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Büro Hamburg 3Q2017


Rekordergebnis in Reichweite

Pressemitteilung
Hamburg | 04.10.2017
Der Hamburger Büromarkt steuert auf ein rekordverdächtiges Jahresendergebnis zu. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), betrug der Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale rund 465.000 m² und damit 12 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei erwies sich das 3. Quartal mit rund 165.000 m² vermieteter und eigengenutzter Bürofläche als das bisher umsatzstärkste Jahresviertel. Im Hinblick auf das Gesamtergebnis blieb der Eigennutzeranteil mit knapp 14 % und 65.000 m² relativ niedrig. „Alle Parameter lassen darauf schließen, dass sich das dynamische Umsatzgeschehen auch im vierten Quartal fortsetzen wird. Ein Jahresbüroflächenumsatz um die 600.000 Quadratmeter ist wahrscheinlich. Allein der geringe Leerstand könnte die Marktdynamik bremsen“, erwartet Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, für den weiteren Jahresverlauf.
 
Großnutzer erhöhen Umsatz deutlich
In den ersten drei Quartalen wurde der Büroflächenumsatz unter anderem durch den hohen Anteil von Geschäften mit mehr als 5.000 m² Fläche bestimmt. Insgesamt kam dieses Segment auf 29 % und ein Volumen von137.000 m². Daran hatten die Verträge von Olympus Deutschland und Gruner + Jahr mit 34.500 m² und 34.000 m² einen entscheidenden Anteil. Olympus Deutschland hatte bereits im 2. Quartal mit dem Bau eines maßgeschneiderten Komplexes in der City Süd (Wendenstraße 14-18) begonnen, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen werden kann. Im 3. Quartal wurde bekannt, dass das Verlagshaus Gruner + Jahr einen Mietvertrag für seine neue Konzernzentrale im Quartier „Am Lohsepark“ (Am Hannoverschen Bahnhof, HafenCity) unterzeichnet hat. Das Bauvorhaben wird mit einem Investitionsvolumen von voraussichtlich 250 Mio. € von HIH Projektentwicklung umgesetzt. Bis 2021 soll auf den Baufeldern 73/74 ein Gebäudeensemble mit rund 66.000 m² Fläche entstehen. Neben Büros sind dort auch Wohnungen und Flächen für Gewerbe sowie kulturelle Nutzungen geplant.
 
Von den insgesamt zehn Großabschlüssen entfielen fünf auf das 1. Quartal. Hierzu gehörte auch der drittgrößte Vertrag des Jahres durch die Universität Hamburg (Überseering 35, City Nord) mit 19.700 m². Bereits im August dieses Jahres bezog die Uni ihre dortigen Interimsflächen. Im 2. Quartal kam mit Olympus Deutschland nur ein Großvertrag hinzu. Im 3. Quartal registrierte Grossmann & Berger neben Gruner + Jahr noch drei weitere Verträge über 5.000 m². So sicherte sich die Techniker Krankenkasse im „Silberling“ (Überseering 32-34, City Nord) 8.200 m² Bürofläche. In der „Europa Passage“ (Ballindamm 39-40, City) mietete der Anbieter von Coworking-Flächen WeWork rund 6.400 m² Bürofläche an, im Neubauprojekt „Shipyard“ (Überseeallee 12, HafenCity) schloss das Logistikunternehmen Kühne & Nagel einen Vertrag über knapp 5.800 m² Bürofläche ab.
 
Mit 510 Mietverträgen und Eigennutzergeschäften in den ersten neun Monaten wurden 3 % mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum erfasst. Nach dem Segment der Großabschlüsse folgten alle weiteren Größensegmente mit annährend gleichen Umsatzanteilen von 18 %. Lediglich die Größenklasse 2.001 bis 5.000 m² lag mit einem Anteil von 17 % etwas darunter.
 
Business-Center verhelfen City auf Platz eins
In den ersten drei Jahresvierteln entfiel knapp 60 % des Büroflächenumsatzes auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd und HafenCity. Dabei hatte die City im Gegensatz zum Vorquartal wieder die Nase vorn, allerdings nur knapp. Mit einem Umsatzanteil von 22 % und 103.700 m² lag die City nur geringfügig über dem Umsatzanteil der City Süd mit 21 % und einem Volumen von 99.500 m². „Das gute Abschneiden verdankt die City auch den sogenannten Business-Centern. Allein im dritten Quartal entfielen vier Neuabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von knapp 13.000 m² auf sie. Seit Jahresbeginn mieteten die Business-Center knapp 26.000 m² in der City an und machten damit ein Viertel des Gesamtumsatzes aus“, beschreibt Rehberg die Entwicklung im Teilmarkt City.
 
An dritter Position des Teilmarkt-Rankings folgte die HafenCity mit einem Anteil von 15 % und einem Büroflächenumsatz von 68.800 m². Ausschlaggebend für das gute Ergebnis der HafenCity waren unter anderem die erwähnten Großabschlüsse durch Gruner + Jahr (Baufelder 73/74, Am Hannoverschen Bahnhof) und Kühne & Nagel („Shipyard“, Überseeallee 12).
 
Mit einem soliden vierten Platz und einem Umsatzanteil von 9 % behauptete sich die City Nord im Ranking. Der Flächenumsatz von 41.900 m² wurde neben dem Vertrag mit der Universität Hamburg (Überseering 35) vor allem durch die drei Abschlüsse (Techniker Krankenkasse, ERGO Lebensversicherung, beneFit) im „Silberling“ (Überseering 32-34) mit einem Gesamtvolumen von rund 14.000 m² getragen.
 
Büroflächenumsatz verteilt sich im Wesentlichen auf vier Branchen
Hauptflächenabnehmer in den ersten drei Quartalen des Jahres waren vier Branchen, die insgesamt knapp 60 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich verbuchten. Der größte Anteil mit rund 16 % (73.900 m²) entfiel unter anderem bedingt durch den Mietvertrag von Gruner + Jahr in der HafenCity auf den Bereich Information und Telekommunikation. Auf den Plätzen zwei und drei folgten mit Anteilen von jeweils 14 % (67.000 m²) die Beratungsunternehmen sowie Unternehmen aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe. Während im 3. Quartal im Bereich Verarbeitendes Gewerbe kein Neuabschluss über 1.000 m² zu verzeichnen war, konnte die Beratungsbranche in demselben Zeitraum gleich sechs neue Abschlüsse in diesem Segment verbuchen. Hierunter fiel  zum Beispiel die Unternehmensberatung Ecker + Ecker GmbH, die rund 1.300 m² Bürofläche in der Warburgstraße 50 (Alster West) beziehen wird. Auf Platz vier des Branchenrankings kam der Bereich Bau und Immobilien.
 
Mit Ausnahme des Abschlusses des Unternehmens Goldbeck Nord über rund 3.600 m² (Fuhlsbüttler Straße 29a, Barmbek) sorgten in der Bau- und Immobilienbranche vor allem die Business-Center für Büroflächenumsatz. So schlossen im 3. Quartal vier Unternehmen Verträge mit mehr als 1.000 m² Bürofläche ab. Hierzu gehörte der Anbieter WeWork, der sich sowohl in der „Europa Passage“ als auch im „Richard Böse-Haus“ am Gänsemarkt Flächen sicherte. Die anderen Anbieter waren rent24 („Kaufmannshaus“, Bleichenbrücke 10, City) und Design Offices (Görttwiete 16-20, City).
 
Markt dreht sich vom Mieter- zum Vermietermarkt
Sowohl die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) als auch die Durchschnittsmiete stiegen zum Ende des 3. Quartals im Vergleich zum Vorjahr leicht an. So kletterte die Spitzenmiete innerhalb von zwölf Monaten von 25,00 auf 26,00 €/m²/Monat (+4 %), während die Durchschnittsmiete von 14,90 auf 15,00 €/m²/Monat (+0,7 %) stieg. „Aufgrund des niedrigen Leerstands spitzt sich der Wettbewerb der Unternehmen um die besten Büroflächen weiter zu. Schon jetzt verhandeln häufig mehrere Unternehmen parallel für eine Fläche. In der Folge werden die Mieten mittelfristig spürbar anziehen. Der Markt dreht sich aktuell vom Mieter- zum Vermietermarkt“, bringt Rehberg die Situation auf den Punkt.
 
Flächenknappheit verändert Marktparameter
Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Flächenknappheit am Hamburger Büromarkt weiter verschärft. Lag die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen zum Ende des 2. Quartals noch bei 4,9 %, betrug diese Ende des 3. Quartals nur noch 4,6 %. Das innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehende Flächenangebot lag bei lediglich rund 620.000 m². „Die Flächenknappheit verändert die Marktparameter. Während Kunden sich noch vor ein paar Monaten Büroflächen für einen längeren Zeitraum reservieren konnten, um Zeit für ihre Entscheidungen zu gewinnen, müssen sie derzeit vor allem eins – schnell sein“, kommentiert Rehberg die aktuellen Marktbedingungen.
 
Die Fertigstellungen liegen 2017 mit rund 272.000 m² in 37 Projekten auf Rekordniveau. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquote von 69 % kommt jedoch mit 85.000 m² nur ein geringer Anteil spekulativ auf den Markt. Von den 151.000 m² Bürofläche, die in 2018 voraussichtlich fertiggestellt werden, stehen dem Markt Berechnungen von Grossmann & Berger zufolge nur rund 79.000 m² zur Verfügung. Die Vorvermietungsquote liegt hier bei 48 %. Mit 117.000 m² und 23 Projekten liegt der räumliche Schwerpunkt der Entwicklungstätigkeit im Teilmarkt City.
 
Ausblick 2017
„Es sind noch einige Großgesuche in der Pipeline. Allerdings erschwert der Mangel an großen, zusammenhängenden Büroflächen in allen Teilmärkten die Suche nach geeigneten Standorten. Ein Flächenumsatz von 600.000 Quadratmetern und damit ein neuer Rekord zum Jahresende sind jedoch so gut wie sicher. Es fehlen lediglich 85.000 Quadratmeter, um den Flächenumsatz in Höhe von 550.000 Quadratmetern  von 2016 zu knacken“, prognostiziert Rehberg

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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