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Industrie Hamburg 2Q2015


Sehr starkes zweites Quartal

Pressemitteilung
Hamburg | 14.07.2015
Das 1. Halbjahr 2015 auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland schloss mit einem Plus von rund 41 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Insgesamt betrug der Flächenumsatz einer Analyse von Grossmann & Berger zufolge rund 281.000 m². Der Flächenumsatz von rund 191.000 m² im 2. Quartal hat sich gegenüber dem Ergebnis des 1. Quartals mit rund 90.000 m² mehr als verdoppelt. Der Anteil an Geschäften von Eigennutzern ging im Vorjahresvergleich von rund 43 % auf rund 24 % zurück. „Der aufgrund des günstigen Zinsniveaus erwartete starke Anstieg an Eigennutzer-Deals ist bisher ausgeblieben. Am stärksten stieg der Flächenumsatz im Segment zwischen 5.001 und 10.000 m². Hier veränderte sich auch die Anzahl der registrierten Abschlüsse am meisten von fünf auf vierzehn“, erläutert Stefan Harder, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger, das Halbjahresergebnis.

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Sprunghafter Anstieg des Flächenumsatzes in Hamburg Süd
  1. Flächenumsatz nach Größenklassen: Der Löwenanteil des Flächenumsatzes entfiel mit rund 36 % wie bereits erwähnt auf das Segment zwischen 5.001 und 10.000 m². Hier wurde mit einem Plus von 125 % auch der größte Zuwachs gegenüber dem 1. Halbjahr 2014 verzeichnet. Das am zweitstärksten nachgefragte Flächensegment war das ab 10.001 m² mit 31 %, wobei die Anzahl der Geschäfte von vier auf fünf stieg.
  2. Größte Abschlüsse: Die Anmietung von rund 30.630 m² Logistik-Fläche zuzüglich rund 1.020 m² Büro-Fläche im Prologis Park Hamburg-Waltershof (Am Genter Ufer 6, Teilmarkt Hamburg Süd) durch einen Lebensmittel-Logistiker war der bisher vom Flächenvolumen größte Abschluss. Er wurde im 1. Quartal registriert. Rund halb so groß (rund 18.050 m² zuzüglich rund 845 m² Büro-Fläche) war die Fläche, welche die BLG Logistics Group in der Dradenaustraße 20, ebenfalls im Teilmarkt Hamburg Süd, im 2. Quartal anmietete.
  3. Mieten: Trotz des weitaus höheren Flächenumsatzes blieben die Spitzen- (5,70 €/m²/Monat) und die Durchschnittsmiete (4,60 €/m²/Monat) gegenüber dem Vergleichszeitraum unverändert. Mit rund 27 % entfiel der Großteil des Lagerflächen-Umsatzes auf die Preisgruppe 4,01 bis 4,50 €/m²/Monat sowie mit knapp 17 % auf das Mietsegment über 5,51 €/m²/Monat.
  4. Flächenumsatz nach Branchen: Die Branchen Logistik/Kommunikation/Spedition und Handel waren mit Anteilen von jeweils rund 35 % die Haupt-Flächenabnehmer im 1. Halbjahr. Jeweils zwei der fünf größten Abschlüsse entfielen auf diese Branchen. Das drittgrößte Geschäft (Logistik) umfasste rund 12.000 m² Hallenfläche durch einen Groß- und Außenhändler im Teilmarkt Hamburg West. Den viertgrößten Vertrag schloss Carl Block (Handel) für eine rund 11.780 m² große Fläche in der Altenwerder Hauptstraße 4-6 (Teilmarkt Hamburg Süd) ab.
  5. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Klarer Spitzenreiter in der Gunst der Flächenabnehmer war der Teilmarkt Hamburg Süd mit einem Flächenumsatz von knapp 38 %. Grund: Vier der fünf Geschäfte über 10.001 m² fanden in diesem Teilmarkt statt, auf die allein ein Flächenvolumen von rund 70.800 m² entfiel. „Die Umsatztätigkeit in diesem Teilmarkt, zu dem größtenteils auch das Hafengebiet gehört, hat wieder deutlich zugenommen. Der traditionell stark nachgefragte Teilmarkt wies im Hafen in den letzten zwölf bis achtzehn Monaten eine ungewöhnlich hohe Leerstandsquote auf“, so Harder. Die zweitstärkste Nachfrage ermittelte Grossmann & Berger für den Teilmarkt Hamburg Ost mit einem Anteil von rund 16 % am Flächenumsatz. Im Stadtgebiet wurde mit rund 68 % deutlich mehr Lagerflächen-Umsatz registriert als im Umland.
Logistik- und Industrie-Investments
Die Spitzenrendite für Investments im Core-Segment lag nach wie vor bei rund 6,25 %. Da der Markt für neu errichtete Logistikimmobilien zunehmend von Projektentwicklern beherrscht wird, die fertiggestellte Produkte in hauseigene Fonds überführen, hielt der Trend zur Produktverknappung weiter an. Die Spitzenrendite im Core+-Segment sieht Grossmann & Berger derzeit bei rund 7,25 %. In diesem Segment fand im 1. Quartal eine Transaktion zwischen zwei institutionellen Investoren mit einem Volumen von rund 40 Mio. € im Teilmarkt Hamburg Ost statt. Für Value Add-Investments bewegten sich die Renditen je nach Lagekategorie und Produktlaufzeit aktuell zwischen 8,25 und 10 %. „Wir hatten erwartet, dass die äußerst positive Entwicklung der Kaufpreise innerhalb der letzten achtzehn Monate zu einem Boom bei Sale-and-lease-back-Transaktionen von Eigennutzern führen würde. Dieser ist jedoch ausgeblieben“, erläutert Harder. Die aktuelle Flächenpolitik der Stadt Hamburg und der umliegenden Gemeinden führte zu einem Anstieg der Grundstückspreise. „Durch die anhaltende Verknappung logistikfähiger Grundstücke liegt der Fokus der Marktteilnehmer mehr und mehr auf der Sicherung von Grundstücken, bekannt unter dem Stichwort „Land-banks“.

Ausblick Vermietungsmarkt 2015
„Die deutsche Binnenkonjunktur ist im Aufwind. Die Wachstumsaussichten liegen dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut zufolge zwischen 1,9 % in diesem und 1,7 % im nächsten Jahr. Der Motor dieses Wachstums ist der starke Konsum. Der Einbruch des Ölpreises und der niedrige Euro, der Exporte nach Übersee günstiger macht, wirken sich wie ein Konjunkturpaket auf die Wirtschaft aus. Insofern wird der Jahres-Flächenumsatz voraussichtlich zwischen den Vorjahresergebnissen (450.000 m²) und dem Fünf-Jahres-Mittel (562.000 m²) liegen“, so Harder. „Aber das hängt natürlich auch davon ab, ob einige noch ausstehende Entscheidungen zu Großanmietungen über 10.000 m² in den Teilmärkten Umland West und Umland Ost zum Abschluss kommen. Hier erwarten wir Vertragsabschlüsse für das vierte Quartal. Diese könnten unter Umständen von einer noch nicht zu einhundert Prozent feststehenden teilspekulativen Errichtung von rund 20.000 m² Fläche eines Projektentwicklers im Umland Ost beeinflusst werden.“

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
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