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Büro Hamburg 3Q2015


Flächennachfrage unverändert hoch trotz leicht rückläufigem Umsatz

Pressemitteilung
Hamburg | 01.10.2015
Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt summierte sich zum Ende des 3. Quartals 2015 auf insgesamt rund 355.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr sank der Umsatz damit um etwa 7 %. Im 3. Quartal wurden rund 104.000 m² Bürofläche angemietet und eigengenutzt, rund 20.000 m² weniger als in den Quartalen eins und zwei. Bei der Berechnung des Flächenumsatzes wurde der durch den Flüchtlingsandrang entstandene Sondereffekt in Bezug auf die Flächenabnahme von Gewerbeflächen nicht berücksichtigt. „Die Absorption von Gewerbeflächen mit dem Ziel, Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge zu schaffen, wird sich bis zum Jahresende voraussichtlich weiter erhöhen. Schon jetzt wurden in Hamburg mehr als 15.000 m² Bürofläche zu diesem Zweck angemietet“, erläutert Geschäftsführer Andreas Rehberg die aktuelle Situation.

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Drittes Quartal ohne Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter
In den ersten drei Quartalen des Jahres wurden sechs Geschäfte im Segment über 5.000 m², vier davon durch Eigennutzer, getätigt. An erster Stelle blieb dabei der Teil-Kauf des ehemaligen Axel-Springer-Komplexes der Stadt Hamburg für das Bezirksamt Hamburg-Mitte (Caffamacherreihe 3, City) mit 32.000 m² aus dem 1. Quartal. Der größte Mietvertrag des Jahres wurde ebenfalls seitens der Stadt Hamburg für die Finanzämter Bergedorf, Oberalster und Wandsbek sowie das Finanzamt für Großunternehmen (Nordkanalstraße 22+24, City Süd) mit rund 19.400 m² im 2. Quartal geschlossen. Beide Abschlüsse wurden von Grossmann & Berger beratend begleitet. Während die Anzahl der Großabschlüsse im Vergleich zum Vorjahresszeitraum von elf auf sechs zurückging, nahm der Umsatzanteil der Abschlüsse im kleinen Segment bis 500 m² auf knapp 64 % zu. Rund 86.000 m² wurden in diesem Flächensegment vermietet.

Rund die Hälfte aller Abschlüsse in den zentralen Lagen
Die zentralen Teilmärkte City, HafenCity und City Süd verbuchten zum Ende des 3. Quartals zusammen rund 56 % des Flächenumsatzes und rund 52 % aller Verträge und nahmen dabei wieder ihre traditionellen Plätze im Teilmarkt-Ranking ein. Die City belegte dabei mit einem Umsatzanteil von 33 % (116.000 m²) und 36 % aller Verträge mit großem Abstand den ersten Platz. Hierzu trugen unter anderem das Eigennutzer-Geschäft mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte sowie vier Abschlüsse im Segment zwischen 2.001 und 5.000 m² zum Ergebnis bei. So mieteten die Werbeagentur Thjnk rund 4.900 m² im Projekt „BOA VISTA“ (Vorsetzen 32-39, City) und die Privatbank Donner & Reuschel rund 2.300 m² in der „Europa Passage“ (Ballindamm, City) an. Auf Platz zwei im Teilmarkt-Ranking folgten die City Süd mit einem Anteil von rund 15 % (54.000 m²) und auf Platz drei die HafenCity mit rund 8 % (27.700 m²).

Öffentliche Verwaltung stärkste Branche
Bedingt durch die Großabschlüsse seitens der Stadt für das Bezirksamt Hamburg-Mitte und die Finanzämter ist der Bereich Öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von rund 24 % am Flächenumsatz Hauptflächenabnehmer zum Ende des 3. Quartals. Die Beratungsunternehmen nahmen mit einem Anteil von rund 17 % (60.000 m²) ebenfalls aktiv am Vermietungsgeschehen teil.

Spitzenmiete leicht rückläufig, Durchschnittsmiete stabil
Die Spitzenmiete hat im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 50 Cent auf 24,00 €/m²/Monat leicht nachgegeben. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete blieb wie im Vorjahr bei 14,50 €/m²/Monat. Mit knapp 20 % entfiel in den letzten drei Quartalen der größte Anteil des Flächenumsatzes auf den Mietpreisbereich zwischen 12,51 und 15,00 €/m²/Monat.

Leerstandsquote unter 6 %
Der Leerstand verringerte sich gegenüber dem Vorjahr von rund 839.800 auf aktuell etwa 740.300 m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Ende des 3. Quartals nur noch bei 5,6 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². „Von den zwanzig größten Abschlüssen auf den Hamburger Büromarkt wurden sieben in Projektentwicklungen getätigt, drei werden als Eigennutzer-Neubauprojekte erstellt. Die große Nachfrage nach effizienten Büroflächen in Neubauqualität kann mit den bisherigen Fertigstellungszahlen nicht gesättigt werden. In diesem und im Jahr 2016 werden zwar voraussichtlich 48 Projekte mit einem Flächenvolumen von 388.000 m² Bürofläche fertig gestellt, jedoch sind rund 64 % der Flächen bereits vertraglich gebunden. Viele Unternehmen sichern sich bereits ihre Büroflächen in Projekten. Die Vermarktungschancen für gute Neubauprojekte sind derzeit hoch“, so Rehberg weiter.

Erwarteter Jahresflächenumsatz mit 500.000 m² etwas niedriger als 2014
„Der erwartete Jahresflächenumsatz für 2015 wird aller Voraussicht nach etwas niedriger ausfallen als im Vorjahr. Aus unserer Sicht entwickelt sich der Hamburger Büromarkt jedoch nach wie vor sehr dynamisch. Viele Unternehmen planen strategische Neuausrichtungen, die häufig auch mit Standortveränderungen verbunden sind. Allerdings nehmen diese Prozesse aufgrund ihrer Komplexität häufig längere Zeit in Anspruch“, erläutert Rehberg das aktuelle Marktgeschehen.

Der vollständige Büro-Marktbericht Hamburg steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).
Britt Finke
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Britt Finke
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