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Büro Hamburg 4Q2016


Zum dritten Mal in Folge über 500.000 m²

Pressemitteilung
Hamburg | 05.01.2017
550.000 m² Bürofläche wurden 2016 in Hamburg vermarktet. Dies ergaben Berechnungen von Grossmann & Berger. Im Vergleich zu 2015 stieg der Flächenumsatz um 2 %. Der Vermietungsumsatz war mit 492.000 m² relativ hoch, entsprechend niedrig fiel der Eigennutzerumsatz mit 58.000 m² aus. „Für die Hamburger Bürovermieter war 2016 ein gutes Jahr. Bereits zum dritten Mal in Folge kletterte der Büroflächenumsatz in Hamburg über 500.000 m², rund ein Fünftel des Flächenumsatzes entfiel auf Abschlüsse in Projekten“, bewertet Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das Jahresendergebnis. Am umsatzstärksten war das 3. Jahresviertel mit 175.000 m² gefolgt von den Quartalen zwei und vier mit Flächenumsätzen von 140.000 und 135.000 m².
 
Drei Großabschlüsse mehr als im Vorjahr
Mit insgesamt 645 stieg die Zahl der Mietverträge und Eigennutzergeschäfte gegenüber 2015 um 4 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfiel mit 25 % auf das Segment über 5.000 m². Die Zahl der in dieser Größenklasse registrierten Abschlüsse erhöhte sich im Vorjahresvergleich von 11 auf 14.
 
Zu den fünf größten Abschlüssen des Jahres 2016 gehörten mit dem Windenergie-Anlagenhersteller Nordex Energy (12.000 m², Langenhorner Chaussee 600a, Airport) und der Kassenärztlichen Vereinigung Hamburg (10.000 m², Humboldtstraße 56, Barmbek) auch zwei Eigennutzer.
 
Bei den größten Mietverträgen des Jahres handelte es sich um die Interimsanmietung von Olympus Deutschland im „Poseidon-Haus“ (22.800 m², Amsinckstraße 67-71, City Süd) und die Anmietungen des Beratungsunternehmens KPMG im „Springer Quartier“ (11.800 m², Caffamacherreihe/Kaiser-Wilhelm-Straße, City) sowie des AXA-Konzerns im „Fleet Office II“ (9.700 m², Heidenkampsweg 74+76, City Süd).
 
Mit Anteilen von jeweils 19 bis 21 % verteilte sich der weitere Büroflächenumsatz in Hamburg am Jahresende ausgewogen auf die mittleren Größenklassen von 1.001 bis 5.000 m². Das Flächensegment unter 500 m² erreichte einen Anteil von 16 %.
 
Hälfte des Flächenumsatzes in City und City Süd
Noch stärker als im Vorjahr konzentrierte sich das Vermietungsgeschehen 2016 auf die beiden zentralen Teilmärkte City und City Süd, die zusammen genau die Hälfte des Hamburger Büroflächenumsatzes ausmachten. Mit einem Anteil von 31 % war die City auch zum Jahresende unverändert der Teilmarkt mit dem höchsten Büroflächenumsatz in Hamburg. Insgesamt wurden hier 172.400 m² Bürofläche vermarktet. Neben größeren Abschlüssen wie dem bereits erwähnten von KPMG, den Verträgen von Ruby Hotels & Resorts mit 9.400 m² im ehemaligen Bürokomplex „Fleetbogen“ in der Düsternstraße 1-3 und der Universität Hamburg mit 8.000 m² am Gorch-Fock-Wall 5-7 aus dem 2. und 3. Quartal kamen im 4. Quartal weitere hinzu. So mietete unter anderem der Fitnessbetreiber Fitness First 2.600 m² im „Work Life Center“ (Gorch-Fock-Wall 1a) an, während sich eine Verwaltungseinheit der Stadt Hamburg für eine 2.600 m² große Teilfläche im „Tower am Michel“ (Ludwig-Erhard-Straße 22) entschied.
 
„Die City steht bei Nutzern hoch im Kurs. Wir beobachten, dass Entscheider noch stärker als bisher im Sinne ihrer Mitarbeiter Wert auf ein attraktives Umfeld legen. Projektentwicklungen wie das Springer Quartier, der Alte Wall und die Stadthöfe mit zeitgemäßen Büroflächen tragen nachhaltig zur Attraktivität dieses Teilmarkts bei“, erläutert Rehberg.
 
Der Großteil des Büroflächenumsatzes der City Süd, rund 103.000 m² bzw. 19 %, entfiel auf die ersten drei Quartale. Hierzu gehörten die bereits genannten Abschlüsse von Olympus Deutschland und dem AXA-Konzern sowie die der Kreuzfahrtanbieter TUI Cruises mit 7.300 m² und Hapag-Lloyd mit 5.800 m² im „Doppel XX“ (Heidenkampsweg 58) und des Technikkonzern SHARP Electronics mit 4.000 m² im „Cambium“ (Nagelsweg 33-35). Im 4. Quartal entschieden sich zudem die Hamburger Wasserwerke für 1.700 m² (Eiffestraße 26-30) in der City Süd, der Spieleentwickler Innogames erweiterte seine bisherige Bürofläche von 7.300 m² um knapp 2.000 m² (Friesenstraße 13).
 
Beratungsunternehmen größte Flächenabnehmer
Im Gesamtjahr 2016 erreichten die Beratungsunternehmen einen Anteil am Büroflächenumsatz in Hamburg von 15 % (80.000 m²) und lösten damit im Vorjahresvergleich die Öffentliche Verwaltung als größten Flächenabnehmer ab. Größter Vertrag der Berater war der KPMG-Abschluss. Unter anderem aufgrund des Olympus-Vertrages folgte das Verarbeitende Gewerbe mit einem Anteil von 12 % (64.400 m²) auf Platz zwei des Branchenrankings. Auf Platz drei lag die Branche Tourismus und Verkehr, die einen Anteil am Flächenumsatz von 11 % (62.700 m²) erzielte. Ausschlaggebend für dieses Ergebnis waren die größten Verträge dieser Branchen durch Ruby Hotels & Resorts, TUI Cruises und Hapag-Lloyd.
 
Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen um einen Euro
Aufgrund mehrerer hochpreisiger Abschlüsse vor allem in Neubau-Projektentwicklungen in zentralen Lagen stiegen sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete um jeweils einen Euro. Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) lag am Jahresende somit bei 26,00 €/m²/Monat, die flächengewichtete Durchschnittsmiete bei 15,50 €/m²/Monat. „Angesichts des kontinuierlichen Leerstandsabbaus der letzten Jahre werden für gute Produkte Top-Mieten akzeptiert“, kommentiert Rehberg die Mietpreisentwicklung.
 
Langsamerer Leerstandsabbau
Seit 2010 ist die Zahl der leerstehenden Büroflächen in Hamburg kontinuierlich gesunken. Allerdings verlangsamte sich der Leerstandsabbau innerhalb der letzten zwölf Monate. Im Vergleich zu 2015 reduzierte sich die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen am Jahresende 2016 lediglich von 5,2 auf 5,1 %. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot betrug zum Jahresende 684.100 m². Der Angebotsrückgang wirkte sich auch auf die beiden umsatzstärksten Teilmärkte City und City Süd aus, wo die Leerstandsreserve um 16 bzw. 17 % zurückging.
 
2016 wurde im Rahmen von 22 Projekten rund 192.000 m² Bürofläche fertiggestellt, 89 % der Fläche war bereits vertraglich gebunden. „Der Anteil von Neubau-Büroflächen ohne Vertragsbindung ist in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen. 2016 kamen lediglich 21.000 m² spekulativ auf den Markt. Angesichts dieser Entwicklung sollten vor allem größere Nutzer langfristig planen und sich frühzeitig Flächen sichern. Unternehmen, die kurzfristig größere Büroflächen anmieten wollen, müssen sich in der Regel kompromissbereit zeigen“, beschreibt Rehberg die aktuelle Angebotslage.
 
Für 2017 und 2018 wird das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach bei rund 418.000 m² in 55 Projekten liegen. Mit 54 % wird etwas mehr als die Hälfte der Bürofläche spekulativ errichtet. Räumlicher Schwerpunkt ist die City mit einem Fertigstellungsvolumen von 116.800 m².
 
Ausblick 2017
„Die Nachfrage nach zeitgemäßen Büroflächen im großen und kleinen Segment ist weiterhin sehr hoch. Das Angebot wird jedoch immer knapper, insbesondere an Flächen mit hochwertiger Ausstattung. Insofern können sich Projektentwickler über hohe Vorvermietungsquoten freuen. Trotz der leicht gesenkten Konjunkturprognosen erwarten wir für 2017 eine stabile Entwicklung auf dem Büromarkt in Hamburg. Das Zehn-Jahres-Mittel von rund 500.000 m² dürfte mindestens erreicht werden am Jahresende“, glaubt Rehberg.
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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Britt Finke
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