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Büro Hamburg 3Q2016


Großabschlüsse beflügeln drittes Quartal

Pressemitteilung
Hamburg | 05.10.2016
Der Hamburger Büromarkt entwickelte im 3. Quartal eine besondere Umsatzdynamik. Während in der 1. Jahreshälfte die Großabschlüsse nahezu ausblieben, beflügelten im 3. Quartal gleich drei Abschlüsse über 10.000 m² das Quartalsergebnis. „Wie die durch uns vermittelte Anmietung von KPMG über 12.000 Quadratmeter im Projekt „Springer Quartier“ am Ende des dritten Quartals zeigt, erfahren derzeit angesichts des stetig sinkenden Angebots an großen, zusammenhängenden Büroflächen insbesondere Projektentwicklungen in innerstädtischen Lagen einen starken Zuspruch“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Mit einer Steigerung des Flächenumsatzes von 355.000 m² im Vorjahreszeitraum auf aktuell 415.000 m² erzielte der Hamburger Büroflächenmarkt ein Plus von 17 %. Dabei sank der Eigennutzeranteil deutlich auf nur 6 %. Im 3. Quartal wurden in Hamburg 175.000 m² Bürofläche umgesetzt.

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Neun Abschlüsse über 5.000 m²
Ähnlich wie im Vorjahr wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 495 Mietverträge und Eigennutzergeschäfte abgeschlossen. Das größte Flächensegment mit mehr als 5.000 m² kam dabei zum Ende des 3. Quartals auf einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von knapp 23 %. Von den insgesamt neun Abschlüssen mit mehr als 5.000 m² entfielen gleich fünf Verträge auf das 3. Quartal. Mit über 23.800 m² war die Interimsanmietung von Olympus Deutschland im „Poseidon-Haus“ (Amsinckstraße 67-71, City Süd) die größte Vermietung des Jahres, gefolgt von der Erweiterung des Entwicklers und Herstellers von Windenergieanlagen Nordex Energy in einem Neubau-Projekt an der Langenhorner Chaussee (13.000 m²). Drittgrößter Abschluss war der seitens des Beratungsunternehmens KPMG unterzeichnete Mietvertrag mit rund 12.000 m² im „Springer Quartier“ (Caffamacherreihe/Kaiser-Wilhelm-Straße, City). Die Verteilung der Umsatzanteile auf die übrigen Flächensegmente war ausgewogen. Mit Ausnahme des mittleren Flächensegments 1.001 bis 2.000 m², welches lediglich auf einen Anteil von knapp 16 % kam, lagen alle übrigen Segmente bei rund 20 %.

City und City Süd verbuchen 50 Prozent des Umsatzes
Spitzenreiter mit einem Büroflächenumsatz von rund 28 % (116.500 m²) war zum Quartalsende erneut die Hamburger City, die mit den Abschlüssen von KPMG im „Springer Quartier“ und der Universität Hamburg im Gorch-Fock-Wall 5-7 allein im 3. Quartal zwei neue großvolumige Abschlüsse verbuchte. An Position zwei im Ranking der Teilmärkte folgte die City Süd mit knapp 22 % (89.200 m²). Dort trugen der bereits erwähnte Abschluss von Olympus Deutschland im „Poseidon-Haus“ aus dem 3. Quartal sowie die Mietverträge des Versicherungskonzerns AXA im „Fleet Office II“ (Heidenkampsweg 74+76) und TUI Cruises im „Doppel XX“ (Heidenkampsweg 58) im 2. Quartal maßgeblich zum Vermietungserfolg bei. „Mehr als die Hälfte des bisherigen Büroflächenumsatzes in Hamburg entfiel auf die zentralen Teilmärkte City und City Süd. Insbesondere die City übt mit ihren hochkarätigen Projektentwicklungen wie dem „Springer Quartier“, dem „Alten Wall“ und den „Stadthöfen“ eine große Anziehungskraft aus“, beschreibt Rehberg.

KPMG-Abschluss sichert Beratungsunternehmen Platz eins
Der KPMG-Abschluss im 3. Quartal sicherte den Beratungsunternehmen den ersten Platz im Branchenranking. Mit einem Anteil am Gesamtbüroflächenumsatz von knapp 17 % (68.800 m²) setzten sich die Berater als Hauptflächenabnehmer durch. Das Verarbeitende Gewerbe landete unter anderem aufgrund des Olympus-Abschlusses mit einem Anteil von rund 14 % (58.100 m²) auf Platz zwei. Als drittstärkster Flächenabnehmer erwies sich die Branche Tourismus und Verkehr, die einen Umsatzanteil von rund 10 % (43.200 m²) erzielte. Neben dem Mietvertrag von TUI Cruises im „Doppel XX“ trug dazu maßgeblich die Anmietung von rund 9.400 m² durch Ruby Hotels & Resorts im „Fleetbogen“ (Düsternstraße 1-3, City) bei.

Akzeptanz von Top-Mieten spürbar gestiegen
Zahlreiche Abschlüsse in Neubau-Projektentwicklungen in zentralen Lagen seit Jahresbeginn führten zu einer Steigerung der Durchschnittsmiete. Der Vorjahresvergleich bescheinigt der flächengewichteten Durchschnittsmiete ein Plus von 40 Cent. Im Vergleich zum Vorquartal stabilisierte sich die Durchschnittsmiete auf dem für Hamburg hohem Niveau von 14,90 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) stieg sowohl im Vergleich zum Vorjahr (+1,00 €) als auch im Vergleich zum Vorquartal (+50 Cent) signifikant an. „Angesichts der guten konjunkturellen Rahmenbedingungen beobachten wir eine spürbar gestiegene Akzeptanz von Top-Mieten für Top-Produkte, sofern das Gesamtpaket für den Nutzer stimmt“, erläutert Rehberg den Anstieg der Spitzenmiete.

Leerstand sinkt auf 5 Prozent
Der Leerstandsabbau setzte sich auch im 3. Quartal fort. Zum Quartalsende sank die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen in Hamburg von 5,6 % im Vorjahresquartal auf nun 5,0 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug nur noch rund 675.900 m². Der Angebotsrückgang betraf insbesondere die beiden umsatzstärksten Teilmärkte City und City Süd. Dort reduzierte sich der Leerstand jeweils um rund 21 %. „Rein quantitativ scheint in beiden Teilmärkten noch ein angemessenes Flächenangebot vorhanden zu sein. Die genauere Betrachtung zeigt jedoch, dass insbesondere größere, zusammenhängende Flächen knapper werden. Unternehmen sind gut beraten, sich frühzeitig ihren Wunsch-Standort zu sichern“, ordnet Rehberg das verfügbare Flächenangebot ein.

Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird zum Jahresende 2016 voraussichtlich rund 244.000 m² in 28 Projekten erreichen. Dabei hat sich die Vorvermietungsquote im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht auf aktuell 86 %. Somit kommen in 2016 lediglich knapp 35.000 m² spekulativ auf den Markt. Für 2017 wird ein Fertigstellungsvolumen von insgesamt knapp 230.000 m² in 30 Projekten prognostiziert. Bei einer Vorvermietungsquote von 41 % sind aller Voraussicht nach rund 135.000 m² frei verfügbar. Die Teilmärkte City (119.000 m²), City Süd (62.000 m²) und HafenCity (54.000 m²) sind die räumlichen Schwerpunkte der Fertigstellungen in 2016/2017.

Ausblick
Das Brexit-Votum hatte bisher keine erkennbaren Auswirkungen auf den Hamburger Büromarkt. Vielmehr deuten die aktuellen Zahlen darauf hin, dass der Markt vom allgemeinen Wachstum der deutschen Wirtschaft profitiert. „Der überraschend hohe Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale in Hamburg lässt auf einen dynamischen Jahresendspurt hoffen. Je nachdem, wie viele der in der Pipeline befindlichen Mietverträge noch dieses Jahr unterzeichnet werden, kann der Jahresflächenumsatz 2016 den Vorjahresendwert von 540.000 m² erreichen“, sagt Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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Britt Finke
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