielten die Eigennutzer im Hinblick auf das gute Gesamtergebnis nur eine untergeordnete Rolle. „Die neue Halbjahresbestmarke spiegelt die Marktbewegung wider. Angesichts der aktuellen Gesuche von größeren Unternehmen, die eine kurzfristige räumliche Neupositionierung am Standort Hamburg anstreben, scheint ein Jahresumsatz von 600.000 Quadratmetern in Reichweite“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Marktentwicklung.

Großnutzer generierten knapp 30 Prozent des Umsatzes
Großnutzer mit über 5.000 m² generierten im 1. Halbjahr knapp 30 % des gesamten Flächenumsatzes. Im 2. Quartal unterzeichnete die Firma Olympus Deutschland mit 34.500 m² Bürofläche den bisher größten Vertrag der 1. Jahreshälfte. Der nach eigenen Angaben führende Hersteller und Vermarkter von opto-digitalen Produkten lässt derzeit in der City Süd (Wendenstraße 14-18) einen maßgeschneiderten Komplex errichten, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann. Da für die neue insgesamt rund 55.000 m² umfassende Unternehmenszentrale alle aktuell genutzten Gebäude abgerissen werden, müssen die Mitarbeiter interimsweise ins nahegelegene „Poseidonhaus“ (Amsinckstraße 63-71d) umziehen. Die weiteren fünf der insgesamt sechs Großabschlüsse mit über 5.000 m² Bürofläche wurden bereits im 1. Quartal getätigt. Darunter auch die Universität Hamburg mit 19.700 m², die ab August dieses Jahres in der City Nord (Überseering 35) vorübergehend ihre geisteswissenschaftlichen Institute unterbringt, da der „Philosophenturm“ auf dem Uni-Campus saniert werden muss.
 
Mit 330 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften lag die Zahl der Abschlüsse in den ersten beiden Quartalen zusammen exakt auf Vorjahresniveau. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgte mit einem Umsatzanteil von 21 % das Segment 1.001 bis 2.000 m². Der mit 19 % dritthöchste Anteil entfiel auf die Größenklasse 501 bis 1.000 m². An vierter Stelle folgte das Größensegment zwischen 2.001 und 5.000 m² mit einem Anteil von 18 %. In welches auch der Baustart für das neue Kirchenkreiszentrum an der Max-Zelck-Straße im Stadtteil Niendorf (Hamburg West) fiel. Der Verwaltungsneubau des Kirchenkreises Hamburg-West/Südholstein für etwa 200 Mitarbeiter wird insgesamt rund 7.300 m² umfassen. Schätzungen zufolge werden davon knapp 4.000 m² als Bürofläche ausgebaut.
 
City Süd überholte City als stärkster Teilmarkt
Zum Ende der 1. Jahreshälfte ging die City Süd im Ranking der Teilmärkte als Sieger hervor und überholte die City. Mit 84.900 m² entfielen rund 28 % des Flächenumsatzes auf die City Süd. Neben dem erwähnten Großmietvertrag von Olympus mit 34.500 m² im 2. Quartal trugen diverse größere Abschlüsse aus dem 1. Quartal, wie beispielsweise die beiden Verträge der Behörde für Schule und Berufsbildung über rund 8.400 m² (Amsinckstraße 28) und 6.400 m² (Amsinckstraße 34), zu dem guten Ergebnis bei.
 
Mit einem Flächenumsatz von 64.800 m² wurden in der City rund 20.000 m² weniger vermietet als in der Bürostadt City Süd. Somit belegte der traditionell umsatzstärkste Teilmarkt mit einem Anteil von 22 % zum Ende des 1. Halbjahres lediglich Platz zwei. Als größter City-Abschluss mit rund 7.800 m² wurde im 1. Halbjahr der Mietvertrag des weltweit tätigen Anbieters von Coworking-Flächen WeWork im „Hanseforum“ (Axel-Springer-Platz 3) aus dem 1. Quartal verbucht. Im 2. Quartal kam mit dem Vertragsabschluss von Regus über 3.400 m² Bürofläche im „Work Life Center“ (Gorch-Fock-Wall 1a) ein weiteres Business Center als zweitgrößter Abschluss hinzu.
 
Als drittstärkster Teilmarkt der ersten Jahreshälfte positionierte sich die City Nord mit einem Anteil von 11 %. Rund 32.100 m² Bürofläche wurden in diesem Zeitraum vermietet. Neben den Verträgen der Universität Hamburg (Überseering 35), der ERGO Lebensversicherung und dem Fitnessstudio beneFit (beide „Silberling“, Überseering 32-34) aus dem 1. Quartal trugen im 2. Quartal die beiden Abschlüsse im „Ü8“ (Überseering 8) - Regus Business Center und Erweiterung der akquinet AG - zum guten Teilmarktergebnis bei.
 
Verarbeitendes Gewerbe durch Olympus vorn
Der Olympus-Großanmietung geschuldet entfiel mit einem Anteil von rund 19 % (57.600 m²) knapp ein Fünftel des Flächenumsatzes auf Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe. Platz zwei belegte die seit jeher umsatzstarke Beratungsbranche, die auf einen Anteil von 16 % (48.000 m²) kam. Mit knapp 5.700 m² war die Anmietung von Publicis Pixelpark im „Bieber-Haus“ am Heidi-Kabel-Platz 2 (St. Georg) der größte Vertragsabschluss dieser Branche. Drittstärkster Flächenabnehmer war der Bereich Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen mit knapp 11 % (33.000 m²). Eigennutzer wie beispielsweise der zuvor genannte Kirchenkreis Hamburg-West/Südholstein und Neuanmietungen wie die erwähnten Abschlüsse der Behörde für Schule und Berufsbildung in der City Süd oder die Verträge der Bundesagentur für Arbeit (2.800 m², „Channel Hamburg“, Harburg) und des Hauptzollamts (1.800 m², Heidenkampsweg 96-98, City Süd) trugen zur erhöhten Umsatztätigkeit gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei. Auf Platz vier folgten Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft mit einem Anteil von knapp 16 % (48.000 m²). Größte Abschlüsse dieser Branche waren die beiden Business Center-Konzepte WeWork und Regus mit 7.800 m² und 3.400 m². „Die große Nachfrage von Business Centern mit verschiedensten Konzepten zeigt, dass auch in Hamburg flexible Officelösungen zunehmend nachgefragt werden und Arbeits- und Organisationsformen vielfältiger werden“, beschreibt Rehberg den Trend.
 
Anstieg der Spitzenmiete um über acht Prozent
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) stieg zum Ende des 1. Halbjahres 2017 gegenüber dem Vorjahr um 8,2 % von 24,50 auf aktuell 26,50 €/m²/Monat. Im gleichen Zeitraum sank die flächengewichtete Durchschnittsmiete leicht von 14,90 auf 14,80 €/m²/Monat, während sie im Vorquartal noch bei 15,00 €/m²/Monat lag. „Der drastische Abbau des Leerstands hat die Marktlage verändert. Das knappe Angebot wird kurzfristig zu einem Anstieg der Mieten führen. Hinzu kommt, dass die Vermieter die in der Vergangenheit recht üppigen Incentivepakete den aktuellen Marktgegebenheiten anpassen“, so Rehberg zur Preisentwicklung.
 
Leerstandsrate erstmals seit zehn Jahren unter fünf Prozent
Zum ersten Mal seit zehn Jahren wurde die 5 %-Schwelle der Leerstandsrate in Hamburg unterschritten. Zum Ende des 1. Halbjahres sank die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen in Hamburg von 5,4 % im Vorjahresquartal auf nun 4,9 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug nur noch rund 666.700 m². „Auch wenn ein Großteil der Nutzer die veränderte Situation nicht wahrhaben will, bei einem Leerstand unter der Fünf-Prozent-Marke muss man von Flächenknappheit sprechen. So ist der Markt für kleine Büros unter 250 Quadratmeter so gut wie leer gefegt. Auch bei größeren Flächen wird es eng. Teilweise verhandeln derzeit mehr als drei Nutzer auf einen Standort“, beschreibt Rehberg die Zuspitzung der Angebotssituation.
 
Mit 277.000 m² erreichte das Fertigstellungsvolumen in Hamburg 2017 einen Höchststand. Allerdings kommt weniger als 40 % dieser Fläche spekulativ auf den Markt. In 2018 wird voraussichtlich 141.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Hier liegt der noch verfügbare Anteil bei etwa 52 %. Der räumliche Schwerpunkt für dieses und das kommende Jahr liegt im Teilmarkt City. „Hier sind 117.200 Quadratmeter Bürofläche in der Pipeline. Darunter fallen bedeutende Projekte, wie die „Stadthöfe“ und der „Alte Wall“, die kaum noch vakante Flächen zur Verfügung haben“, so Rehberg.
 
Ausblick 2017
„Angesichts der hohen Nachfrage seitens der Mietinteressenten verbunden mit dem geringen Leerstand sowie einer niedrigen Quote an spekulativen Projekten ist die Anspannung auf dem Büromarkt in Hamburg langsam spürbar. Projektentwickler sollten in dieser Marktlage die Chance nutzen, mehr spekulativ zu bauen. Viele Mieter, darunter auch Großnutzer, sichern sich jetzt bereits Flächen, die sie erst in zwei bis drei Jahren beziehen können. Bezogen auf den Büroflächenumsatz erwarten wir eine dynamische zweite Jahreshälfte, die die Marke des Vorjahres übertreffen könnte“, prognostiziert Rehberg
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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