DE | EN
image1

Grossmann & Berger macht. Informationen zugänglich.

Telefon Grossmann & Berger

Unternehmen / News | Presse / News | Presse / Büro Hamburg 4Q 2015

Büro Hamburg 4Q 2015


Flächenumsatz über Vorjahresniveau dank umsatzstarkem 4. Quartal

Pressemitteilung
Hamburg | 05.01.2016
Bedingt durch einen großvolumigen Vertragsabschluss im Teilmarkt Bahrenfeld erwies sich das 4. Quartal mit rund 185.000 m² als das umsatzstärkste des vergangenen Jahres. Somit erreichte der Hamburger Büromarkt nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger mit einem Ergebnis von rund 540.000 m² ein Plus von knapp 3 % gegenüber dem Vorjahr. Bei einer Eigennutzerquote von rund 15 % (80.000 m²) lag die Vermietungsleistung mit 460.000 m² um 34.000 m² höher als in 2014. „Das Marktgeschehen in Hamburg erwies sich in 2015 erneut als sehr dynamisch mit einem Ergebnis deutlich oberhalb des Zehn-Jahres-Mittels von 498.000 m². Ausschlaggebend für das gute Ergebnis waren vor allem fünf großflächige Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², die zusammen knapp ein Viertel des Umsatzes ausmachten“, fasst Geschäftsführer Andreas Rehberg zusammen.

Büro Hamburg 4Q 2015Büro Hamburg 4Q 2015
50.000 m² zu Flüchtlingsunterkünften umgenutzt
Wie in den vorangegangenen Quartalen wurde bei der Berechnung des Flächenumsatzes der durch den Flüchtlingsandrang entstandene Sondereffekt in Bezug auf die Flächenabnahme von Büroflächen nicht berücksichtigt. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger wurden 2015 rund 50.000 m² Bürofläche durch die Umnutzung in Flüchtlingsunterkünfte absorbiert. Diese Fläche wurde entsprechend aus dem Büroflächenbestand herausgerechnet. Dabei bezieht sich die o.g. Zahl ausschließlich auf Flächen, die zuvor am Markt als Büroflächen angeboten wurden. Die Belegung ehemaliger Einzelhandels- und Hallenflächen oder sonstiger Gewerbeflächen durch Flüchtlinge ist für die Betrachtung des Büromarkts nicht relevant.

Drei Abschlüsse über 15.000 Quadratmeter im vierten Quartal beflügeln Jahresergebnis
Insgesamt wurden in 2015 mit elf Verträgen über 5.000 m² deutlich weniger Großabschlüsse registriert als im Vorjahr (16 Abschlüsse). Allerdings waren unter den elf Verträgen der Größenklasse über
5.000 m² allein fünf Abschlüsse mit mehr als 15.000 m², eine für den Hamburger Markt erfreuliche Entwicklung. Größter Vertrag des Gesamtjahres war der Abschluss eines Versicherungsunternehmens über rund 39.000 m² in einer Projektentwicklung an der Gasstraße in Bahrenfeld, gefolgt von dem Teil-Kauf des ehemaligen Axel-Springer-Komplexes durch die Stadt Hamburg für das Bezirksamt Hamburg-Mitte (Caffamacherreihe 3, City) mit 32.000 m² im 1. Quartal. Mit jeweils knapp 20.000 m² waren die Verträge einer Bank in den „H2T Hamburg Two Towers“ (Lübeckertordamm 5) und der Finanzämter Hamburg im „SonninKontor“ (Nordkanalstraße 22+24) die dritt- und viertgrößten Abschlüsse. Mit rund 16.000 m² folgte die Anmietung des Einwohnermeldeamtes in Wandsbek (Hammer Straße 30-34) als fünftgrößter Vertragsabschluss. Im Flächensegment 501 bis 1.000 m² wurden mit 108.000 m² rund 20 % der Fläche umgesetzt. Der restliche Flächenumsatz verteilte sich mit Anteilen zwischen 16 und 17 % relativ gleichmäßig auf die übrigen Segmente.

Bahrenfeld drittstärkster Teilmarkt aufgrund der Anmietung eines Versicherungsunternehmens
Aufgrund der großflächigen Anmietung des Versicherungsunternehmens in der Gasstraße im 4. Quartal stieg Bahrenfeld mit einem Anteil am Flächenumsatz von knapp 12 % (64.000 m²) zum drittstärksten Teilmarkt auf. Auf den Plätzen eins und zwei positionieren sich wie gewohnt die Teilmärkte City und City Süd mit Anteilen von knapp 29 % (156.000 m²) bzw. knapp 14 % (74.000 m²). Die größten Abschlüsse in der City waren, neben dem erwähnten Eigennutzer-Geschäft mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte über 32.000 m², die Verträge der Werbeagentur Thjnk (rund 4.900 m², „BOA VISTA“, Vorsetzen 32-39), des Office-Centers Mindspace Germany GmbH (rund 4.300 m², „Altes Klöpperhaus“, Rödingsmarkt 9) sowie der internationalen Sozietät DLA Piper UK LLP (rund 3.200 m², „Alter Wall“, Alter Wall 2-8). Die beiden größten Anmietungen in der City Süd waren der Abschluss der Finanzämter Hamburg über knapp 20.000 m² im „SonninKontor“ an der Nordkanalstraße 22+24 sowie der Vertrag des IT-Dienstleisters S-Servicepartner Norddeutschland GmbH (ehemals NRS) über rund 9.500 m² im „Sonninhof“ an der Sonninstraße 24-28.

Ein Drittel des Umsatzes durch Öffentliche Verwaltung und Beratungsunternehmen
Der Bereich der Öffentlichen Verwaltung, Verbände und Kirchen zählte zusammen mit den Beratungsunternehmen in 2015 zu den Top-Flächenabnehmern. Zusammen generierten die Branchen ein Drittel des jährlichen Flächenumsatzes. Bedingt durch die drei erwähnten großvolumigen Abschlüsse mit mehr als 15.000 m² ist die Öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 19 % (101.000 m²) am Flächenumsatz wichtigster Flächenabnehmer. Die Beratungsunternehmen kamen insgesamt auf einen Umsatzanteil von 15 % (81.000 m²), gefolgt von den Versicherungen mit einem Anteil von knapp 10 % (52.000 m²).

Steigende Spitzenmiete bei stabiler Durchschnittsmiete
Mehrere hochpreisige Abschlüsse ließen die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) im 4. Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 50 Cent auf 25,00 €/m²/Monat steigen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete blieb bei 14,50 €/m²/Monat stabil. „Obwohl die meisten Mietverträge im Preissegment bis 15,00 €/m²/Monat abgeschlossen wurden, ist auch im hochpreisigen Segment über 20 €/m²/Monat viel Bewegung. Die gestiegene Spitzenmiete zeigt, dass Kunden bereit sind, Mieten im oberen Preissegment zu akzeptieren, sofern Lage und Flächenqualität stimmen“, kommentiert Rehberg.

Kurzfristiges Flächenangebot verringert sich gegenüber Vorjahr um 100.000 m²
Zum Jahresende 2015 standen im Vergleich zum Vorjahr rund 100.000 m² weniger Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Der Leerstand verringerte sich gegenüber 2014 von rund 798.000 m² auf etwa 698.000 m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Jahresende bei nur noch 5,2 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². Ende 2014 betrug die Quote noch 6 %.

In 2015 wurde in 18 Projekten rund 120.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Rund 86 % dieser Fläche ist bereits vermietet. Für die Jahre 2016 und 2017 wird das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach bei rund 334.000 m² in 46 Projekten liegen. Dabei kommt mit rund 48 % weniger als die Hälfte der Fläche spekulativ auf den Markt.

Jahresflächenumsatz in 2016 voraussichtlich unter 500.000 m²
„Die Stimmung am Markt ist grundsätzlich positiv. Die Wirtschaftsinstitute rechnen für 2016 mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstumskurses. Die Dienstleistungsbranche ist optimistisch und plant, zusätzliches Personal einzustellen. Somit sind alle Voraussetzungen für ein gutes Vermietungsjahr gegeben. Allerdings gehen wir davon aus, dass der Jahresflächenumsatz unter 500.000 m² bleiben wird, da es voraussichtlich weniger großvolumige Abschlüsse geben wird. Dies liegt unter anderem daran, dass den Kunden weniger Büroflächenalternativen zur Verfügung stehen werden. Wir erwarten zudem, dass sich die Leerstandsquote im Jahresverlauf auf unter 5 % verringern wird,“ sagt Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).

Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
Fax:+49 (0)40 / 350 80 2 - 36
b.finke@grossmann-berger.de
 
 
Immoscout24
quick support