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Büromärkte Top-7-Standorte 3Q2017


Auf Rekordkurs

Pressemitteilung
Hamburg | 01.10.2017
In den deutschen Top-7-Standorten bahnt sich ein erneut sehr gutes Jahr am Markt für Bürovermietung an. Die Experten von German Property Partners (GPP) gehen für das Gesamtjahr 2017 von einem Vermietungsvolumen in Höhe von rund 3,8 Mio. m² aus. In den ersten drei Quartalen lag der Büroflächenumsatz mit 2,9 Mio. m² bereits um 9 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Mit Ausnahme von Köln und Stuttgart legte das Vermietungsvolumen an allen Standorten deutlich zu. Die Leerstandsquote ging gegenüber dem Vorjahr überall zurück und lag zum Ende des 3. Quartals über alle Top-7-Standorte betrachtet bei nur noch 4,4 %. Das Angebot an verfügbaren Büroflächen an den Top-7-Standorten lag um mehr als ein Fünftel niedriger als noch zwölf Monate zuvor.
 
„Mittlerweile herrscht an allen Standorten in den gefragten Lagen und Größenklassen Flächenknappheit. Und angesichts der unverändert hohen und weiter steigenden Nachfrage nach Büroflächen auf der einen sowie des nach wie vor nur moderat steigenden Angebots auf der anderen Seite wird sich daran auch in den kommenden Monaten nichts ändern“, sagt GPP-Sprecher Guido Nabben. An allen Top-7-Standorten sind die Anbieter von Co-Working-Flächen bzw. Business-Center-Betreiber im laufenden Jahr in der Anmietung sehr präsent. „Alles in allem wird das Wachstum der Flächennachfrage aber von Unternehmen aus allen Branchen getragen, was in Kombination mit den starken Wirtschaftsdaten umso mehr dafür spricht, dass die Entwicklung auch in näherer Zukunft anhalten wird“, so Nabben weiter.
 
Als Konsequenz aus der Entwicklung von Angebot und Nachfrage hat das Mietniveau weiter zugelegt. Besonders dynamisch war das Wachstum im Berliner Markt, wo die durchschnittliche Quadratmetermiete mit 18,20 €/m²/Monat (+17 % im Vergleich zum Vorjahr) immer näher an das Niveau des Frankfurter Marktes (18,90 €/m2/Monat) heranrückt. Auch bei der Entwicklung der Spitzenmiete liegt die Hauptstadt mit einem Plus von 12 % auf nunmehr 29 €/m2/Monat vorn, während die Spitzenmiete an den anderen Top-7-Standorten nur vergleichsweise leicht stieg, in Düsseldorf und Köln unverändert blieb beziehungsweise in München leicht rückläufig war.
 
Flächenumsatz: Fehlendes Angebot verhindert noch stärkeres Wachstum
In Düsseldorf liegt der Büroflächenumsatz nach drei Quartalen mit 288.800 m2 um satte 29 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Im bisherigen Jahresverlauf wurden in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt bereits elf Abschlüsse über mehr als 5.000 m² getätigt, darunter vier Großvermietungen über jeweils mehr als 10.000 m².  Den jüngsten Vertrag mit dem bisher größten Volumen von 20.250 m² schloss die Stadt Düsseldorf am Konrad-Adenauer-Platz für den Neubau ihrer Zentralbibliothek.
 
Auch in Frankfurt legte der Vermietungsumsatz mit Büroflächen besonders kräftig zu; gegenüber dem Vorjahreszeitraum schlug zum Ende des 3. Quartals ein Plus von 21 % auf 439.300 m2 zu Buche. Damit liegt der Büroflächenumsatz nach neun Monaten bereits über dem Gesamtjahresniveau der Jahre 2014 und 2015. Aufgrund einiger laufender Großgesuche dürfte auch das 4. Quartal in Frankfurt sehr dynamisch ausfallen. Mit 26.500 m2 Bürofläche im mainblick3 in der Kaiserleistraße  und 14.400 m2 in der Mainzer Landstraße/Kleyerstraße tätigten die Hessische Landesbank und die Stadt Frankfurt die größten Mietverträge im 3. Quartal. Auch in Frankfurt herrscht in einzelnen Marktsegmenten mittlerweile Flächenknappheit.
 
Der Büroflächenmarkt in Berlin befindet sich wie schon in den ersten Quartalen des Jahres unverändert auf Rekordkurs. Der Umsatz von 635.000 m2 nach neun Monaten bedeutet verglichen mit dem Vorjahreszeitraum einen Zuwachs von 17 %. 2017 wurden in der Hauptstadt bereits 22 Abschlüsse über mehr als 5.000 m² registriert und davon bereits neun Verträge von 10.000 m² oder mehr. Ein erheblicher Teil der Flächennachfrage kommt aus dem Ausland oder geht auf bereits in der Stadt ansässige Unternehmen zurück, die expandieren. Da insbesondere Großflächen im Bestand fehlen, mieten Unternehmen verstärkt in Projektentwicklungen an. Das sorgt für eine anhaltend hohe Vorvermietungsquote der im Bau oder in kurzfristiger Planung befindlichen Objekte, was zur Folge hat, dass auch die steigenden Fertigstellungsvolumina der kommenden Jahre das Flächenangebot nicht nennenswert vergrößern werden.
 
Auch Hamburg meldet einen Rekordumsatz im Büroflächensegment. Mit den ermittelten 465.000 m2 für die ersten drei Quartale 2017 ist das Ergebnis um 12 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres auf das beste Ergebnis seit Beginn der Erfassung des Flächenumsatzes gestiegen. Die Anmietung von 34.000 m2 Bürofläche durch das Verlagshaus Gruner + Jahr (Am Hannoverschen Bahnhof, HafenCity) im 3. Quartal war bereits der zweite Abschluss über 30.000 m2 im laufenden Jahr.
 
Wie an den anderen Top-7-Standorten hat sich auch in Hamburg der Wettbewerb um geeignete Büroflächen intensiviert. Mieter haben häufig kaum Auswahlmöglichkeiten, für die meisten verfügbaren Flächen gibt es mindestens zwei Interessenten, die zeitgleich verhandeln. In der Folge ist die Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen mit 61 % auch in der Hansestadt sehr hoch.
 
Der Bürovermietungsmarkt in München verzeichnete 2017 anders als in den Vorjahren kein Sommerloch. Das Vermietungsvolumen nach neun Monaten lag mit 602.000 m2 um 9 % über dem Wert aus demselben Zeitraum des Vorjahres. Zu dem sehr guten 3. Quartal hat unter anderem die Großvermietung an GEWOFAG (Gustav-Heinemann-Ring) mit 13.000 m2 beigetragen. Das verfügbare Flächenangebot war in München stark rückläufig.
 
Trotz des um 15 % auf 224.000 m2 rückläufigen Vermietungsumsatzes in Stuttgart war der Büromarkt auch hier sehr dynamisch. Nirgendwo sonst in den Top-7-Standorten zeigte sich die Angebotsknappheit so stark wie in der Neckarstadt. Die Leerstandsquote steuert auf die Marke von 2 % zu und erreicht damit eine kritische Größe. Außer in der Innenstadt zeichnen sich nun auch in den peripheren Lagen Engpässe ab. Entsprechend aktiv sind die Projektentwickler. Mit einer spürbaren Entspannung des Flächenangebotes ist dadurch aber frühestens in 18 bis 24 Monaten zu rechnen.

Der Rückgang des Büroflächenumsatzes in Köln um 16 % auf 260.000 m2 nach drei Quartalen lässt sich in erster Linie dadurch erklären, dass die Vorjahreszahlen besonders durch den Großabschluss der Zurich Versicherung geprägt waren. Grundsätzlich hat 2017 das Potenzial, eines der besten Jahre der letzten Dekade zu werden. Eine Mischung aus kleineren und größeren Anmietungen haben dabei die ersten drei Quartale geprägt. Im Rahmen des größten Neuvertrages im 3. Quartal mietete Design Offices 9.000 m2 (Untersachsenhausen) an.
 
Mieten: Anstieg in der Spitze wie im Durchschnitt
Die Entwicklung der Büromieten ist die logische Konsequenz aus der an allen Top-7-Standorten vorherrschenden Angebotsknappheit. Auch in dieser Hinsicht lag Berlin mit einem Wachstum der Durchschnittsmiete um 17 % auf 18,20 €/m2/Monat sowie der Spitzenmiete um 12 % auf 29 €/m2/Monat vorn.
 
In Hamburg und München veränderten sich die Durchschnittsmieten im Bürosegment mit einem Plus von 1 % bzw. 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur geringfügig, während sie in Düsseldorf (+9 %), Frankfurt (+7 %) und Stuttgart (+5 %) stärker stiegen. In Frankfurt resultierte die Steigerung aus teilweise großvolumigen Anmietungen in hochpreisigen Hochhäusern (Taunussturm, Omniturm, FOUR). Anmietungen in Neubauten und Projektentwicklungen sowie einige hochpreisige Abschlüsse in Citylagen begründen die Zuwächse der Durchschnittsmiete in Düsseldorf und Stuttgart. In Köln führte die Großanmietung der Zurich Versicherung 2016 zu einem außergewöhnlich starken Plus der Durchschnittsmiete. Dadurch ist der nun verzeichnete Rückgang der Durchschnittsmiete um 7 % gegenüber dem Vorjahr zu erklären.
 
Bei den Spitzenmieten verzeichnete Stuttgart mit einem Plus von 5 % nach Berlin den zweitstärksten Anstieg unter den Top-7-Städten. Die Entwicklung geht auf einige Mietverträge hochpreisiger Büroflächen in der City zurück. Auf den Plätzen drei und vier folgen Hamburg (+4 %) und Frankfurt (+3 %). In Düsseldorf und Köln lag die Büro-Spitzenmiete im 3. Quartal 2017 auf dem Niveau des Vorjahres, während in München ein leichter Rückgang um 2 % zu verzeichnen war. Verglichen mit 2015 liegt der aktuelle Wert jedoch um 11 % höher.
 
Leerstand: Drastischer Rückgang an allen Standorten
Bei einem Büroflächenbestand von 90,54 Mio. m² am Ende des 3. Quartals lag die Angebotsreserve der Top-7-Standorte bei nur noch 4 Mio. m². Gegenüber dem Vergleichszeitraum sank sie nochmals von 5,6 auf nun 4,4 %. In Berlin war die Angebotsverknappung mit einer Leerstandsreduktion um 38 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum besonders stark ausgeprägt. Auch in Stuttgart, München, Köln und Frankfurt lag der Leerstand bei Büroflächen im 3. Quartal 2017 um jeweils mehr als ein Fünftel niedriger als zwölf Monate zuvor. Moderater, aber ebenfalls deutlich, fiel der Rückgang in Düsseldorf (11 %) und Hamburg (8 %) aus. In diesem und dem nächsten Jahr wird die Angebotsreserve um insgesamt 2 Mio. m² in fertiggestellten Büro-Projekten erweitert, wobei unklar ist, wie viel davon noch verfügbar sind.
 
Ausblick: Potenzial zum Rekordjahr
„Das Jahr 2017 wird abermals ein außergewöhnlich gutes Jahr an den Bürovermietungsmärkten der Top-7-Standorte“, erwartet Nabben. „Hamburg wird voraussichtlich ein neues Rekordniveau erreichen, Düsseldorf könnte die bisherige Bestmarke von 2015 angesichts einiger großer Gesuche im Markt sogar übertreffen. Die Büromärkte in Berlin, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart werden ebenfalls weit überdurchschnittliche Vermietungsvolumina erzielen.“ In allen Top-7-Standorten wird sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen voraussichtlich weiter verknappen, wobei Berlin, Stuttgart und München auf eine Vollvermietung zusteuern. Das wird auch die Top-7-Büromieten weiter steigen lassen.
 
„Für die nächsten achtzehn Monate erwarten wir aus heutiger Sicht keine grundlegende Veränderung“, so Nabben weiter. „Zumal Sonderfaktoren wie der Brexit im Fall von Frankfurt oder eine möglicherweise beschleunigte Umstellung der Autoproduktion auf Elektromobilität in der Autohochburg Stuttgart kurzfristig eher für zusätzliche Flächennachfrage sorgen dürften.“
 
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2017
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche   (ca. m²)
STU Meisenweg, Leinfelden-Echterdingen Daimler AG (Eigennutzung) 50.000
BER Puschkinallee 52 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BKA, Eigennutzung) 47.000
BER Koppenstraße 8 Zalando 42.000
HAM Wendenstraße (Projekt, City Süd) Olympus 34.500
HAM Am Hannoverschen Bahnhof (Projekt, HafenCity) Gruner + Jahr 34.000
BER Cuvrystraße 51 Zalando 34.000
FFM mainblick³, Kaiserleistraße 29 Hessische Landesbank 26.500
DUS KAP 1, Konrad-Adenauer-Platz 1 (Projekt) Stadt Düsseldorf (Stadtbücherei) 20.250
DUS Hansaalle 1-3 (Projekt) HSBC Transaction Services 20.100
HAM Überseering 35 (City Nord) Universität Hamburg 19.750
Quelle: German Property Partners

 
Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2017
  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC TOP-7
Flächenumsatz
in m²
465.000 635.000 288.800 260.000 439.300 224.000 602.000 2.914.100
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
+12 +17 +29 -16 +21 -15 +9 +9
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
26,00 29,00 26,50 21,50 39,00 24,00 35,00 -
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 15,00 18,20 15,20 13,75 18,90 13,70 16,45 -
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,59 19,22 7,56 7,80 11,63 7,85 22,90 90,54
Leerstand
in m²
619.100 470.000 680.000 310.000 1.056.200 168.800 650.000 3.954.100
Leerstandsrate
in %
4,6 2,4 9,0 4,0 9,1 2,2 2,8 4,4
Fertigstellungen 2017 + 2018 in m² 423.000 388.700 235.000 185.000 220.900 245.800 305.000 2.003.400
Quelle: German Property Partners
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