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Büromarkt Top-7-Standorte 4Q2015


Höchster Flächenumsatz seit 2011

Pressemitteilung
Hamburg | 04.01.2016
Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten nahm German Property Partners (GPP) zufolge gegenüber dem Vorjahr um 16,6 % zu. Der Gesamt-Büroflächenumsatz 2015 belief sich auf rund 3,36 Mio. m². Allein im 4. Quartal wurden rund 1,07 Mio. m² Bürofläche neu vermietet. Auf Eigennutzer entfielen wie im Vorjahr rund 10 %. „Erstmals seit 2011 und 2012 wurden an den Top-7-Standorten wieder über 3 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Berlin und Stuttgart verzeichneten Rekordumsätze, Düsseldorf verpasste sein Rekordergebnis von 2007 nur um Haaresbreite. Treiber des starken Umsatzplus war eine Vielzahl von Großabschlüssen im IT-Sektor“, kommentiert Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners.

Büromarkt Top-7-Standorte 4Q2015Büromarkt Top-7-Standorte 4Q2015
Flächenumsatz: Rekordumsätze in Berlin und Stuttgart
Zwei der Top-7-Standorte verzeichneten in 2015 Rekordumsätze, vier erreichten zweistellige Steigerungsraten. Das stärkste Plus mit knapp 77 % gegenüber dem Vorjahr auf 420.000 m² legte Düsseldorf vor. Der Zuwachs ist hauptsächlich auf Abschlüsse über 5.000 m² zurückzuführen, die sich auf rund 160.000 m² summierten. Die größte Anmietung in Düsseldorf über knapp 30.000 m² erfolgte im 4. Quartal in der Franziusstraße im MedienHafen durch ein Dienstleistungsunternehmen. Insgesamt fanden in Düsseldorf vier der sechs größten Anmietungen in Neubau-Projekten statt.

Auch in München legte der Umsatz um knapp 30 % zu. Rund 755.000 m² Bürofläche wurden dort 2015 vermietet, davon allein 259.000 m² (inklusive Eigennutzer) im 4. Quartal. Der Eigennutzeranteil war mit 8,5 % für München ungewöhnlich hoch. Der Baubeginn des neuen Strafjustizzentrums am Leonrodplatz mit einer Fläche von 39.000 m² war 2015 nicht nur in München, sondern an allen Top-7-Standorten das größte Eigennutzer-Geschäft. Die größte Anmietung in München erfolgte 2015 durch IBM (Mies-van-der-Rohe-Straße 4-10) für rund 15.000 m².

Köln zeigte gegenüber 2014 ein Plus von knapp 12 %. Hier wurden rund 290.000 m² Bürofläche umgesetzt, davon allein 80.000 m² im 4. Quartal. Zu den größten Umsätzen zählte der Baubeginn des Personalamtes der Bundeswehr mit rund 11.000 m² Bürofläche in Köln-Longerich.

Berlin verzeichnete mit einem Flächenumsatz von 700.000 m² und einem Plus von rund 11 % einen Rekordumsatz. Ausschlaggebend für das Ergebnis waren 18 Mietverträge bzw. Eigennutzerdeals im Flächensegment über 5.000 m², von denen zehn über 10.000 m² und weitere zwei über 20.000 m² betrugen. Den größten Mietvertrag in 2015 unterschrieb Zalando in der Mühlenstraße in Friedrichshain für rund 28.300 m².

Auch Stuttgart erreichte mit einem Flächenumsatz von 290.000 m² ein Rekordergebnis, das im Vergleich zum Vorjahr um gut 4 % zulegte. Rund 22 % des Flächenumsatzes entfielen auf Eigennutzer. Der Baubeginn des „Bosch IT Campus“ im Stadtteil Feuerbach mit rund 30.000 m² Bürofläche war der viertgrößte registrierte Eigennutzer-Deal der Top-7-Standorte. Der Porsche-Mietvertrag (Mittlerer Pfad, Weilimdorf) über 29.800 m² Bürofläche im 4. Quartal hatte als größter Abschluss in Stuttgart und siebtgrößter Abschluss an den Top-7-Standorten einen wesentlichen Anteil an Stuttgarts Rekord-Büroflächenumsatz.

Ein Plus von 4 % gegenüber 2014 erreichte Frankfurt mit einem Flächenumsatz von 382.100 m². Außer dem Eigennutzer-Abschluss durch die Deutsche Vermögensberatung (Windmühlenstraße 14) für 32.000 m² Bürofläche blieben Großabschlüsse über 10.000 m² jedoch aus. Stattdessen verlagerte sich das Vermietungsgeschäft auf das Segment zwischen 5.000 und 10.000 m², in dem nach einem Vertrag im Vorjahr 2015 acht Abschlüsse mit einem Volumen von rund 48.500 m² registriert wurden.

In Hamburg wurden mit 523.000 m² 0,4 % Bürofläche weniger umgesetzt als zum Jahresende 2014. Der Großabschluss eines Versicherungsunternehmens im Teilmarkt Bahrenfeld im 4. Quartal über 39.000 m² Bürofläche stützte das Ergebnis signifikant. Trotz dieses und des Eigennutzer-Geschäfts „Axel-Springer-Bauteil C“ mit einem Volumen von 32.000 m² blieb die Anzahl der Großabschlüsse hinter dem Vorjahresergebnis zurück.

Bekannte Abschlüsse über 20.000 m² Top-7-Standorte 2015
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche (m²)
MUC Leonrodplatz (Eigenn.) Strafjustizzentrum 39.000
HAM Gasstraße 39 Versicherung 39.000
FAM Windmühlstraße 14 (Eigenn.) Deutsche Vermögensberatung 32.000
HAM Caffamacherreihe 3, „Axel Springer Bauteil C“ (Eigenn.) Freie und Hansestadt Hamburg 32.000
STU Borsigstraße, „Bosch IT Campus“ (Eigenn.) Robert Bosch 30.000
DUS Franziusstraße, „Float“ Dienstleistungsunternehmen 30.000
STU Mittlerer Pfad Porsche 29.800
BER Mühlenstraße Zalando 28.300
DUS Am Seestern 3 Telekom 28.000
DUS Speditionstraße/Kesselstraße Trivago 25.900
BER „GSW-Hochhaus“ Rocket Internet 22.000

Unternehmen der Information- und Telekommunikations-Branche waren in Berlin (29 %), Düsseldorf (27 %) und München (18 %) am Aktivsten. In Hamburg (20 %) und Köln (22 %) bestimmte die Öffentliche Verwaltung das Marktgeschehen, in Frankfurt (19 %) waren es Banken und Finanzdienstleister und in Stuttgart (42 %) die Automobilbranche.

Mieten: Mietverträge in Neubauten beflügeln Mieten
Die höchste Durchschnittsmiete für Büroflächen wurde in Frankfurt mit 19,00 €/m²/Monat gezahlt, gefolgt von Düsseldorf (15,25 €/m²/Monat) und München (15,03 €/m²/Monat). Das durchschnittliche Mietniveau in Hamburg (14,40 €/m²/Monat) und Berlin (14,00 €/m²/Monat) war nahezu gleich hoch. In Köln und Stuttgart lagen die Durchschnittsmieten bei 12,50 bzw. 12,40 €/m²/Monat. Die höchste Preissteigerung erfuhr Düsseldorf mit einem Plus von rund 11 %, was vor allem auf großvolumige Mietverträge in Neubauprojekten zu hohen Mieten zurückzuführen ist.

In der Spitze wurde mit 38,50 €/m²/Monat in Frankfurt die höchsten Büromiete gezahlt, gefolgt von München mit 32,52 €/m²/Monat. In Düsseldorf lag die Miete in der Spitze bei 26,00 €/m²/Monat, in Hamburg bei 25,00 €/m²/Monat und in Berlin bei 23,50 €/m²/Monat. Die Stuttgarter und Kölner Spitzenmieten erreichten 22,80 bzw. 21,25 €/m²/Monat. Am stärksten stieg die Spitzenmiete um 6 % in Stuttgart.

Leerstand: Sinkt um rund 14 %
Dank des belebten 4. Quartals reduzierte sich der Leerstand auf den Top-7-Büromärkten gegenüber dem Vorjahr erneut um 13,6 % und lag am Jahresende bei rund 5,3 Mio. m². Bei einem Gesamt-Büroflächenbestand von rund 89,5 Mio. m² ergibt dies eine Leerstandsquote von 5,9 %.

Am stärksten ging der Leerstand in München zurück. Er sank um knapp 31 % auf rund 917.000 m². „Dennoch kann in einigen Münchner Teilmärkten schon von einer Flächenknappheit gesprochen werden“, sagt Holzwarth. „Noch extremer sieht die Situation auf dem Stuttgarter Büromarkt aus, der am Jahresende mit 3,5 % die niedrigste Leerstandsrate aller Top-7-Standorte aufwies.“

2015 wurden an den Top-7-Standorten rund 1 Mio. m² Neubau-Büroflächen in 85 Objekten fertiggestellt. Am meisten gebaut wurde in Berlin (304.000 m²) und München (240.000 m²). In Berlin entfallen jedoch allein rund 110.000 m² auf den BND-Neubau.

Mit rund 1,13 Mio. m² wird das Fertigstellungsvolumen 2016 leicht höher ausfallen. „Die Vormietungs-quoten für Neubauflächen an den Top-7-Standorten liegen für 2016 meist zwischen 50 und 60 %. Das tatsächlich verfügbare Neubauangebot bleibt also überschaubar. Große zusammenhängende Neubauflächen sind nach kürzester Zeit vermarktet“, erläutert Holzwarth.

Ausblick: 2016
Die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands sind positiv. Einzig eine unerwartet schwache Entwicklung der Weltwirtschaft, insbesondere durch eine Verschärfung der Situation in China, könnte den deutschen Wachstumskurs beeinträchtigen. „Die hohen Beschäftigungszahlen, das sehr gute Geschäftsklima der Unternehmen und deren Bereitschaft, neues Personal einzustellen, werden die Büromärkte der Top-7-Standorte 2016 positiv beeinflussen. Daher gehen wir für 2016 von einem Büroflächenumsatz von rund 3 Mio. m² aus“, prognostiziert Holzwarth.

Deutsche Top-7-Bürostandorte 1.-4. Quartal 2015
HAM BER DUS CGN FRA STU MUC
Flächenumsatz in m² 523.000 700.000 420.000 290.000 382.100 290.000 755.000
Spitzenmiete in €/m²/Monat 25,00 23,50 26,00 21,25 38,50 22,80 32,52
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 14,40 14,00 15,25 12,50 19,00 12,40 15,03
Leerstand in m² 698.100 830.000 789.000 440.000 1.357.985 270.000 916.953
Leerstandsrate in % 5,2 4,4 10,4 5,7 11,8 3,5 4,0

Quellen: GPP-Partnerunternehmen, Colliers International Deutschland (Frankfurt)

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