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Büromärkte Top-7-Standorte 2Q2016


Starkes Halbjahr mit Plus von 11 Prozent

Pressemitteilung
Hamburg | 04.07.2016
Zum Halbjahresende legte German Property Partners (GPP) zufolge der Flächenumsatz auf den Büromärkten der deutschen Top-7-Standorte im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 % zu. Insgesamt wurden rund 1,65 Mio. m² Bürofläche umgesetzt, davon allein rund 852.000 m² im 2. Quartal. „Das starke Halbjahresergebnis lässt auf ein reges Vermietungsgeschäft in der zweiten Jahreshälfte hoffen. Allein die Ungewissheit über die Auswirkungen des Brexits trübt die Stimmung auf den Büromärkten“, sagt Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners.

Büromärkte Top-7-Standorte 2Q2016Büromärkte Top-7-Standorte 2Q2016
Flächenumsatz: Köln mit fünfzig Prozent Zuwachs
Das deutlichste Plus beim Flächenumsatz mit 51,9 % auf 205.000 m² legte Köln vor. Grund für den Zuwachs war die Großanmietung der Zurich Versicherung mit 60.000 m². „Der Vertragsabschluss war gleichzeitig der Startschuss für die „MesseCity“. Das Neubauprojekt wird die Bedeutung des rechtsrheinischen Stadtteils Deutz als Bürostandort stärken“, erläutert Holzwarth.

Beim absoluten Flächenumsatz war erneut München Spitzenreiter mit 393.500 m² bei einer Steigerungsrate von 32 % gegenüber dem Vorjahr. Das überdurchschnittlich hohe Volumen großflächiger Abschlüsse von Behörden (Hofmannstraße 61-63: 15.200 m², Werinherstraße 83-89: 14.900 m²) im 2. Quartal ließ den Flächenumsatz signifikant steigen.

Bekannte Abschlüsse über 10.000 m² Top-7-Standorte 1.-2. Quartal 2016
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche (m²)
CGN „MesseCity“ (Köln-Deutz) Zurich Versicherung 60.000
BER Mauerstraße 28 Bundesministerium für Gesundheit (Eigennutzer) 27.000
FFM „Japan Center“, Taunustor 2 Europäische Zentralbank (EZB) 17.800
BER Darwinstraße 18 Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) 17.700
MUC Hofmannstraße 61-63 Landeshauptstadt München 15.200
MUC Werinherstraße 83-89 BA für Immobilienaufgaben Freistaat Bayern 14.900
STU Ruppmannstraße, Schockenriedstraße Trelleborg Sealing Solutions Germany 13.700
MUC Semmelweisstraße MorphoSys 13.500
CGN Ottoplatz (Köln-Deutz) Stadt Köln Gebäudewirtschaft 13.000

Am Standort Frankfurt legte der Flächenumsatz um 20,5 % auf 235.900 m² zu. Die Anmietungen konzentrierten sich auf das mittlere Flächensegment. Hierunter fiel auch der größte Mietvertrag im 2. Quartal mit 7.800 m² Bürofläche durch Union Investment (Neue Mainzer Straße 14-18).

Mit einer Steigerung von 2 % auf 305.000 m² Bürofläche fiel das Ergebnis in Berlin sogar noch besser aus als im Rekordjahr 2015 zu derselben Zeit. Einen wesentlichen Anteil hieran hatte der größte Berliner Mietvertrag mit 17.700 m² im 2. Quartal durch das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) in der Darwinstraße 18.

Düsseldorf erreichte mit einem Minus von 2,4 % auf 165.000 m² Bürofläche ein ähnlich gutes Ergebnis wie im Vorjahr. Den größten Mietvertrag mit 8.600 m² unterzeichnete die Douglas Holding für ihre Hauptverwaltung im Projekt „DUO“ (Hans-Günther-Sohl-Straße 5-11).

Mit 109.000 m² Bürofläche wurden in Stuttgart 25,9 % weniger Fläche umgesetzt als im Vorjahr. Im Flächensegment zwischen 4.000 und 9.000 m² gab es keine Verträge, auch Eigennutzerabschlüsse blieben bisher aus.

In Hamburg verringerte sich das Ergebnis aufgrund fehlender Großabschlüsse um 4,4 % auf 240.000 m². Der bisher größte Mietvertrag wurde im 2. Quartal abgeschlossen und umfasste 9.750 m², die Axa in den „Fleet Offices“ am Heidenkampsweg 74+76 beziehen wird.

„Sowohl in Stuttgart als auch in Hamburg werden mehrere Großgesuche ausgehandelt. Daher erwarten wir in beiden Städten eine deutlich anziehende Vermietungstätigkeit im zweiten Halbjahr“, sagt Holzwarth.

Mieten: Push durch Flächenverknappung
Sowohl hinsichtlich der Spitzenmiete als auch hinsichtlich der Durchschnittsmiete blieben Frankfurt (38,00 bzw. 17,50 €/m²/Monat) und München (34,50 bzw. 16,00 €/m²/Monat) die Standorte mit den höchsten Büromieten. Am stärksten legte die Durchschnittsmiete um 26,2 % auf 15,40 €/m²/Monat in Köln zu. Dies ist auf den Großabschluss der Zurich Versicherung und weitere größere Vermietungen im hochpreisigen Segment zurückzuführen. In Berlin kletterte die Spitzenmiete um 11,1 % auf 25,00 €/m²/Monat am meisten.

„Die Mieten steigen an fast allen Top-7-Standorten. Grund ist die Verknappung des Flächenangebots. Stimmen Ausstattung und Mikrolage, akzeptieren Mieter in zentralen Lagen immer häufiger Mieten deutlich über 20 Euro“, führt Holzwarth aus.

Leerstand: Weiter auf historischem Tiefstand
Die Gesamt-Leerstandsrate für Büroflächen an den deutschen Top-7-Standorten reduzierte sich zum Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut um 0,5 % auf 5,8 %. „Bei Leerstandsquoten von 3,3 % in Stuttgart, 3,9 % in München oder 4,1 % in Berlin kann man von historischen Tiefstständen sprechen. Die weiterhin geringe Neubautätigkeit und die konstante Nachfrage erhöhen den Druck auf die Büromieten in den Top-7-Standorten“, erläutert Holzwarth.

Für die Jahre 2016 und 2017 geht German Property Partners von einem voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen von rund 2,05 Mio. m² in 214 Projekten aus. Neubauschwerpunkt ist Hamburg mit 466.000 m², gefolgt von Berlin mit 330.000 m².

Ausblick: Zweite Jahreshälfte 2016
Das gute Halbjahresergebnis der Top-7-Standorte lässt für die zweite Jahreshälfte einen sehr hohen Büroflächenumsatz erwarten. Ob die Vorjahres-Rekorde an den einzelnen Standorten eingestellt werden können, ist schwer einzuschätzen. Abgesehen von den unvorhersehbaren Folgen des Brexits sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft in Deutschland gut. „Die Bedeutung Frankfurts als europäischer Banken- und Börsenplatz könnte deutlich zunehmen. Auch wenn die Austrittserklärung noch nicht erfolgt ist, könnte es auf dem Frankfurter Büromarkt zu Überreaktionen kommen, da einige Unternehmen sich große zusammenhängende Flächen zu günstigen Konditionen sichern möchten“, prognostiziert Holzwarth.

Deutsche Top-7-Bürostandorte 1.-2. Quartal 2016
HAM BER DUS CGN FFM STU MUC
Flächenumsatz in m² 240.000 305.000 165.000 205.000 235.900 109.000 393.500
Spitzenmiete in €/m²/Monat 24,50 25,00 26,50 21,25 38,00 22,80 34,45
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 14,90 15,50 13,80 15,40 17,50 12,80 16,00
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,43 19,02 7,60 7,80 11,60 7,67 22,90
Leerstand in m² 723.400 780.000 762.000 430.000 1.378.900 252.000 895.600
Leerstandsrate in % 5,4 4,1 10,0 5,5 11,9 3,3 3,9

Quelle: German Property Partners
Britt Finke
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