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Büro HH 1Q2016


Optimistische Stimmung trotz Ergebnis unter Vorjahresniveau

Pressemitteilung
Hamburg | 05.04.2016
Das neue Bürovermietungsjahr in Hamburg startete verhalten. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger wurde im 1. Jahresviertel in Hamburg mit 100.000 m² rund 23.000 m² weniger Fläche vermittelt als im Vorjahresquartal. Mit Ausnahme von zwei Eigennutzer-Geschäften blieben Großdeals über 5.000 m² Fläche aus. Insgesamt belief sich die Eigennutzerquote auf knapp unter 20 % (19.900 m²). „Es ist viel Bewegung im Markt. Vielerorts wird über neue Standorte nachgedacht oder auch konkret verhandelt. Daher sind wir ungeachtet des rückläufigen Ergebnisses für das erste Quartal sehr optimistisch gestimmt“, beschreibt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das aktuelle Marktgeschehen.

Büro HH 1Q2016Büro HH 1Q2016
Lediglich zwei Eigennutzer-Geschäfte über 5.000 m²
Im 1. Quartal 2016 wurden lediglich zwei Abschlüsse mit Flächen über 5.000 m² registriert. Dies waren zum einen das Eigennutzer-Geschäft einer Versicherung im Teilmarkt Wandsbek mit rund 6.500 m² (Wandsbeker Zollstraße 91) und zum anderen der begonnene Neubau der Otto-Gruppe an der Haldesdorfer Straße in Hamburg Ost mir knapp 6.000 m² Bürofläche. Umsatzstärkste Größenklasse war das Segment zwischen 501 bis 1.000 m² mit einem Umsatzanteil von rund 26 % (26.000 m²). Gefolgt von dem Flächensegment 2.001 bis 5.000 m² mit einem Anteil von 25 % (25.000 m²), welches gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich zulegte. Die beiden größten Verträge in diesem Segment waren die Abschlüsse des auf Schiffsklimatechnik spezialisierten Unternehmens AERIUS Marine mit rund 4.400 m² in der „Hamburger Welle“ (Lübecker Straße 128, St. Georg) sowie die Anmietung des Technikkonzerns Sharp Electronics mit rund 4.000 m² im „Cambium“ (Nagelsweg 33-35, City Süd).

Teilmarkt Hamburg Ost vor der City Süd
Spitzenreiter im Ranking der Teilmärkte ist traditionell der Teilmarkt City, der auch im 1. Quartal 2016 mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von knapp 30 % (29.400 m²) vorn lag. „Mit 57 Verträgen blieb die City auch im ersten Jahresviertel der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeit. Unter anderem konnten wir ein Business Center für das prestigeträchtige Neubau-Projekt am Alten Wall gewinnen“, kommentiert Rehberg das Vermietungsgeschehen in der Innenstadt. Die größten Neuabschlüsse in der City mit jeweils über 2.000 m² wurden in den „Wallhöfen“ (MedX Gesellschaft für medizinische Expertise, Neuer Steinweg 28), den „Girardet Höfen“ (Facelift bbt, Gerhofstraße 19) und der „Europa Passage“ (FCB Deutschland, Ballindamm 39-40) registriert. Bedingt durch den Baubeginn für die Otto-Gruppe an der Haldesdorfer Straße und zwei weitere Mietverträge über 1.500 m² positionierte sich der großflächige Teilmarkt Hamburg Ost im 1. Jahresviertel ausnahmsweise auf Platz zwei. Mit einem Anteil von rund 14 % (14.300 m²) lag der Teilmarkt vor der City Süd, die einen Anteil von rund 12 % (12.200 m²) erreichte. So entschieden sich beispielsweise die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit knapp 1.400 m² Bürofläche („Spaldinghof“, Spaldingstraße 74) und das Fachgroßhandelsunternehmen Igepa group mit knapp 1.000 m² („Fleet Office II“, Heidenkampsweg 74 + 76) für Neuanmietungen in der City Süd.

Ein Fünftel des Umsatzes entfällt auf Handel und Gastronomie
Mit einem Anteil von knapp 21 % (20.900 m²) entfiel rund ein Fünftel des Flächenumsatzes auf die Branche Handel und Gastronomie, die damit der stärkste Flächenabnehmer des 1. Quartals war. Mit der Otto Group, Sharp Electronics, MedX Gesellschaft für medizinische Expertise und der Detlev Louis Motorrad-Vertriebsgesellschaft (Brandhofer Deich 68) waren vier der zehn größten Eigennutzer und Mieter des 1. Jahresviertels Handelsunternehmen. Die Beratungsunternehmen nahmen mit einem Anteil von 19 % (18.600 m²) den zweiten Platz ein, gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche, die auf einen Anteil von knapp 13 % (12.700 m²) kamen.

Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete leicht gestiegen
Wie im Vorquartal lag die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) zum Ende des 1. Quartals 2016 bei 25,00 €/m²/Monat. Hingegen verzeichnete die flächengewichtete Durchschnittsmiete mit 14,60 €/m²/Monat einen leichten Anstieg um 10 Cent. Derzeit befinden sich im innerstädtischen Bereich und der HafenCity einige größere Projekte im Bau, wie beispielsweise die Projektentwicklung am Alten Wall, die „Stadthöfe“, das Projekt „Esplace“ sowie die Gebäudeensembles „Shipyard“ und „Watermark“ oder der „Campus Tower“. „Die Mietpreise für diese teilweise spekulativ errichteten Neubau-Projekte liegen in der Regel deutlich über 20,00 €/m²/Monat. Abschlüsse in diesen Projekten werden die Entwicklung der Durchschnittsmiete im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich positiv beeinflussen“, erläutert Rehberg.

Leerstand erhöht sich gegenüber Vorquartal leicht
Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der Leerstand leicht. Standen zum Jahresende 2015 noch etwa 698.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, waren es zum Ende des 1. Quartals 2016 mit knapp 739.000 m² rund 5,9 % mehr. „Dies liegt einerseits an Fertigstellungen von Projekten, die nun kurzfristig verfügbar sind, und andererseits an Umstrukturierungen von Flächen innerhalb großer Unternehmen, die einen Teil ihrer Flächen wieder an den Markt zurückgeben“, so Rehberg.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verringerte sich der Leerstand jedoch signifikant. So betrug die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen zum Quartalsende 5,5 % bei einem Büroflächenbestand von 13,4 Mio. m², während die Quote zum Ende des Vorjahresquartals noch bei 6 % lag. Für die Jahre 2016 und 2017 wird das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach bei rund 457.000 m² in 50 Projekten liegen. Schwerpunkt der Entwicklungen ist mit 21 Projekten der Teilmarkt City. Dabei sind rund 56,7 % der projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden.

Ausblick 2016
„Für das Jahr 2016 rechnen wir mit weniger großvolumigen Abschlüssen, die 2015 für das positive Ergebnis ausschlaggebend waren. Der Flächenumsatz wird sich aus heutiger Sicht zum Jahresende daher voraussichtlich auf dem Niveau von 450.000 m² bewegen“, sagt Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).
Britt Finke
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Britt Finke
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