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Büro Hamburg 2014: Ein Fünftel mehr Umsatz


Ergebnis erstmals seit 2011 über 500.000 m²

Pressemitteilung
Hamburg | 07.01.2015
Der Hamburger Büroflächenumsatz belief sich im Jahr 2014 nach Berechnungen von Grossmann & Berger auf 525.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr (440.000 m²) stieg der Flächenumsatz um knapp ein Fünftel und kletterte nach drei Jahren wieder über die 500.000 m²-Marke. Bei einer Eigennutzerquote von rund 19 % lag der reine Vermietungsumsatz mit 426.000 m² nur minimal über dem von 2013 (423.000 m²). „Die für Hamburg ungewöhnlich vielen Großabschlüsse summierten sich auf mehr als 180.000 m² und trugen damit wesentlich zu dem guten Jahresergebnis bei. Allerdings handelte es sich bei der Hälfte dieser Abschlüsse um Geschäfte von Eigennutzern“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.

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Fünf Großabschlüsse im 4. Quartal
Mit 16 Großabschlüssen über 5.000 m² in 2014 verdoppelte sich ihre Anzahl im Vergleich zum Vorjahr (sieben Abschlüsse), das Flächenvolumen in diesem Segment stieg von 59.000 auf 184.000 m² um mehr als das Dreifache. Bei einem Anteil von 35 % waren die Großabschlüsse das Segment mit dem höchsten Flächenumsatz, wobei fünf Abschlüsse allein im letzten Jahresviertel registriert wurden. Größter Vertrag des 4. Quartals und drittgrößter des Gesamtjahres war die Anmietung von rund 16.000 m² durch das Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers in der sich im Bau befindlichen Projektentwicklung Alsterufer 1-3 (Alster West). Größter Abschluss des Jahres blieb der Mietvertrag der Telekom Deutschland im Überseering 2 (City Nord) über rund 32.000 m² aus dem 2. Quartal. Im Flächensegment 501 bis 1.000 m² wurden mit 102.000 m² rund 19 % der Fläche umgesetzt, während sich der restliche Flächenumsatz mit Anteilen zwischen 14 und 16 % relativ gleichmäßig auf die übrigen Segmente verteilte.

Viel Bewegung in der City Nord
In den zentralen Teilmärkten City und HafenCity wurden 2014 knapp 30 % Bürofläche umgesetzt, wobei die City mit einem Anteil von rund 23 % (119.000 m²) der insgesamt beliebteste Teilmarkt blieb. Der größte Abschluss des Jahres in diesem Teilmarkt war die Anmietung von 10.300 m² Bürofläche durch die Funke Mediengruppe in den Burstah Offices (Großer Burstah 18-30) im 3. Quartal. Den zweitgrößten Abschluss in der City stellte der im 4. Quartal geschlossene Mietvertrag des Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmens MDS Möhrle im ehemaligen Spiegel-Hochhaus Height 1 (Brandstwiete 19) mit 7.150 m² dar. Mit einem Flächenvolumen von 65.100 m² und einem Anteil von rund 12 % war die City Süd der nächstgesuchter Teilmarkt. Durch den bereits genannten Abschluss der Telekom Deutschland sowie den Eigennutzerkauf des Bestandsbüroobjekts New-York-Ring 13 mit über 14.300 m² durch den Lebensmittelkonzern Edeka im 4. Quartal lag die City Nord in der Mietergunst auf dem dritten Platz des Teilmarkt-Rankings.

Gleichmäßige Flächenabnahme durch Top-3-Branchen
Wie im Vorjahreszeitraum zeigten sich die Unternehmen der Informations- und Telekommunikations-Branche am aktivsten und mieteten mit rund 22 % (113.300 m²) am meisten Bürofläche an. Zu dieser Branche zählten die bereits genannten Verträge der Telekom sowie der Funke Mediengruppe. Durch den Baubeginn des rund 15.000 m² Bürofläche umfassenden Gebäudes in der Koreastraße 7 (HafenCity), welches das Handelsunternehmen Marquard & Bahls selbst nutzen wird, und den Eigennutzer-Kauf des Objekts New-York-Ring 13 durch Edeka waren die Unternehmen aus Handel und Gastronomie mit rund 17 % (87.200 m²) die nächstaktive Branche, dicht gefolgt von den Beratungsunternehmen mit 16 % (84.000 m²). Zu diesen gehörten der bereits genannte Abschluss von PricewaterhouseCoopers sowie die Anmietung von rund 12.600 m² Bürofläche auf dem Gelände der ehemaligen Zeisehallen in der Friedensallee (Altona) durch WPP Deutschland im 3. Quartal.

Hochpreisige Abschlüsse pushen Mieten
Mehrere hochpreisige Abschlüsse ließen die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) im 4. Quartal gegenüber dem Vorjahr leicht um 50 Cent auf 24,50 €/m²/Monat steigen. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete nahm um 50 Cent auf 14,50 €/m²/Monat zu. „Obwohl die meisten Mietverträge im Preissegment bis 10,00 €/m²/Monat abgeschlossen wurden, hat sich das Flächenvolumen der hochpreisigen Abschlüsse im Vergleich zum letzten Jahr durch die vielen Großabschlüsse in Neubauqualität verdoppelt. Das lässt auch die Durchschnittmiete steigen“, erläutert Rehberg.

Signifikant steigende Bautätigkeit bei Bürogebäuden
„Durch den hohen Flächenumsatz bei dem gleichzeitig geringen Fertigstellungsvolumen wurde der Leerstand 2014 weiter abgebaut“, kommentiert Rehberg. Dieser reduzierte sich gegenüber 2013 von 932.000 auf rund 799.000 m². Bei einem Büroflächenbestand von 13,35 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 6,0 % inklusive Untermietflächen und damit 1,0 % unter dem Wert des Vorjahres. Im Rahmen von 41 Projekten werden 2015 und 2016 voraussichtlich 408.000 m² Bürofläche in Hamburg fertig gestellt. „Der Großteil dieser Flächen wird allerdings erst 2016 vollendet, so beispielsweise die Projekte Überseering 2, Fleet Office, Alsterufer oder die Barmbeker VBG-Zentrale. In Summe ist das Fertigstellungsvolumen aber erheblich höher als in den vergangenen vier Jahren. Die zunehmende Knappheit an großen zusammenhängenden sowie an Flächen in Neubauqualität hat viele Projektentwickler und Eigennutzer motiviert, neue Projekte mit entsprechenden Volumina in Angriff zu nehmen“, so Rehberg weiter. Dabei sind bereits 52 % der Flächen vertraglich gebunden. Die bauliche Tätigkeit wird sich mit einem Volumen von rund 94.000 m² bei 15 Projekten auf die Hamburger Innenstadt konzentrieren.

Umsatzerwartung für 2015 weiterhin positiv
Trotz der sich abschwächenden Wachstumsdynamik der deutschen Wirtschaft im vergangenen Jahr sind die Voraussetzungen für eine anhaltend gute Entwicklung des Büroflächenmarkts Hamburg positiv. „Der Hafen floriert, die Übernachtungszahlen steigen, der Bevölkerungssaldo ist positiv, die Unternehmen brauchen mehr Mitarbeiter. Dies in Verbindung mit Hamburgs Branchenvielfalt und dem aktuellen Anfragevolumen lässt uns optimistisch ins neue Jahr blicken. Viele Geschäfte mit langen Vorlaufzeiten, die bereits 2014 angestoßen wurden, dürften in den nächsten Monaten zur Unterschrift kommen. Der Flächenumsatz 2015 könnte daher das Niveau des Zehn-Jahres-Mittels von 486.000 m² übertreffen“, so Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger GmbH).
Britt Finke
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Britt Finke
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20354 Hamburg
  
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