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Büromärkte Top-7-Standorte 1Q2017


Stärkster Auftakt seit Jahren

Pressemitteilung
Hamburg | 02.04.2017
Um 16 % legte der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten im 1. Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahr zu. In Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München wurden insgesamt 923.600 m² Bürofläche vermietet oder eigengenutzt. Dies ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). Der Eigennutzeranteil verdoppelte sich nahezu auf 15 %. „Hamburg, Berlin, Düsseldorf und München starteten mit den besten Quartalsergebnissen der letzten fünf bis zehn Jahre ins neue Jahr“, ordnet GPP-Sprecher Björn Holzwarth die Büroflächenumsätze der Top-7-Standorte ein.
 
Flächenumsatz: Hot-Spot Hamburg
Mit +60 % erreichte Hamburg mit Abstand den höchsten Zuwachs beim Büroflächenumsatz aller Top-7-Standorte. In München (+25 %), Stuttgart (+22 %) und Düsseldorf (+21 %) entwickelte sich der Büroflächenumsatz ähnlich gut, während er in Berlin mit +1 % nahezu unverändert blieb. Nur in Frankfurt (-2 %) und Köln (-20 %) verzeichnete German Property Partners Rückgänge.
 
Der Hamburger Flächenumsatz von 160.000 m² war das beste Jahresauftaktergebnis der letzten zehn Jahre. Getragen wurde er von fünf Abschlüssen im Flächensegment über 5.000 m² gegenüber lediglich zwei Verträgen im Vorjahreszeitraum. Der Interim-Mietvertrag für 19.700 m² Bürofläche im Überseering 35 in der City Nord war der größte Abschluss im 1. Quartal.
 
Auch München legte mit 237.000 m² das beste 1. Quartal der letzten Jahre vor. Einen wesentlichen Anteil hieran hatten drei Mietverträge mit Volumina über 10.000 m²: Die Deutsche Pfandbriefbank mietete 14.000 m² im Parkring 28-32 in Garching an, Publicis Pixelpark entschied sich für 13.000 m² in der Rosenheimer Straße 143 a-d und die Landeshauptstadt München für 12.000 m² in der Denisstraße 2.
 
Top bekannte Abschlüsse über 10.000 m² | Top-7-Standorte | 1. Quartal 2017
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche (m²)
STU Fasanenweg, Leinfelden-Echterdingen Daimler AG (Eigennutzer) ca. 50.000
BER Puschkinallee 52, Treptow Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Eigennutzer)  ca. 47.000
DUS Hansaallee 1-3 HSBC Transaction Services  ca. 22.000
HAM Überseering 35  Universität Hamburg  ca. 19.700
MUC Parkring 28-32, Garching Deutsche Pfandbriefbank ca. 14.000
MUC Rosenheimer Straße 143 a-d Publicis Pixelpark  ca. 13.000
DUS Schwannstraße 10 Bankhaus Lampe ca. 13.000
MUC Denisstraße 2 Landeshauptstadt München ca. 12.000
 
Der Eigennutzer-Abschluss von Daimler über 50.000 m² (Fasanenweg, Leinfelden-Echterdingen) pushte den Büroflächenumsatz von Stuttgart auf 74.500 m². Abgesehen von dem bisher größten Abschluss an den Top-7-Standorten war das 1. Quartal in Stuttgart mit einem Vermietungsumsatz von 24.500 m² jedoch ruhig.
 
Mit einem Flächenumsatz von 102.800 m² kam Düsseldorf auf das beste Ergebnis im 1. Quartal der letzten fünf Jahre und lag damit deutlich über dem Fünf-Jahres-Mittel von 79.800 m². Hieran hatte der Mietvertrag von HSBC Transaction Services über 22.000 m² in dem Neubau Hansaallee 1-3 einen wesentlichen Anteil.
 
Mit einem minimalen Zuwachs beim Büroflächenumsatz von 172.000 m² erwies sich der Jahresauftakt auch in Berlin als der beste der letzten zehn Jahre. Allein 27 % (47.000 m²) entfielen auf den Eigennutzer-Kauf der ehemaligen Vattenfall-Zentrale in der Puschkinallee 52 durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA).
 
In Frankfurt wurde anders als in den Vorjahren im 1. Quartal kein Vertrag über 10.000 m² abgeschlossen. Dennoch ging der Büroflächenumsatz in der Mainmetropole nur leicht auf 125.300 m² zurück. Besonders rege war die Vermietungstätigkeit in den Segmenten 2.000 bis 5.000 m² mit einem Flächenumsatz von knapp 30.000 m² bei neun Abschlüssen und 5.000 bis 10.000 m² bei doppelt so vielen Deals wie im Vorjahr und einem Anstieg von 75 % des Flächenumsatzes.
 
Verglichen mit dem besonders umsatzstarken 1. Quartal 2016 ging der Büroflächenumsatz in Köln am stärksten zurück und lag bei 52.000 m². Die Interimsanmietung von 6.500 m² durch Lufthansa (Linnicher Straße), bevor das Unternehmen 4.600 m² in dem Sanierungsprojekt ONE COLOGNE (Venloer Straße 151-153) bezieht, war der größte Abschluss bisher.
 
Mieten: Anhaltender Aufwärtstrend
Die Durchschnittsmiete für Büroflächen stieg an allen Top-7-Standorten und dies am stärksten in Berlin (+7 %) und Düsseldorf (+6 %). Stuttgart und Köln kamen auf Zuwachsraten von jeweils +5 %, Frankfurt, München und Hamburg auf je +3 %. Traditionell wiesen Frankfurt (18,00 €/m²/Monat) und München (16,50 €/m²/Monat) die höchsten Durchschnittsmieten auf. Mit 16,20 €/m²/Monat hat Berlin jedoch nahezu das Niveau der bayerischen Landeshauptstadt erreicht.
 
Wesentlich differenzierter entwickelte sich die Spitzenmiete. In Frankfurt ging sie aufgrund weniger sehr hochpreisiger Abschlüsse in Top-Objekten um 1 % zurück auf den im Standortvergleich noch immer höchsten Wert von 38,00 €/m²/Monat. In den sechs anderen Städten kletterte sie zwischen +1 % (Köln) und +14 % (München, Berlin). Nach Frankfurt überstieg nur München mit 34,40 €/m²/Monat die Schwelle von 30,00 €/m²/Monat. Das Spitzenmietniveau der anderen fünf Standorte bewegte sich zwischen 21,50 €/m²/Monat (Köln) und 28,00 €/m²/Monat (Berlin).
 
Leerstand: Dramatische Rückgänge
Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot an den Top-7-Standorten ging im 1. Quartal um 15 % auf 4,6 Mio. m² zurück. Damit lag die Angebotsreserve bei 5,1 % bezogen auf einen Gesamtbüroflächenbestand von 90,59 Mio. m².
 
Bis auf Düsseldorf, wo das Büroflächenangebot um 3 % zunahm, ging der Leerstand an allen anderen Standorten, und dies größtenteils dramatisch, zurück. Sowohl München als auch Berlin und Köln kamen auf Rückgänge von über 20 %, Frankfurt und Stuttgart auf Abgänge von über 10 %.
 
Stuttgart (3,0 %), Berlin (3,2 %) und München (3,5 %) wiesen von allen Top-7-Standorten die niedrigsten Leerstandsquoten auf, Düsseldorf (9,7 %) und Frankfurt (10,3 %) die höchsten. Das Fertigstellungsvolumen der Top-7-Standorte für 2017 und 2018 beträgt 2,18 Mio. m² Bürofläche. Schwerpunkte der Bautätigkeit sind Berlin (464.000 m²) und Hamburg (439.000 m²). „In der Stuttgarter City sind nur zwei Projekte mit einem Gesamtvolumen von 11.000 m² im Bau“, führt Holzwarth beispielhaft aus.
 
Ausblick
„Das Geschäftsklima wird laut dem ifo Institut immer besser. Wegen der unbekannten Anzahl von Flüchtlingen, die in den nächsten Monaten auf dem Arbeitsmarkt Fuß zu fassen versuchen, und angekündigter Stellenabbauprogramme großer deutscher Unternehmen ist allerdings unsicher, wie sich der Arbeitsmarkt 2017 entwickeln wird. Bisher ist die Nachfrage nach Büroflächen – insbesondere modernen in Neubauqualität – weiterhin hoch und wir wissen von diversen Großgesuchen. Daher schätzen wir den Büroflächenumsatz für 2017 auf 3,55 Millionen Quadratmeter“, prognostiziert Holzwarth. „Angesichts des Ungleichgewichts zwischen Nachfrage und Neubau-Angebot kann sich die Situation aber durchaus ändern. Und wird voraussichtlich zu weiter steigenden Mieten führen, sowohl bei den Durchschnitts- als auch bei den Spitzenmieten.“
 
Top-7-Standorte | 1. Quartal 2017
  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC TOP-7
Flächenumsatz
in m²
160.000 172.000 102.800 52.000 125.300 74.500 237.000 923.600
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
+60 +1 +21 -20 -2 +22 +25 +16
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
26,50 28,00 26,50 21,50 38,00 23,00 34,40 -
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 15,00 16,20 14,20 13,00 18,00 13,90 16,50 -
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,55 19,17 7,62 7,80 11,67 7,80 22,99 90,59
Leerstand
in m²
671.000 620.000 740.000 350.000 1.203.800 231.000 798.000 4.613.800
Leerstandsrate
in %
5,0 3,2 9,7 4,5 10,3 3,0 3,5 5,1
Fertigstellungen 2017 + 2018 in m² 439.000 464.000 220.000 200.000 261.000 290.100 305.000 2.179.100

Quelle: German Property Partners
Britt Finke
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